Bất động sản Đồng Nai tiềm ẩn nhiều rủi ro

Nhờ hệ thống hạ tầng kết nối với TP HCM đang được hoàn thiện, thị trường bất động sản tỉnh Đồng Nai đang tăng trưởng nóng, song cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, theo thông tin tại toạ đàm về thị trường bất động sản của tỉnh này diễn ra ngày 14/9.

bat dong san dong nai tiem an nhieu rui ro

Giá đất nền tại các huyện Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) liên tục tăng khi có thông tin quy hoạch. Ảnh: Thành Hoa

Trong các tỉnh lân cận TP HCM, Đồng Nai sở hữu lợi thế lớn vì nằm ở vị trí giao điểm của nhiều tuyến giao thông quan trọng như quốc lộ 1A, tuyến đường sắt Bắc-Nam, cao tốc TP HCM-Long Thành-Dầu Giây, Bến Lức-Long Thành, Dầu Giây-Phan Thiết, cầu Phước Khánh nối Cần Giờ với Nhơn Trạch và tuyến Metro Bến Thành-Suối Tiên dự kiến sẽ kết nối với thành phố Biên Hòa…

Đặc biệt, dự án Cảng Hàng không quốc tế Long Thành đã khiến thị trường bất động sản Đồng Nai thành lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư TP HCM trong xu thế giãn dân ra các thành phố vệ tinh khi nội thành đã khan hiếm quỹ đất.

Theo số liệu đưa ra tại toạ đàm “Thị trường Bất động sản Đồng Nai: Nhận diện cơ hội và rủi ro” do Báo Đầu tư tổ chức, hiện Đồng Nai đã thu hút gần 300 dự án bất động sản của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Trong đó, nhiều dự án có số vốn đầu tư lên đến hàng tỷ USD.

Còn theo thống kê của Savills, tính tới hết năm 2016, Đồng Nai có tổng cộng 55 dự án nhà ở, cung cấp gần 30.200 sản phẩm bất động sản (căn hộ, nền đất) trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tuy nhiên, trong tổng nguồn cung, thị trường thứ cấp chiếm áp đảo (90%) với khoảng 27.600 sản phẩm. Trong khi đó, thị trường sơ cấp chỉ có khoảng 2.600 sản phẩm, cho thấy những dấu hiệu bất ổn trong phát triển bất động sản tại tỉnh này.

Nhìn tổng thể, các nhà đầu tư vào Đồng Nai trong thời gian qua tập trung chủ yếu vào đất nền với mục tiêu dài hạn từ 5-7 năm. Giá đất Đồng Nai tương đối rẻ, từ 4-4,5 triệu đồng/m2 tại Long Thành, Nhơn Trạch; 3,5 triệu đồng/m2 tại Trảng Bom, Giang Điền.

Trong cơn nóng sốt, thị trường đã xuất hiện hiện tượng đầu tư tự phát, người dân có quỹ đất nông nghiệp rộng bắt đầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thực hiện phân lô, bán nền tràn lan, dẫn đến phá hỏng quy hoạch.

“Vài năm trước, tôi đã chứng kiến nhiều lô đất 3.000-4.000 m2 bị xẻ ra bán khiến thị trường sốt ảo, quy hoạch bị ‘băm nát’”, ông Nguyễn Minh Khang, quyền Tổng giám đốc Tập đoàn LDG nói.

Ông Khang cho biết, nhiều doanh nghiệp ồ ạt đầu tư và mở bán các dự án tại Đồng Nai nhưng lại bỏ qua hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nên ba, bốn năm sau vẫn không có người đến ở, rất lãng phí.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội bất động sản TP HCM, lợi dụng tâm lý của các nhà đầu tư, một số công ty môi giới bất động sản đã đổi tên dự án, đổi tên chủ đầu tư, thay đổi thiết kế, bổ sung các tiện ích không đúng như phê duyệt, thậm chí, kê khống giá bán và dùng "chim mồi" để dụ dỗ, lừa đảo khách hàng.

Ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Đồng Nai cho biết, những năm gần đây thị trường bất động sản tỉnh này trở nên nhộn nhịp là nhờ vào sự phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt là dự án sân bay quốc tế Long Thành.

Tuy nhiên, với phần đất 21.000 héc ta quanh sân bay Long Thành được quy hoạch làm khu công nghiệp, khu đô thị, phụ trợ cho dân cư hiện đã được tỉnh cho dừng lại để điều chỉnh cho phù hợp.

Để ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền tràn lan, tỉnh Đồng Nai cũng tạm ngưng không cấp phép tách thửa để trình xin quy định tách thửa mới.

Theo ông Lâm, hiện có 3 nhóm dự án bất động sản ở Đồng Nai. Nhóm thứ nhất hình thành trong các khu đô thị hiện có như thành phố Biên Hòa, thị trấn Long Thành, Trảng Bom, Long Khánh. Tuy nhiên, quỹ đất trung tâm dành cho nhóm này đã được đầu tư gần hết.

Nhóm thứ 2 tâp trung ở vùng ven của những thị trấn, đô thị, chưa có sự kết nối đồng bộ với hạ tầng chính, hạ tầng xã hội cũng chưa đảm bảo. Những dự án của nhóm này có diện tích từ 200-300 héc ta, chủ yếu là đất nền, tổng vốn đầu tư lớn nên đương nhiên sẽ phân kỳ đầu tư và kêu gọi nhiều nhà đầu tư, kể cả nhà đầu tư thứ cấp. Loại hình này đòi hỏi thời gian đầu tư từ 5-7 năm.

Nhóm thứ 3 tập trung quanh những khu vực đón đầu quy hoạch, chưa có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Với loại hình này, nhà đầu tư cần có năng lực, tài chính mạnh để giảm thiểu rủi ro do thời gian đầu tư có thể kéo dài trên 10 năm.