'Bất động sản chưa thể chuyển biến tích cực nếu không có hướng xử lý cụ thể'

Theo nghiên cứu của DKRA, hai tháng đầu năm 2023, sức cầu chung của thị trường bất động sản đã giảm đáng kể, chỉ bằng 2% so với cùng kỳ và bằng khoảng 5% so với những tháng cuối năm 2022. Xu hướng sụt giảm thanh khoản chưa có dấu hiệu dừng lại, trạng thái “ngủ đông” lan trên diện rộng khi nguồn vốn bất động sản chưa được khơi thông và pháp lý chưa được tháo gỡ.

Riêng với thị trường bất động sản nhà ở tại TP HCM và vùng phụ cận tiếp tục ghi nhận sự trầm lắng, trong hai tháng đầu năm.

Ở phân khúc đất nền, sức cầu chung của thị trường giảm mạnh, lượng giao dịch khiêm tốn. Xu hướng giảm đã kéo dài từ thời điểm giữa năm 2022 và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Hai tháng đầu năm, có 117 sản phẩm mới ở phân khúc này được đưa ra thị trường (đến từ 4 dự án tại Long An và Đồng Nai), giảm 92% so vớí cùng kỳ. Trong khi đó, số lượng tiêu thụ chỉ đạt 16 sản phẩm giảm 98%.

So với thời điểm cuối năm 2022, mặt bằng giá thứ cấp đã giảm 10 - 23%. Mức giảm phổ biến 100 - 690 triệu đồng/sản phẩm (có sản phẩm giảm đến 1 tỷ đồng), tập trung chủ yếu ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt là các nhà đầu tư có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư.

Phân khúc căn hộ có 669 sản phẩm mới đến từ ba dự án trong hai tháng đầu năm, giảm 56% so với cùng kỳ và tập trung hầu hết ở TP HCM. Sức cầu chung thị trường sụt giảm, tỷ lệ tiêu thụ chỉ bằng một nửa so với hai tháng đầu năm ngoái, đạt 521 căn.  

DKRA cho biết, tại TP HCM, căn hộ hạng B ở khu vực phía bắc chiếm 88% tổng nguồn cung của thành phố và dòng sản phẩm căn hộ dưới 2 tỷ đồng thu hút sự quan tâm của người mua.

Mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn neo ở mức cao trong khi giá bán và thanh khoản của thị trường thứ cấp đã sụt giảm. Giá bán thứ cấp ghi nhận giảm 1 - 6% so với cuối năm 2022. Đặc biệt, một số dự án hết thời gian ân hạn gốc, lãi vay có mức giảm lên đến 15% - 20% so với giá hợp đồng.

Còn tại Bình Dương, giá chào bán căn hộ sơ cấp liên tục thiết lập mặt bằng giá mới lên đến 60 triệu đồng/m² trong thời gian qua.

Tuy nhiên, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận sự sụt giảm về giá và thanh khoản. Tháng 2/2023, những dự án đã bàn giao và đi vào hoạt động của các chủ đầu tư nước ngoài ghi nhận mức giá thứ cấp không đổi so với cùng kỳ, nhưng các dự án của chủ đầu trong nước có mức giảm trung bình từ 5% - 10%. Những dự án chưa bàn giao và đang thanh toán theo tiến độ ghi nhận mức giảm cao nhất từ 10% - 13% so với cùng kỳ năm 2022.

Tương tự, phân khúc nhà phố, biệt thự cũng chứng kiến sự sụt giảm cả về cung, lượng tiêu thụ và tính thanh khoản. Nguồn cung mới tại khu vực TP HCM và phụ cận trong hai tháng đầu năm đã giảm 57% so với cùng kỳ, còn 162 căn (chủ yếu ở Bình Dương).

Tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 5%, tương đương 8 căn, giảm 97% so với hai tháng đầu năm ngoái. Đây là mức thấp nhất trong vòng 10 năm nay.

Thanh khoản thị trường thứ cấp giảm mạnh, mặt bằng giá giảm 3 - 7% so với cuối năm 2022. Tại khu vực Đồng Nai, có dự án ghi nhận mức giảm cao nhất lên đến 32%.

Trước tình hình lãi suất ở mức cao, khó khăn về nguồn vốn và các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để, DKRA nhận định các phân khúc kể trên chưa thể có chuyển biến tích cực trong thời gian tời nếu không có những hướng xử lý cụ thể.

Trong khi đó, với bất động sản nghỉ dưỡng, DKRA cho biết các dự án ở hầu hết mọi loại hình gần như tạm dừng triển khai bán hàng khi sức cầu giảm mạnh.

Hai tháng đầu năm chỉ có ba căn biệt thự nghỉ dưỡng mới đưa ra thị trường và ghi nhận một căn được giao dịch, thấp nhất trong 10 năm qua. Hàng loạt dự án đóng giỏ hàng và dời thời gian triển khai bán hàng giữa bối cảnh khó khăn.

Những chính sách như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc,… vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng để hỗ trợ khách hàng.

Nhà phố, shophouse nghĩ dưỡng cũng rơi vào tình trạng tương tự khi chỉ có 6 sản phẩm mới đưa ra thị trường và không ghi nhận giao dịch nào. Các chủ đầu tư sản phầm này cũng liên tục dời thời gian triển khai bán hàng, khiến nguồn cung đưa ra thị trường hạn chế.

DKRA cho biết thị trường gần như rơi vào trạng thái “ngủ đông”. Một số chủ đầu tư đã đưa ra chính sách chiết khấu lên đến 30 - 40% giá bán nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh hiện nay.

Trong khi đó, theo số liệu thống kê của DKRA, hai tháng đầu năm, dòng sản phẩm condotel không ghi nhận dự án mở bán mới.

Thị trường gần như “đóng băng” sau những tín hiệu hồi phục tích cực giai đoạn đầu năm 2022. Trước áp lực về lạm phát, lãi suất, nguồn vốn tín dụng bị tắt nghẽn, nhiều chủ đầu tư có tâm lý thận trọng khi đưa sản phẩm ra thị trường và liên tục dời thời gian triển khai bán hàng.

DKRA đưa ra dự báo trong tháng 3/2022 các dòng sản phẩm của bất động sản nghỉ dưỡng có thể sẽ có mức tăng nhẹ cả về cung lẫn cầu so với hai tháng đầu năm.