Ăn theo hạ tầng mới Đồng Nai, đại gia kéo nhau về săn đất
Theo dự kiến, cầu Cát Lái sẽ được xây dựng và đưa vào sử dụng thay cho phà Cát Lái hiện hữu, nối liền quận 2 (TP HCM) và huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai). (Ảnh: Hiếu Quân)
Đại gia địa ốc "đu" theo đòn bẩy hạ tầng
Thông tin về sân bay quốc tế Long Thành chỉ là một trong rất nhiều "đòn bẩy" đang làm sôi sục thị trường địa ốc Đồng Nai. Thực tế, sức ảnh hưởng đến từ hàng loạt thông tin liên quan đến các tuyến cao tốc chạy qua Đồng Nai, việc xây dựng nhiều cầu lớn kết nối hay việc thành lập nhiều đơn vị hành chính mới trên địa bàn…
Cụ thể, theo quy hoạch, tỉnh Đồng Nai có 5 tuyến cao tốc đi qua: gồm TP HCM -Long Thành - Dầu Giây (đã hoàn thành), Bến Lức - Long Thành (dự kiến hoàn thiện và đưa vào sử dụng vào cuối 2019), Dầu Giây - Phan Thiết, Dầu Giây - Liên Khương và Biên Hòa - Vũng Tàu (3 dự án đều chưa khởi công). Ngoài ra, hai tuyến đường vành đai 3 và vành đai 4 TP HCM cũng có một đoạn chạy qua Đồng Nai.
Cùng với đó là thông tin đề xuất của Đồng Nai về việc xây dựng hai cây cầu lớn nối Nhơn Trạch với quận 9 và với quận 2 (cầu Cát Lái thay phà Cát Lái hiện hữu). Theo dự kiến, dự án cầu nối quận 9 và Nhơn Trạch có tổng kinh phí dự toán khoảng 14.800 tỉ đồng; còn dự án cầu Cát Lái có tổng mức đầu tư khoảng hơn 7.000 tỉ đồng.
Để đón đầu những thông tin này, hàng loạt doanh nghiệp BĐS phía Nam đã công bố kế hoạch kinh doanh năm 2019 là tiến quân về thị trường địa ốc Đồng Nai.
Một trong những doanh nghiệp đã có kinh nghiệm đầu tư tại Đồng Nai từ sớm phải kể đến CTCP Đầu tư LDG Group. Lãnh đạo doanh nghiệp này từng nhận định, Đồng Nai là cửa ngõ của toàn miền Nam, nhờ hệ thống cao tốc, nhà ga đường sắt… nên có giao thương tấp nập. Ngoài ra, nơi đây cũng được biết đến là thủ phủ của các khu công nghiệp.
Đầu năm nay, CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) cũng công bố mua lại 70% cổ phần của một công ty (thuộc Keppel Land) trong Công ty TNHH Thành phố Waterfont Dong Nai, qua đó nắm quyền phát triển 170 ha đất dự án Dong Nai Waterfont City (tại xã Long Hưng, TP Biên Hòa).
Mới đây tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2019, Tổng Giám đốc CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thủ Đức House – mã: TDH) cũng cho hay, Đồng Nai là một trong những thị trường chính mà doanh nghiệp đang hướng đến để thâu tóm quỹ đất, đẩy mạnh hoạt động phát triển dự án...Tại Nhơn Trạch, cùng với thông tin ngày càng hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội là sự "thức giấc" của nhiều siêu dự án.
Cách bến phà Cát Lái khoảng 9 km là dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn New City, nằm trên hai trục đường chính Tôn Đức Thắng (tỉnh lộ 25B) và đường Nguyễn Ái Quốc (tỉnh lộ 25C), do Tập đoàn CFLD và Tập đoàn Tín Nghĩa làm chủ đầu tư.
