Vì sao giá thuê đất KCN tại miền Nam tăng cao hơn miền Bắc?

Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp năm 2021 mới đây, CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) nhận định, dịch COVID-19 đã gây ra sự gián đoạn nghiêm trọng trong chuỗi cung ứng và các doanh nghiệp đã đẩy nhanh quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng sang Việt Nam. 

Tuy nhiên, do dịch bùng phát, các chuyến bay quốc tế ra vào Việt Nam tạm thời bị đóng cửa. Điều này đã gây ra khó khăn trong việc ký kết các hợp đồng sản xuất, ảnh hưởng đến tiến độ cho thuê các khu công nghiệp trong thời gian gần đây.

Trong khi đó, giá thuê trung bình thời gian gần đây đang có xu hướng tăng mạnh. Cụ thể, giá thuê đất tại các khu công nghiệp phía Nam như TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu đều tăng khoảng 15 - 23% so với cùng kỳ trong năm 2020. Còn giá thuê đất tại các khu công nghiệp miền Bắc tăng khoảng 14% - 18% so với cùng kỳ. 

Theo phân tích của SSI Research, giá thuê đất tại các khu công nghiệp miền Nam tăng cao hơn so với miền Bắc là do tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở miền Nam cao, đặc biệt là ở TP HCM, Đồng Nai và Bình Dương, với công suất từ 82% đến 90%. 

Bên cạnh đó, việc mở rộng diện tích cho thuê của các khu công nghiệp miền Nam đang gặp nhiều khó khăn trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng.

Cũng theo báo cáo, các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp niêm yết đã có mức tăng đáng kể về giá thuê. 

Chẳng hạn, Khu công nghiệp Long Hậu 3 (Long An) tăng 35% so với cùng kỳ, Khu công nghiệp Bàu Bàng (Bình Dương) tăng 21%, Khu công nghiệp Tân Phú Trung (TP HCM) tăng 31%, Khu công nghiệp Sonadezi Châu Đức tăng 20% và Khu công nghiệp Yên Phong mở rộng (Bắc Ninh) tăng 10%.

Về triển vọng năm 2021, công ty chứng khoán này nhận định, nhu cầu thuê đất sẽ tăng mạnh do việc chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam. Cụ thể, dịch COVID-19 đã thúc đẩy hoạt động dịch chuyển trong vài năm trở lại đây và Việt Nam được cho là một trong những quốc gia hưởng lợi từ xu hướng này. 

"Một khi dịch bệnh lắng xuống, nhu cầu đối với các khu công nghiệp Việt Nam sẽ tăng đáng kể do nhiều công ty quốc tế trước đó đã chuẩn bị chuyển dịch cơ sở sản xuất sang Việt Nam. Việc chuyển địa điểm sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam là một xu hướng lớn có khả năng tăng tốc thời kỳ hậu COVID-19", đơn vị này nhận đinh.

Có thể kể đến một số công ty lớn đang có kế hoạch chuyển một phần hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam như Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn,... Trong quý I/2021, Oppo có kế hoạch thuê 62,7 ha tại Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh và Pegatron sẽ thuê đất tại Khu công nghiệp Deep C. IP.

Một điểm sáng nữa là quy hoạch khu công nghiệp mới của Việt Nam trong giai đoạn 2021-2025 có thể gia tăng diện tích đất cho thuê mới trong tương lai, đáp ứng yêu cầu của các doanh nghiệp FDI.

Ngoài ra, việc phát triển hạ tầng giao thông như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép - Thị Vải,... có thể giúp kết nối thuận tiện hơn với các khu công nghiệp. 

Giá thuê cũng là một lợi thế cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Cụ thể, giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn thấp hơn so với một số quốc gia trong khu vực (thấp hơn khoảng 25 - 30% so với Indonesia và Thái Lan).

Theo đơn vị phân tích này, trong năm 2021, giá đất khu công nghiệp tại Việt Nam kỳ vọng sẽ tăng trưởng 7 - 8% tại khu vực phía Nam và 5 - 6% tại khu vực phía Bắc.