Bất động sản khu Nam TP.HCM chờ ngày trở lại

Kẹt đủ đường

Giai đoạn 2014 - 2015 và trước đó, khu Nam được đánh giá là vị trí vàng, tâm điểm của thị trường bất động sản TP.HCM với những dự án như Phú Mỹ Hưng, Riviera Point…

Tuy nhiên, đúng như các chuyên gia bất động sản nhận định, không gì là mãi mãi, nhất là thị trường bất động sản. Đây là thị trường luôn thay đổi bởi nhiều yếu tố, đơn cử như quỹ đất cạn kiệt, giao thông quá tải, nhu cầu thị trường… Trong đó, khu Nam đang được cho là kẹt đủ đường để phát triển.

Về tổng thể, thị trường bất động sản khu Nam TP.HCM gồm quận 7, quận 8, quận 4, huyện Bình Chánh, Nhà Bè. Ranh giới khu Nam với trung tâm Thành phố là nhánh sông Sài Gòn và để kết nối khu vực này với quận trung tâm, TP.HCM đã xây dựng những tuyến đường và cầu bắc qua như cầu Nguyễn Văn Cừ nối quận 4 vào quận 5, cầu Chữ Y nối quận 4 vào quận 1, cầu Nguyễn Tất Thành nối quận 4 vào quận 1 và cầu Tân Thuận nối quận 7 về quận 2.

Với hệ thống giao thông này, nhiều doanh nghiệp địa ốc triển khai dự án tại đây quảng bá là hạ tầng sẽ mở lối cho bất động sản. Tuy nhiên, nhìn vào hạ tầng giao thông của khu vực này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành cho rằng, nơi này đang bị kẹt nặng.

“Những tuyến đường này trong thời gian qua đã bắt đầu quá tải, lượng xe lưu thông hàng ngày luôn cao. Đơn cử như đường Nguyễn Tất Thành nối quận 1 về quận 4 và vào quận 7, đường Hoàng Diệu nối quận 1 và quận 4 ra đường Nguyễn Hữu Thọ về quận 7, huyện Bình Chánh… đều trong danh sách những tuyến đường kẹt nghiêm trọng của Thành phố.

Phân khúc đất nền, nhà phố khu Nam vẫn đang khá nóng

Ngoài ra, giao thông kết nối vào khu Nam cũng đang là bài toán đau đầu với TP.HCM khi lượng dân ngày tăng cao ở khu vực này, nhưng lại chưa có tuyến đường mới nào được mở ra để đồng bộ hóa giữa giao thông và bất động sản”, ông Đực nói.

Ngoài tắc đường, thị trường bất động sản khu Nam TP.HCM còn chịu một số yếu tố bất lợi khác. Đơn cửa cuối năm 2016, phân khu này bị ảnh hưởng nặng bởi ôi nhiễm môi trường do khu bãi rác Đa Phước lớn nhất TP.HCM. Việc mùi hôi bao trùm cả khu Nam đã khiến nhiều dự án bất động sản khu vực này bị ảnh hưởng.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hưng Thịnh Land cho biết, dự kiến cuối năm 2016, công ty ông sẽ phát triển dự án chung cư tại quận 7, nhưng vì ôi nhiễm môi trường, khiến Công ty phải thay đổi kế hoạch, dừng phát triển dự án tại đây, thay vào đó là phát triển dự án khu Tây.

Không chỉ Hưng Thịnh Land làm điều này, đã có nhiều doanh nghiệp khác cũng âm thầm rút khỏi thị trường khu Nam trong bối cảnh khu vực này đang bộc lộ nhiều điểm yếu, cho thấy đây không còn là tâm điểm của thị trường.

Bên cạnh đó, thị trường khu vực này có gặp khó nữa đó là tình trạng ngập lụt do thủy triều mỗi năm một cao, bao vây tứ bề khu Nam. Nhiều nhà đầu tư cho rằng, giờ đây khu Nam đã không còn là miếng bánh ngon để đầu tư.

“Nếu nói về dự án chung cư tại khu Nam, thì không có dự án nào đủ hấp dẫn để đầu tư kể cả River City, Riviera Point giai đoạn 2, hay cả một số dự án chung cư tại khu Phú Mỹ Hưng. Đối với phân khúc đất nền thì còn chút hấp dẫn, nhưng lại bị thổi giá quá cao, nếu đầu tư sẽ không còn lời”, ông Trần Tuấn Anh, một nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp tại TP.HCM đánh giá.

Một bất lợi nữa của thị trường bất động sản khu Nam là khu vực này vẫn đang được cho là khu có nhiều dự án “chết yểu” chưa được hồi sinh nhất Thành phố. Ngoài những dự án chung cư cao cấp như Kenton Residences…, những dự án nhà ở liền kề, biệt thự xây dang dở rồi bỏ hoang, hoặc bán nhiều năm nhưng chủ đầu tư không thể bàn giao đất cho khách hàng quá nhiều, dẫn tới sự thận trọng trong tâm lý của khách hàng và nhà đầu tư với thị trường này.