Nhiều tuyến đường nội bộ của dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn New City đã được hoàn thiện từ lòng đường, vỉa hè cho đến cảnh quan cây xanh... (Ảnh: Hiếu Quân)
Dự án có quy mô khoảng 941 ha và được khởi công từ tháng 11/2017. Tuy nhiên dự án này thi công nhỏ giọt suốt thời gian dài trước khi tái khởi động vào cuối năm ngoái, sau thông tin Đồng Nai xin chủ động xây dựng cầu Cát Lái. Thông tin này đã gieo hi vọng và thúc đẩy chủ đầu tư tái khởi động toàn bộ dự án, sau đó lượng khách hàng đến thăm nhà mẫu tại đây cũng tăng lên đáng kể.
Tương tự, Khu đô thị Đại Phước Lotus nằm trên cù lao Ông Cồn, do Công ty phát triển BĐS Vina Đại Phước (thuộc Tập đoàn VinaCapital) làm chủ đầu tư, cũng đẩy mạnh thi công trên diện rộng. Dự án có tổng vốn đầu tư khoảng 64 triệu USD, bao gồm các sản phẩm biệt thự, trung tâm thể dục thể thao, thương mại, bệnh viện và trường học...
Không chỉ vậy, đi qua nửa năm 2019, thị trường địa ốc Đồng Nai sẽ có thêm một đợt sóng đầu tư mới khi các đề xuất nâng cấp đơn vị hành chính ở các địa phương trong tỉnh được thông qua.
Cụ thể thông tin về việc thành lập TP Long Khánh trên cơ sở của thị xã Long Khánh cũ; thành lập nhiều phường mới (phường An Hòa, Hiệp Hòa, Hóa An, Phước Tân, Tam Phước và Tân Hạnh) thuộc TP Biên Hòa; thành lập thị trấn Dầu Giây thuộc huyện Thống Nhất trên cơ sở xã Xuân Thạnh; thành lập thị trấn Hiệp Phước thuộc huyện Nhơn Trạch trên cơ sở xã Hiệp Phước… Đây là thông tin sẽ tiếp tục lọt vào tầm ngắm của nhiều ông lớn địa ốc trong việc phát triển kinh doanh.
Giá đất nền leo thang
Việc thay đổi quy mô hành chính, tổng mức đầu tư cho các địa phương này trong thời gian tới cũng sẽ tăng. Đây sẽ là làn gió mới để phát triển bất động sản, vì vậy việc tăng giá đất là chuyện tất yếu. Bởi tâm lý đầu tư đón đầu, đón sóng đã trở thành thông lệ của thị trường BĐS nước ta.
Khi dự án sân bay Long Thành chưa được duyệt (năm 2015), giá đất tại đây chỉ khoảng 300.000 đồng/m2. Vậy mà ngay sau khi có thông tin quy hoạch, giá đã tăng lên gấp 10 lần, ở mức 3 triệu đồng/m2. Đến nay, giới đầu cơ thậm chí đã thổi lên mức 8 - 10 triệu đồng/m2.
Chỉ tính trong tháng 4 và tháng 5/2019, văn phòng đã tiếp nhận gần 2.800 hồ sơ xin chuyển nhượng đất, trong đó riêng tháng 5 có đến gần 1.600 hồ sơ, tăng gấp 1,5 lần so với trước đó và tăng gấp nhiều lần so với cùng kỳ, báo Đầu tư BĐS dẫn nguồn Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Long Thành cho biết.
Không chỉ Long Thành, mà các khu vực khác trên địa bàn tỉnh như Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Khánh, giá đất cũng đang âm ỉ tăng, thậm chí có nơi đã hình thành những đợt sốt đất cục bộ.
Địa giới hành chính các huyện, thị xã, thị trấn của Đồng Nai. (Nguồn: atlas.dongnai.gov.vn)
Trao đổi với PV, bà Lê Thị Ngân, nhà gần chợ Tân Mai, phường Tân Mai, thành phố Biên Hòa cho biết, nhà bà có diện tích khoảng gần 500 m2 (giáp đường rộng khoảng 10 m2). Hai năm trước, lô đất nhà bà Ngân có giá khoảng 1,2 tỉ đồng, đến nay giá bán đã lên đến 3 tỉ đồng (giá cao gấp 2,5 lần).
