Bất động sản nghỉ dưỡng: Dư địa còn lớn

Ảnh minh họa: dự án Khu biệt thự nghỉ dưỡng Marina Hill

Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản, dù năm ngoái phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng gặp không ít khó khăn nhưng không đồng nghĩa thị trường sẽ bước vào giai đoạn "nguội lạnh". Dư địa phát triển loại hình bất động sản này tại những địa điểm cũ vẫn tiếp tục đạt kết quả khả quan, bên cạnh đó là sự xuất hiện các nhà phát triển bất động sản tại những khu vực "mới nổi".

Theo khảo sát của DKRA Việt Nam, chỉ riêng mảng biệt thự nghỉ dưỡng, năm 2017, thị trường đón nhận 14 khu mới, cung cấp khoảng 1.533 căn, bằng 70% so với năm 2016; tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 53% (khoảng 809 căn), bằng 76% so với năm trước đó. Nguồn cung nhiều nhất thuộc về Phú Quốc, Khánh Hòa và Bà Rịa - Vũng Tàu. Đồng thời, đây cũng là 3 khu vực có tỷ lệ tiêu thụ vượt trội, trong đó Phú Quốc dẫn đầu với 43%.

Về mặt giá bán, theo DKRA Việt Nam, những khu vực như Quảng Nam, Phú Quốc, giá biệt thự dao động bình quân khoảng 15 - 40 tỷ đồng/căn. Trong khi những khu vực khác như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Khánh Hòa (Bãi Dài), mức giá trung bình dao động từ 6 - 12 tỷ đồng/căn. Song, mức này còn tùy thuộc vào uy tín chủ đầu tư. Đối với những thương hiệu lớn như Vingroup, Sungroup, BIM, CEO, giá bán thường cao hơn 10 - 15% mặt bằng chung trong cùng khu vực.

Trái ngược với nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng, năm ngoái, loại hình condotel chứng kiến sự giảm sút cả về cung lẫn cầu. DKRA Việt Nam nhìn nhận, nguồn cung condotel năm 2017 tương đối dồi dào, khoảng 14.741 căn, tăng 12% so với 2016, nhưng tỷ lệ hấp thụ của thị trường khá thấp, khoảng từ 40 - 50%. Đáng chú ý, thị trường ở Khánh Hòa, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức 19% do đã xuất hiện nguy cơ thừa nguồn cung, với hàng loạt khu nhà có quy mô lớn trên vài nghìn căn đã và sắp đi vào vận hành.

Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, dù hầu hết condotel đều được chủ đầu tư đưa ra chương trình cam kết lợi nhuận từ 8 - 12%/năm, trong vòng 5 - 10 năm và chia sẻ kỳ nghỉ từ 15 - 20 ngày/năm nhưng vướng mắc hiện nay là chưa có hành lang pháp lý cụ thể cho loại hình sở hữu này, cũng như quy định mang tính ràng buộc của những chương trình cam kết cho thuê lẫn chi phí vận hành mà khách hàng phải chịu nên đây vẫn là rủi ro tác động đến tâm lý người mua.

Liệu tình trạng "giảm nhiệt" của phân khúc nghỉ dưỡng có kéo dài và tác động đến kế hoạch kinh doanh của các nhà phát triển bất động sản? Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu - Phát triển (R&D) của DKRA bày tỏ quan điểm, trước hết phải thừa nhận rằng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam vẫn đang ở giai đoạn đầu phát triển, cùng với đà tăng trưởng kinh tế cả nước nói chung nên tiềm năng phát triển là rất lớn.

Mặc dù trong quý IV/2017, mức tiêu thụ sản phẩm thuộc phân khúc này có giảm nhưng đại diện DKRA cho rằng khoảng từ giữa năm 2018 trở đi hoặc đến quý IV năm nay sẽ có sự hồi phục mạnh mẽ khi Nhà nước có những chính sách rõ ràng cho sở hữu loại hình căn hộ condotel và những sản phẩm đã có thực tế kiểm chứng về cam kết lợi nhuận được thực hiện, đặc biệt với các chủ đầu tư lớn, có uy tín thì sản phẩm họ giới thiệu vẫn có sức hút hơn mức trung bình của toàn thị trường.

