Bất cập đất 2 giá

Mới đây, UBND TP HCM đã ban hành Quyết định 30/2017 về điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất ở 15 quận, huyện trên địa bàn TP HCM theo hướng tăng hơn trước. Tuy nhiên, giá đất mới cũng thấp rất xa so với giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Quá thấp so với thực tế

Theo quyết định này, Q.2 có 7 tuyến đường được điều chỉnh dao động từ 5,2 - 15 triệu đồng/m². Cao nhất là đường Song Hành đoạn từ Trần Não đến Mai Chí Thọ có đơn giá 15 triệu đồng/m2. Q.9 chỉ có đường Võ Chí Công đoạn từ cầu Bà Cua đến cầu Phú Hữu có giá 4,2 triệu đồng/m², đường 52-BTT đoạn từ Lê Hữu Kiều đến Bát Nàn giá 5,2 triệu đồng/m². Q.Thủ Đức chỉ có đường số 16 và số 17 lần lượt có giá 3,7 triệu và 4,3 triệu đồng/m². Tại H.Nhà Bè, quyết định này điều chỉnh giá đất ở 3 tuyến đường với giá dao động từ 2,4 - 4,3 triệu đồng/m². Như đường Lê Văn Lương đoạn từ cầu Rạch Tôm đến cầu Rạch Dơi, giá mới điều chỉnh chỉ có 2,4 triệu đồng/m². Tại Q.Phú Nhuận cũng chỉ dao động từ 13,8 - 30 triệu đồng/m². Tại Q.10, với các khu thương mại sầm uất, giá đất theo quy định mới cũng chỉ 22 - 23,4 triệu đồng/m2... Một số quận huyện khác cũng được điều chỉnh giá đất ở một số tuyến đường.

Tuy nhiên, khảo sát thực tế tại những nơi bảng giá đất được điều chỉnh tăng lên thì thực tế vẫn cho thấy hai mức giá trong bảng giá đất và giá giao dịch thực tế trên thị trường vẫn chênh nhau rất lớn.

Đường Lê Văn Lương đoạn qua xã Phước Kiển, H.Nhà Bè (TP.HCM) theo bảng giá đất là khoảng 4,4 triệu đồng/m2, nhưng giá giao dịch thực tế bình quân khoảng 50 triệu đồng/m2.

Ông Đinh Ngọc Tuân, Giám đốc Công ty Tài Tuân, nhận xét giá đất bình quân ở đường Lê Văn Lương (H.Nhà Bè) trước đây khoảng 1,2 triệu đồng/m², nay tăng lên khoảng 2,4 triệu đồng/m2, như vậy tăng gấp đôi so với trước nhưng vẫn còn quá thấp so với giá thị trường đang giao dịch bình quân khoảng 18 triệu đồng/m². Không chỉ đường Lê Văn Lương, hầu hết đất ở Nhà Bè giá giao dịch thực tế so với khung giá đất cao hơn rất nhiều lần.

Tương tự, bảng giá đất quy định đường Song Hành đoạn từ Trần Não đến Mai Chí Thọ có đơn giá 15 triệu đồng/m2 nhưng thực tế giá đất trong khu vực Thủ Thiêm thấp nhất khoảng 60 triệu đồng/m². Tại đường Võ Chí Công (Q.9), bảng giá đất mới quy định khu vực này khoảng 4,2 triệu đồng/m², nhưng khảo sát thực tế cho thấy giá hơn 20 triệu đồng/m²…

Ông Đặng Đức Bền, Giám đốc Công ty địa ốc Hưng Lộc Phát, cho rằng hiện nay mức giá đất trong bảng giá đất không thể áp dụng được trong giao dịch mua bán trên thị trường, bởi nó chênh với thực tế quá lớn. Điển hình như mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp (Q.9) bảng giá đất quy định 5 triệu đồng/m², nhưng giá đất thực tế lên đến hơn 60 triệu đồng/m2. Đường Liên Phường giá đất nhà nước nằm khoảng 2,5 triệu đồng/m² trong khi giá thực tế Liên Phường khoảng 50 triệu đồng/m². Đường Nguyễn Duy Trinh (Q.9), giá đất nhà nước quy định khoảng 5 triệu đồng/m² nhưng giá thực tế lên đến khoảng 70 triệu đồng/m²…

Thấp vì căn cứ vào hợp đồng né thuế?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho hay từ trước đến nay bảng giá đất trên cả nước, đặc biệt là tại các TP lớn như TP.HCM hay Hà Nội đang có nhiều bất cập, dù được sửa đổi, bổ sung hằng năm. Ví dụ, tại các tuyến đường như Nguyễn Huệ hay Đồng Khởi (Q.1), bảng giá đất nếu áp dụng hệ số K cho khu vực 1 là 1,2 lần bảng giá đất thì “đất vàng” ở hai tuyến đường này cũng chỉ tới 194 triệu đồng/m², thấp hơn nhiều khi giá thị trường lên đến hơn 1 tỉ đồng/m². Do đó theo đánh giá của ông Châu, bảng giá đất của TP.HCM hiện nay chưa phù hợp với nguyên tắc “giá phổ biến trên thị trường”, kể cả đất ở các vị trí có giá cao nhất lẫn vị trí trong hẻm sâu có giá thấp nhất.

Lãnh đạo chi nhánh một văn phòng đăng ký đất đai, cho biết khi xây dựng bảng giá đất TP đưa xuống cho các quận, huyện đi điều tra về giao dịch thực tế để xác lập bảng giá đất, thì hầu hết các địa phương đều lấy các hợp đồng mua bán nhà đất để làm thước đo đối chiếu giao dịch thực tế. Nhưng các hợp đồng giao dịch nhà đất hai bên thường ghi giá trị thực thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế để né thuế. Đây là nguyên nhân làm cho giá đất quy định trong bảng giá đất bị sai lệch so với thực tế là rất lớn.

Ông Đinh Ngọc Tuân cũng nói rằng thời gian qua giá nhà đất biến động liên tục, có những nơi giá đất tăng gấp mấy lần trong khi khung giá đất - bảng giá đất ban hành

5 năm một lần, ít có sự cập nhật các biến động đã làm cho khoảng cách giữa giá trong bảng giá đất và giá đất giao dịch thực tế trên thị trường càng chênh lệch nhiều hơn. Một bảng giá đất được làm khá công phu, tốn nhiều thời gian và tiền bạc nhưng áp dụng không hiệu quả trong thực tiễn thì cần phải xem xét lại.