TP HCM: Vẫn nóng chuyện phân lô bán nền trái phép
Tình trạng phân lô đất nền đang có chiều hướng gia tăng và phức tạp
Nóng tình trạng phân lô trái phép
Để giải quyết tình trạng phân lô bán nền tràn lan và tạo điều kiện cho người dân tách thửa theo đúng quy định của Luật Đất đai, ngày 5/12/2017, UBND TP HCM đã ban hành Quyết định 60/2017/QĐ-UBND thay thế cho Quyết định 33/2014 QĐ-UBND, có hiệu lực từ ngày 1/1/2018. Tuy nhiên, Quyết định 60 vẫn có những kẽ hở được giới đầu cơ lợi dụng, khiến tình hình phân lô, tách thửa tại một số quận, huyện vùng ven TP HCM không những không giảm, mà còn có chiều hướng gia tăng.
Cụ thể, theo Quyết định 33, khi tách thửa, lô đất có diện tích từ 2.000 m2 trở lên phải lập dự án, nhưng Quyết định 60 không có quy định bắt buộc này. Do đó, sau khi Quyết định 60 có hiệu lực, giới đầu tư đã lùng sục săn tìm những khu đất có diện tích 2.000 m2 để phân lô bán nền, nhất là tại các quận, huyện vùng ven như huyện Bình Chánh, Quận 9, huyện Hóc Môn...
Trở lại huyện Bình Chánh vào cuối tháng 4 vừa qua, dọc theo các tuyến đường liên ấp 1-2-3, ấp 4B, khu vực nằm giáp ranh với đường Kinh Trung Ương, chạy sâu vào khu vực đất rừng phòng hộ Kênh Liên Vùng, xã Vĩnh Lộc A, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản ghi nhận tình trạng san lấp, phân lô diễn ra tràn lan.
Một tấm bảng thông báo cấm phân lô đất nông nghiệp của UBND xã An Phú Tây, huyện Bình Chánh
So với những đợt cao điểm phân lô bán nền trên đất nông nghiệp trước đây, lần này các chủ đất thực hiện tinh vi, bài bản hơn. Theo đó, chủ đất đầu tư san lấp mặt bằng lô đất, kèm theo bản vẽ phác họa thửa đất được phân lô để tạo niềm tin và thu hút người mua.
Liên hệ với một cò đất tên An ở Bình Chánh, người này giới thiệu một lô đất nông nghiệp có diện tích hơn 3.000 m2 được san lấp, sau đó tách thành từng thửa có diện tích 4x15 m, 4x18 m để bán, giá của những nền đất này dao động từ 15 - 20 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí.
Tương tự, tại Quận 9, tình trạng phân lô bán nền trái phép cũng diễn ra khá mạnh, thậm chí còn lấn chiếm kênh rạch. Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tình trạng phân lô đất vườn, đất lấn chiếm kênh rạch xuất hiện nhiều tại một số phường như Long Phước, Long Trường, Trường Thạnh...
Trong vai một người mua đất, liên hệ với một cò đất tên Sơn, phóng viên được dẫn sâu vào một hẻm nhỏ nằm trên đường Cầu Đình (phường Long Phước). Chỉ vào một khu đất được phân lô, người này giới thiệu: “Đây là đất bao chiếm kênh rạch, lúc mình mua thì chủ đất sẽ làm vi bằng thừa phát lại”.
Theo quan sát của phóng viên, khu đất này có những hàng cọc được đóng bao quanh phần đất lấn chiếm ra mé sông. Giá bán của những nền đất này dao động từ 5 - 7 triệu đồng/m2.
Thấy khách hàng tỏ vẻ ái ngại, người này cho biết: “Chỉ có những loại đất này mới có giá đó, chứ những nền đất đã lên thổ cư thì giá cũng từ 15 - 20 triệu đồng/m2. Anh cứ mua rồi xây nhà thoải mái, vài năm sau sẽ tự động hợp thức hóa rồi lên thổ cư”, cò Sơn khẳng định.
Rời phường Long Phước, phóng viên liên hệ với một công ty môi giới trên đường đường Lò Lu (phường Trường Thạnh, Quận 9). Qua trao đổi, nhân viên của công ty này giới thiệu một lô đất nền tại hẻm 190, đường Nguyễn Xiển, phường Trường Thạnh.