"Hiện có 5 – 6 người hỏi mua nhưng tôi vẫn chưa muốn bán vì kỳ vọng giá sẽ tăng thêm trong thời gian tới. Mức tăng giá này vẫn chưa là gì so với khu vực gần Long Thành và lân cận các tuyến đường cao tốc của tỉnh", bà Ngân nói.
Còn tại khu vực Nhơn Trạch, theo khảo sát của PV, vừa qua phà Cát Lái, dọc theo tuyến đường Lý Thái Tổ, xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, hàng chục trung tâm môi giới, văn phòng ký gửi nhà đất với quy mô lớn nhỏ khác nhau liên tiếp mọc lên san sát.
Các trung tâm môi giới nhà đất mọc lên san sát suốt dọc trục đường Lý Thái Tổ, xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch. (Ảnh: Hiếu Quân)
Trong vai một khách đang tìm hiểu để đầu tư đất nền Nhơn Trạch, PV được ông Phạm Hoàng Minh, Giám đốc một công ty môi giới tại khu dân cư Long Thọ - Phước An thông tin, dọc đường Lý Thái Tổ, đất đã có giá đến hơn 35 triệu đồng/m2 nhưng vẫn chưa chắc là có hàng.
Trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, nhiều dự án đã mở bán từ hơn chục năm trước, đến nay đang bị dừng sang tên sổ đỏ, chỉ cho phép sang nhượng hợp đồng mua bán. Có dự án đền bù đất cho người dân xong, chủ đầu tư tự chào bán hàng và rao rằng sau 6 tháng sẽ ra sổ đỏ (nhưng theo ông Minh là khó có thể ra sổ đúng thời gian như chủ đầu tư đã hứa với khách). Những dự án có sổ đỏ rồi giá bán các lô đất thường cao hơn, còn tại những dự án chưa có sổ thì thường được bán theo dạng hợp đồng góp vốn…
"Nếu mới mua đất để đầu tư thì khách nên chọn mua đất có sổ đỏ đầy đủ để dễ dàng sang tên, chứ mua đất theo diện hợp đồng góp vốn rất phức tạp. Mua đất để đầu tư thì nên ưu tiên chọn những lô rẻ hoặc đẹp, diện tích nhỏ tầm trên dưới 100 m2 vì dễ bán lại", ông Minh tư vấn.
Theo ông Minh, 3/4 ranh giới huyện Nhơn Trạch tiếp giáp với TP HCM. Hiện nay, 80% đất Nhơn Trạch là của người Sài Gòn rồi, người bản địa chỉ còn giữ khoảng 10% đất. Nếu chần chừ, thời gian tới khi hạ tầng hoàn thiện hơn thì giá đất sẽ lại tăng lên.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia khuyên nhà đầu tư để không bị "tiền trôi theo tin đồn", cũng lưu ý rằng tiềm năng tăng giá của bất động sản phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố và cần được định lượng chứ không phải định tính bằng cái mác "lên thành phố". TP HCM có những vị trí đẹp và không đẹp, tỉnh lẻ cũng vậy, có những vị trí không đẹp nhưng cũng có những vị trí đắc địa.
Những yếu tố có thể kéo giá đất lên đơn cử như bùng nổ đầu tư hạ tầng, tốc độ đô thị hóa nhanh (gia tăng dân số), vận tải du khách bằng đa phương tiện, sự phát triển đồng bộ về thương mại, dịch vụ, giải trí... Nhưng để đạt được những tiêu chí trên, cần có một hành trình dài chuẩn bị và thực hiện trong nhiều năm chứ không thể có ngay một sớm một chiều.