Mong sự đột phá

Với những bất lợi trên, thị trường khu Nam đã rơi vào trầm lắng thời gian qua. Tuy nhiên, việc có quá ít dự án bất động sản mới xuất hiện trong năm 2016 lại giúp cho những dự án đang phát triển tại đây có một sân chơi rộng hơn, ít cạnh tranh hơn so với những khu vực khác của TP.HCM.

Một số dự án đáng chú ý của khu vực này như River City của Phát Đạt, Riverside giai đoạn 3 của Him Lam, Luxgarden của Đất Xanh, hay các dự án của Phú Mỹ Hưng, Novaland…

Trong đó, dự án River City trước đây với quy mô lên tới 8.000 căn hộ, nhưng mới đây, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cho biết, đã xin thay đổi quy hoạch xuống còn 4.600 căn hộ. Việc giảm số lượng căn hộ tại dự án này được cho là để phù hợp với lượng cư dân sinh sống, hạ tầng và tạo ra chất lượng sống tốt nhất cho người dân.

Một chủ đầu tư dự án khác tại quận 7 cho rằng, nếu muốn khu Nam phát triển, TP.HCM sẽ phải tháo nhiều nút thắt, trong đó quan trọng nhất là hạ tầng giao thông kết nối, bởi hiện nay lượng dân ở khu Nam quá đông. Bên cạnh đó, giá nhà phải giảm, bởi năm 2015, giá nhà, đất khu này đã bị đẩy lên quá cao.

Để giải quyết tình trạng ùn tắc, UBND TP.HCM đã lên kế hoạch đầu tư, phát triển hàng loạt dự án hạ tầng giao thông cho khu Nam, như xây dựng 6 cây cầu kết nối khu Nam với các khu vực lân cận gồm cầu Nguyễn Khoái nối quận 7 với quận 4; cầu Thủ Thiêm 4 nối quận 2 với quận 7; cầu Rạch Đĩa 1 trên đường Lê Văn Lương nối quận 7 với Nhà Bè, cầu Phước Khánh nối Nhà Bè với huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai); cầu Bình Khánh nối Nhà Bè với Cần Giờ; cầu Kênh Tẻ 2…

Tiếp đó là nhiều tuyến đường trọng điểm như mở rộng đường Huỳnh Tấn Phát lên 30 m kết nối với trục đường chính Nguyễn Văn Linh (quận 7); quy hoạch trục đường Phú Thuận, nối từ khu vực Mũi Đèn Đỏ thẳng vào Khu đô thị Phú Mỹ Hưng.

Ngoài ra, quy hoạch giao thông khu Nam còn có dự án tuyến metro số 4 (cầu Bến Cát (Gò Vấp) - quận 1 - quận 7) với vốn đầu tư lên đến 97.000 tỷ đồng; hệ thống hầm chui, cầu vượt tại ngã tư Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ được đầu tư gần 2.600 tỷ đồng…

Bên cạnh đó, việc UBND TP.HCM xem xét nâng huyện Bình Chánh lên quận (chưa thành công) cho thấy, Thành phố đang có nhiều tính toán cho khu Nam phát triển.

Điểm mạnh nữa cho thị trường này đó là quỹ đất tại khu Nam được cho là còn khá nhiều và rẻ. Ngoài ra, việc dự án chống ngập 10.000 tỷ đồng của TP.HCM đưa vào hoạt động năm 2018 để giải quyết nạn ngập lụt của khu Nam sẽ là đòn bẩy tốt cho thị trường.

Tuy nhiên, đánh giá về sự phát triển của khu Nam trong năm 2017, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường này sẽ tiếp tục trầm lắng, chưa thể bật lên như năm 2015. Dù có thông tin quy hoạch phát triển hạ tầng giao thông hay thông tin quỹ đất, dự án đầu tư mới, thì thị trường này cũng chưa thể đột phá ngay mà phải phát triển từ từ.

Ông Lê Chí Hùng Việt, Phó tổng giám đốc Công ty DRH nhận định, tương lai, thị trường bất động sản khu Nam là hết sức tiềm năng do việc phát triển hạ tầng với quy mô lớn đang tập trung mạnh về hướng này.

Cụ thể, hướng phát triển kinh tế biển Cần Giờ và kết nối giao thông với tỉnh Long An qua khu vực sẽ làm nóng thị trường Nam Sài Gòn trong tương lai gần.

“Thị trường bất động sản khu Nam sẽ chưa thể bứt phá, đó là điều tất nhiên, nhưng kỳ vọng sẽ trở lại đường đua năm 2018 là có thật”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.