Dọc theo đường Cầu Đình, Quận 9, những nền đất nằm giữa những con rạch như thế này xuất hiện rất nhiều
“Đây là lô đất do Công ty đứng ra mua lại và quy hoạch. Lô đất này có 620 m2 đất thổ cư nằm ở giữa, có giá 50 triệu đồng/m2, phần còn lại khoảng 800 m2 đất vườn, có giá 10 triệu đồng/m2. Với lô đất chưa được lên thổ cư, anh phải bỏ ra từ 45 triệu đồng để được ‘ngó lơ’ xây nhà”, nhân viên này tư vấn.
Không chỉ tại Bình Chánh và Quận 9, tình trạng san lấp đất vườn, lấn chiếm kênh rạch để chia lô bán nền cũng diễn ra tại huyện Củ Chi, Hóc Môn.
Công an huyện Hóc Môn cho biết, trình trạng vẽ “dự án ma” lừa đảo khách hàng đã lan rộng ra 9/12 xã, thị trấn của huyện. Trong đó, chỉ tính riêng 2 xã Đông Thạnh và Nhị Bình, từ năm 2018 đến nay, Công an huyện Hóc Môn đã phát hiện một số đối tượng sử dụng chiêu thức vẽ “dự án ma”, lừa đảo khách hàng, thu lợi bất chính trên 28 tỷ đồng.
Chính quyền địa phương cần vào cuộc quyết liệt
Các chuyên gia cho rằng, dù bỏ quy định lô đất diện tích từ 2.000 m2 trở lại phải lập dự án, nhưng trong Quyết định 60 đã có quy định cụ thể: UBND các quận, huyện xây dựng kế hoạch tách thửa đất, thành lập tổ công tác liên ngành để giải quyết tách thửa; thường xuyên kiểm tra, xử lý vi phạm và báo cáo định kỳ theo quy định.
Các sở ngành, đơn vị hướng dẫn quy chế tách thửa đất; điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật đối với trường hợp tách thửa đất có hình thành đường giao thông, đảm bảo hạ tầng xã hội; cấp giấy phép xây dựng và kiểm tra, xử lý vi phạm xây dựng; các thủ tục về đầu tư, đấu nối hệ thống điện, cấp nước, thoát nước theo quy định. Tuy nhiên, đến nay những quy định này dường như vẫn chưa thực hiện đến nơi đến chốn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, Quyết định 60 tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện quyền được tách thửa đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai, phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị của Thành phố và kết nối đồng bộ hệ thống hạ tầng đô thị.
Tuy nhiên, vấn đề đáng lo ngại nhất là việc "đầu nậu" lợi dụng kẽ hở của Quyết định 60 để tách thửa các thửa đất lớn hơn 2.000 m2 và cũng có quan ngại về việc một số quận, huyện có thể dễ dãi trong việc cho phép cá nhân, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở, sau đó thực hiện tách thửa phân lô, dẫn đến tình trạng phân lô bán nền tràn lan, băm nát bộ mặt đô thị, hình thành các khu dân cư không có cơ sở hạ tầng đồng bộ, không có dịch vụ và tiện ích.
Anh Nguyễn Văn Uynh, một nhà đầu tư đất nền lâu năm ở Quận 9 cho biết, để phân biệt các dự án phân lô bán nền trái phép này không hề khó, chỉ cần yêu cầu bên bán cung cấp pháp lý dự án, nếu dự án đã có giấy phép, chủ đầu tư sẽ đưa ra cho khách hàng kiểm chứng, còn không sẽ tìm mọi cách nói dối khách hàng.
Cũng theo anh Uynh, khách hàng cũng không nên ham rẻ mà mua các dự án chưa xong pháp lý, bởi ở các dự án mập mờ pháp lý thường được các công ty tự xưng là chủ đầu tư vẽ ra nhiều tiện ích hấp dẫn để dụ người mua. Khách hàng cần phải xuống thực địa dự án, không chỉ nghe lời tư vấn của nhân viên môi giới, khảo sát để biết dự án có thực sự được triển khai hay không và nên xuống kiểm tra độc lập, đột xuất, không đi theo đoàn của công ty môi giới tránh bị dụ mua hàng.
Ngoài ra, các chuyên gia trong ngành cũng đưa ra khuyến cáo, những khu vực như Bình Chánh, Hóc Môn chưa có quy hoạch phân khu ổn định, nhiều lô đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương. Chính vì vậy, khách hàng mua đất nông nghiệp ở đây nên thận trọng, đừng để mất tiền rồi không thể xây nhà được.
Đồng thời, chính quyền các quận, huyện cũng cần sớm công bố quy hoạch chi tiết, siết chặt công tác phân lô tách thửa để đảm bảo quyền lợi của các bên trong giao dịch đất ở, đảm bảo sự nghiêm minh của pháp luật trong công tác quản lý đô thị.
