VinaCapital: Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên mức đủ cao để hạn chế đầu cơ

VinaCapital cho rằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên khoảng 11% vào cuối năm 2025, mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ, nhưng vẫn ở ngưỡng có thể chấp nhận được đối với người mua nhà để ở.

Tại Báo cáo Chiến lược 2026, các chuyên gia VinaCaptal, cho rằng giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm 2025 và tăng trên 50% kể từ năm 2023, chủ yếu do nguồn cung khan hiếm bắt nguồn từ các vướng mắc về quy hoạch và thủ tục phê duyệt. Trong nhiều năm qua, nguồn cung nhà ở mới chỉ bằng chưa tới một nửa nhu cầu thực tế.

Trong một chu kỳ bất động sản điển hình, giá cả và nguồn cung thường tăng đồng thời, tạo ra “hiệu ứng của cải” thúc đẩy chi tiêu tiêu dùng. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại của thị trường Việt Nam, giá đã tăng mạnh sau một giai đoạn dài thiếu hụt nguồn cung.

Do đó, các chuyên gia Vina Capital dự báo giai đoạn 2026 - 2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung bất động sản, hơn là một chu kỳ tăng giá mới. Theo đó, giá bất động sản sơ cấp có thể sẽ điều chỉnh giảm nhẹ trong năm nay, sau khi tăng mạnh trong năm trước. Dự báo này dựa trên hai yếu tố chính là nguồn cung gia tăng khi các dự án mới được đưa ra thị trường, và mức tăng khoảng 1 điểm % của lãi suất cho vay mua nhà trong năm vừa qua.

Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên khoảng 11% vào cuối năm 2025, mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ, nhưng vẫn ở ngưỡng có thể chấp nhận được đối với người mua nhà để ở.

Trên thực tế, nhiều nhà đầu cơ thường sử dụng một phép tính “nhanh” với ngưỡng lãi suất khoảng 1%/tháng (tương đương 12 - 13%/năm); và nếu vượt trên mức này, họ thường do dự hơn khi mua bất động sản với mục đích "lướt sóng".

Nhóm phân tích nhìn nhận, mức tăng nhẹ của lãi suất cũng đã góp phần tạo ra tình trạng tồn kho gia tăng ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư. Vào giữa năm 2025, hầu hết các đợt mở bán mới đều được tiêu thụ gần như ngay lập tức, phần lớn nhờ lực cầu đầu cơ kỳ vọng “lướt sóng” trong bối cảnh giá tăng nhanh.

Tuy nhiên, đến cuối năm, khi lãi suất vay mua nhà tăng lên khoảng 11%, nhu cầu đầu cơ đã hạ nhiệt, trong khi lãi suất cao hơn khiến người mua để ở thận trọng hơn, dẫn đến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại.

Các chủ đầu tư có sản phẩm định giá quá cao (ví dụ trên 5.000 USD/m2); các dự án chất lượng thấp, hoặc các sản phẩm chưa có pháp lý/nguồn gốc sở hữu rõ ràng bắt đầu đối mặt với tình trạng giao dịch bị “đóng băng” và lượng hàng tồn kho gia tăng.

Điều này đã buộc một số chủ đầu tư phải xả hàng các căn hộ mới chưa bán được ra thị
trường vào cuối năm ngoái, đặc biệt tại các thành phố cấp 2. Theo ước tính của đội ngũ bất động sản của VinaCapital, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ.

Mức tồn kho này không quá lớn, nhưng đủ để kéo mặt bằng giá về mức mà người mua cuối cùng sẵn sàng chấp nhận.

Đơn vị phân tích cho biết thêm, thời gian gần đây, Chính phủ đã ban hành các định hướng yêu cầu các ngân hàng trưởng tín dụng ở mức thận trọng hơn, đặc biệt đối với lĩnh vực cho vay bất động sản.

"Chúng tôi không cho rằng lập trường thận trọng này sẽ kéo dài sang nửa cuối năm, xét đến việc phát triển bất động sản là một trong ba động lực quan trọng mà Chính phủ có thể sử dụng để thúc đẩy tăng trưởng GDP trong năm nay.

Với giả định môi trường vĩ mô ổn định trong nửa đầu năm, chúng tôi dự báo các ngân hàng sẽ quay trở lại đẩy mạnh cho vay đối với chủ đầu tư và mở rộng tín dụng bất động sản vào cuối năm, qua đó giúp thị trường bất động sản phục hồi, dù khó có khả năng xuất hiện một đợt tăng giá mạnh mới", nhóm phân tích nhận định.

Cũng theo VinaCapital, thị trường bất động sản Việt Nam khác biệt đáng kể so với Trung Quốc. Tỷ lệ nhà trống ở Việt Nam vẫn dưới 5%, so với hơn 25% ở Trung Quốc và mức độ tăng giá gần đây của Việt Nam phản ánh tình trạng thiếu nguồn cung thay vì xây dựng đầu cơ quá mức - đặc trưng cho bong bóng bất động sản của Trung Quốc. Vì vậy, có thể chắc chắn thị trường bất động sản Việt Nam 2026 không diễn biến như Trung Quốc năm 2020.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 - Summer Summit

Thời gian: 11/06/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội

Vietnam Investment Forum 2026 - Summer Summit quy tụ đại diện cơ quan quản lý, lãnh đạo ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, giám đốc phân tích và các chuyên gia kinh tế độc lập, tập trung vào bức tranh vĩ mô, AI & Big Data và chiến lược tìm kiếm Alpha trong nửa cuối năm 2026.

Ba phiên thảo luận chính:

Phiên thảo luận 1: Vĩ mô 2026 - Việt Nam trước các cú sốc từ bên ngoài và cơ hội từ bên trong
Phiên thảo luận 2: AI & Big Data - Từ lợi thế ra quyết định đến thế hệ sản phẩm đầu tư mới
Phiên thảo luận 3: Cơ hội tìm kiếm Alpha trên thị trường chứng khoán và các kênh tài sản phổ biến

Tìm hiểu chương trình tại VIF 2026 Summer Summit.

Tham gia khảo sát "Dự báo của bạn về nửa cuối năm 2026" để có cơ hội nhận vé mời đặc biệt từ Ban Tổ chức.