Theo đó, những khu vực được các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng quan tâm vẫn là những địa danh nổi tiếng có lợi thế về du lịch, đã có sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và điều quan trọng hơn hết là sự hỗ trợ tích cực từ hạ tầng, cụ thể là đường hàng không, đường cao tốc kết nối trực tiếp đến Đà Nẵng, Nha Trang, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc. Ở một số địa điểm du lịch đầy tiềm năng nhưng thời gian qua chưa được khai thác đúng tầm như Bình Định, Phú Yên, Ninh Thuận, sắp tới sẽ có những khu du lịch nghỉ dưỡng mới.

Cũng liên quan đến sức hút của bất động sản nghỉ dưỡng, mà điển hình là condotel, bà Trang Bùi - Giám đốc Thị trường Việt Nam của JLL cho rằng, Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc là 3 "điểm nóng" của condotel. Tiềm năng thị trường rất lớn, khách hàng nội địa lẫn nhà đầu tư nước ngoài đều quan tâm các điểm này.

Với thị trường Việt Nam, condotel là sản phẩm còn ở giai đoạn đầu phát triển, ngay như Phú Quốc, condotel chỉ mới được đẩy mạnh trong vòng 2 năm trở lại đây. JLL nhận thấy, nguồn cung condotel tại Phú Quốc tiếp tục tăng vì cầu tốt và cho thuê cũng khả quan. Cung cầu đối với sản phẩm condotel ở một số khu vực khá tốt nên mảng này vẫn có triển vọng để phát triển trong năm nay.

Thêm nữa, bất động sản du lịch cũng nhận được không ít tác động tích cực từ nền kinh tế. Theo ông Nguyễn Hoàng, đà tăng trưởng kinh tế 2017 nói chung cũng như riêng lĩnh vực du lịch, cụ thể là việc thu hút 73 triệu lượt khách nội địa và 13 triệu lượt khách quốc tế (với mức tăng gần 30%) trong năm qua và mục tiêu 2018 là 78 triệu lượt khách nội địa và hơn 15 triệu lượt khách quốc tế là những cơ sở quan trọng để dự báo về khả năng tạo sức hút của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Với mức thu nhập đầu người tăng, đặc biệt là tầng lớp trung lưu tăng mạnh dẫn đến việc du lịch và đầu tư vào bất động sản du lịch với những tiêu chuẩn quốc tế tăng mạnh. Cùng với đó là việc đầu tư bất động sản du lịch có những đặc thù và lợi ích hấp dẫn khác biệt, như thời gian chủ đầu tư được nghỉ dưỡng, cam kết lợi nhuận so với đầu tư vào các phân khúc khác.

Tuy nhiên, xét ở góc độ nhà phát triển bất động sản, việc quyết định có chen chân hay mở rộng đầu tư vào phân khúc nghỉ dưỡng hay không còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố, như vị trí, kỳ vọng về lợi nhuận, tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và khách hàng mục tiêu hướng đến. Chẳng hạn như Netland, khi được hỏi cơ cấu doanh thu của Công ty trong năm 2018 này đến chủ yếu từ loại hình bất động sản nào, ông Nguyễn Hữu Quang - Phó tổng giám đốc chia sẻ, khoảng 60% đến từ bất động sản du lịch.

Theo đại diện Netland, do quỹ đất mà Netland phát triển đa phần nằm ở khu vực trung tâm thành phố biển, hoặc những nơi đã phát triển du lịch ổn định, nên thay vì chọn condotel, doanh nghiệp đã ưu tiên dòng sản phẩm "lai" nhà ở thấp tầng, hoặc các khu đô thị tích hợp vừa nhà ở, vừa nghỉ dưỡng (tức nhắm vào người mua để ở và mua để đầu tư, cho thuê). Điều này cũng từng thấy ở các bất động sản tọa lạc tại Cam Ranh hay Vũng Tàu mà Hưng Thịnh Corp. đã xây dựng.

Trong khi xét về quốc tịch nhà đầu tư, như ông Neil MacGregor - Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhìn nhận, với những ưu thế về cảnh quan, bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn là một trong những hạng mục được nhà phát triển bất động sản nước ngoài quan tâm, nhưng thay vì phát triển condotel hay biệt thự nghỉ dưỡng thì họ sẽ chú trọng xây dựng khu nghỉ dưỡng tích hợp với phần chính là resort, khách sạn, các công trình phụ trợ đi kèm - những hạng mục này thường có thời gian hoàn vốn đầu tư và thu hồi lợi nhuận lâu hơn.