TS. Cấn Văn Lực: Các luật mới được thông qua cần thời gian để ngấm

Nhìn nhận lại những diễn biến của ngành địa ốc trong vòng một năm qua tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2023 diễn ra mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế đã nhận định, sự phục hồi chung của nền kinh tế đã có sự tác động rõ nét lên thị trường bất động sản.

"Minh chứng đến từ nhiều yếu tố. Thị trường chứng khoán đã dần hồi phục, trong đó, lĩnh vực bất động sản nhận được sự đánh giá khá tích cực từ các nhà đầu tư trên sàn. Theo thống kê, 11 tháng năm 2023, giá cổ phiếu bất động sản tăng gần 10%. Trong khi năm ngoái, cổ phiếu bất động sản giảm 38%.

Về chính sách, hai luật quan trọng liên quan mật thiết đến bất động sản mới được Quốc hội thông qua là Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ có hiệu lực vào quý I/2025.

Luật Nhà ở có một số điểm mới chính như thống nhất các quy định pháp lý liên quan; làm rõ công tác quy hoạch theo hướng yêu cầu phát triển nhà ở và hạn chế phân lô, bán nền theo từng loại đô thị; bổ sung quy định riêng cho chung cư mini; làm rõ quy định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; không quy định thời hạn sở hữu chung cư và vẫn kế thửa quy định cũ về việc áp dụng thời hạn sử dụng chung cư;...

Luật Kinh doanh bất động sản có một số điểm mới như quy định cụ thể hơn về các loại bất động sản, dự án được đưa vào kinh doanh; siết chặt tình trạng phân lô, bán nền tại các đô thị lớn từ loại 3 trở lên; thanh toán không dùng tiền mặt đối với giao dịch bất động sản; có thể giao dịch qua sàn khoặc không qua sàn; môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, không được hoạt động tự do;...

Vị này kỳ vọng những điểm mới chính sách sẽ mang lại nhiều năng lượng tích cực cho ngành địa ốc. Song, cũng cần lưu ý là các luật mới được thông qua cần thời gian để "ngấm".

Ngoài ra, những vụ việc vi phạm trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý. Tình hình phục hồi kinh tế vĩ mô của Việt Nam nói riêng và thế giới cũng sẽ trở nên rõ nét hơn.

Trên cơ sở đó, việc thị trường sẽ hồi phục vào quý đầu năm 2024 là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Đầu năm sau cũng sẽ là thời điểm thuận lợi để nhà đầu tư đưa ra quyết định mua bán. Lý do bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hòa về mức hợp lý.

Tuy nhiên, ở phía doanh nghiệp, vẫn còn 3 khó khăn lớn phải đối mặt. Thứ nhất là dòng tiền. Thứ hai là đầu ra của sản phẩm. Thứ ba là vấn đề về nguồn nhân lực trong ngành.

Do đó, để đón đầu xu hướng, vị này cho rằng trong thời gian tới doanh nghiệp địa ốc cần tiếp tục đẩy mạnh việc tái cấu trúc toàn diện, bao gồm cơ cấu lại hoạt động, sản phẩm, thị trường, danh mục đầu tư và dự án.

Đồng thời, phải quyết liệt hơn nữa trong câu chuyện cơ cấu giá, giảm giá bán bất động sản. Đây là một trong những phương án có thể cân nhắc nhằm giải quyết bài toán trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn vào năm 2024.

Doanh nghiệp cần đặc biệt quyết tâm vượt qua áp lực tài chính, bao gồm tất cả nghĩa vụ liên quan đến nợ. Một mặt đàm phán để giãn hoãn nợ, một mặt cơ cấu lại tài chính để bảo đảm trả nợ đúng hạn.

Hiện giờ đang trong bối cảnh khó khăn nhưng giá bán bất động sản vẫn tăng đâu đó khoảng 6% trong năm nay, điều này là bất hợp lý so với thu nhập của người dân. Nhìn lại giai đoạn khủng hoảng trong chu kỳ trước của thị trường bất động sản, giá bán giảm trung bình khoảng 10% mỗi năm.

Các chủ đầu tư cũng cần đa dạng hóa nguồn vốn từ tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư... Chủ động thực thi Nghị định 65 sửa đổi (nếu có) và tìm cách tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ tài khóa, thuế - phí, tín dụng...

Ngoài ra, cần tiên phong trong câu chuyện xanh hoá, quan tâm hơn đến quản lý rủi ro và chủ động chuẩn bị thực thi các luật có liên quan.

Cộng đồng môi giới, nhà đầu tư cần chuẩn hóa theo quy định của pháp luật trước khi các luật liên quan có hiệu lực vào đầu năm 2025, điển hình như vấn đề chứng chỉ hành nghề của môi giới", ông Lực nói.