TP HCM đề xuất 5 khoản thu với dự án hưởng lợi từ TOD

TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) là mô hình quy hoạch tập trung các công trình nhà ở, thương mại, dịch vụ quanh nhà ga, tuyến đường sắt đô thị để tận dụng hạ tầng giao thông và hạn chế phụ thuộc vào xe cá nhân.

Theo dự thảo nghị quyết đang được thành phố lấy ý kiến, 5 khoản thu gồm tiền từ phần diện tích sàn tăng thêm nhờ điều chỉnh quy hoạch; phần giá trị đất tăng lên nhờ TOD; khai thác hạ tầng đường sắt; kết nối trực tiếp với giao thông công cộng và đóng góp cải thiện hạ tầng.

Thu từ phần diện tích sàn tăng thêm

Khoản thu đầu tiên áp dụng với phần diện tích sàn tăng thêm do dự án được điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch, như hệ số sử dụng đất (FAR) so với quy hoạch ban đầu. Dự thảo xác định khoản thu dựa trên diện tích sàn tăng thêm, giá đất và một số yếu tố như vị trí, công năng công trình và khoảng cách tới nhà ga. Tỷ lệ điều tiết được đưa vào công thức là 25%.

Phần diện tích sàn tăng thêm được xác định từ chênh lệch giữa FAR sau điều chỉnh và FAR cơ sở, nhân với diện tích đất được tính. Trường hợp diện tích sàn tăng do mật độ xây dựng, chiều cao hoặc chỉ tiêu khác mà không thể xác định theo chênh lệch FAR, thành phố tính theo phần chênh lệch diện tích sàn được phê duyệt.

Với vị trí, dự án kết nối trực tiếp với nhà ga hoặc nằm trong phạm vi 300 m tính theo mạng lưới đi bộ đến lối vào nhà ga có hệ số 1,3. Khoảng cách trên 300-500 m có hệ số 1, từ 500-1.000 m là 0,9. Những khu vực bị chia cắt hoặc hạn chế khả năng tiếp cận giao thông công cộng có hệ số 0,7.

Mức thu cũng khác nhau theo công năng. Công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng, khách sạn có hệ số cao hơn nhà ở thương mại; các dự án có nhà ở xã hội, hạ tầng xã hội, không gian công cộng theo yêu cầu của thành phố được áp dụng mức thấp hơn.

Một số công trình được miễn, gồm nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà lưu trú công nhân, công trình hạ tầng kỹ thuật - xã hội, giao thông công cộng và các công trình phục vụ lợi ích công cộng không kinh doanh.

Dự thảo cũng cho phép giảm hoặc khấu trừ trong một số trường hợp. Phần giá trị đã được tính vào nghĩa vụ tài chính về đất hoặc doanh nghiệp đã thực hiện nghĩa vụ đầu tư, bàn giao hạ tầng sẽ không bị tính lại.

Thu phần giá trị đất tăng thêm

Khoản thứ hai nhằm thu một phần giá trị tăng thêm của đất khi khu vực được hưởng lợi từ việc điều chỉnh quy hoạch, thay đổi mục đích hoặc quyền phát triển đất và hạ tầng đường sắt.

Theo dự thảo, phần giá trị này được xác định bằng chênh lệch giữa giá trị khu đất sau và trước khi có tác động của TOD, sau khi trừ các chi phí hợp lệ và nghĩa vụ tài chính đã được xác định cho cùng phần giá trị.

Cơ chế này áp dụng với nhiều trường hợp như Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích hoặc thay đổi quyền sử dụng đất làm tăng giá trị; dự án trúng đấu giá, đấu thầu; cũng như một số dự án hợp tác đầu tư trên đất công.

Tuy nhiên, thành phố không tính lại những phần giá trị đã được điều tiết bằng các khoản thu khác. Với dự án được lựa chọn thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc hợp tác chia sẻ doanh thu, nghĩa vụ tài chính thực hiện theo giá trúng đấu giá, giá trúng thầu hoặc phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Thu từ khai thác hạ tầng đường sắt

Khoản thu thứ ba áp dụng với tổ chức, cá nhân được giao, cho thuê, nhượng quyền hoặc lựa chọn để khai thác thương mại tài sản, không gian và quyền phát triển gắn trực tiếp với hạ tầng đường sắt đô thị.

Phạm vi gồm nhà ga, depot, trung tâm điều hành, bãi đỗ xe, công trình phụ trợ, không gian trên mặt đất, ngầm hoặc trên cao, cùng hoạt động thương mại, quảng cáo và các quyền phát triển gắn với hạ tầng đường sắt.

Mức thu có thể được xác định dưới dạng tiền thuê, phí nhượng quyền, giá đấu giá, đấu thầu, khoản thanh toán cố định hoặc tỷ lệ chia sẻ doanh thu theo phương án được phê duyệt.

Các hoạt động trực tiếp phục vụ vận hành đường sắt, an toàn, thoát hiểm và tiếp cận công cộng không nhằm mục đích kinh doanh không thuộc khoản thu này.

Thu phí kết nối giao thông công cộng

Khoản thứ tư là khoản thu đối với dự án được phép kết nối trực tiếp, dành riêng hoặc có kiểm soát với nhà ga, công trình giao thông công cộng và nhờ đó có lợi thế tiếp cận cao hơn so với khả năng tiếp cận công cộng thông thường.

Mức thu được tính trên diện tích sàn trực tiếp hưởng lợi, mức lợi ích tăng thêm và hệ số kết nối. Kết nối trực tiếp với sảnh nhà ga, khu vực kiểm soát vé hoặc không gian chức năng của nhà ga có hệ số 1; kết nối gián tiếp thông qua hành lang phát triển hoặc không gian công cộng là 0,7.

Các kết nối bắt buộc phục vụ an toàn, phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm hoặc tiếp cận công cộng mà không tạo lợi thế riêng cho dự án được miễn. Chi phí đầu tư phần kết nối phục vụ công cộng nếu được bàn giao cho Nhà nước được khấu trừ khi xác định khoản phải nộp.

Phí cải thiện hạ tầng

Khoản cuối cùng là khoản thu cải thiện hạ tầng, áp dụng với các dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng, hỗn hợp và công trình khác làm tăng nhu cầu sử dụng hạ tầng trong khu vực hưởng lợi từ TOD.

Nhóm hạ tầng được tính gồm đường nội bộ, cầu, hầm, lối tiếp cận nhà ga, vỉa hè, đường dành cho xe đạp, công viên, quảng trường, không gian công cộng và một số công trình kỹ thuật, xã hội dùng chung.

Theo dự thảo, số tiền phải nộp được xác định dựa trên diện tích sàn của dự án, chi phí đầu tư hạ tầng dùng chung được phân bổ cho các dự án hưởng lợi và mức độ hưởng lợi của từng khu vực. Mức độ hưởng lợi được chia thành 4 nhóm, với hệ số từ 0,8 đến 1,4. Dự án hưởng lợi càng lớn thì hệ số càng cao.

Khoản thu này không áp dụng với phần hạ tầng doanh nghiệp tự đầu tư, chi phí đã được nguồn khác thanh toán hoặc hoàn trả, chi phí bảo trì thường xuyên và những công trình không tạo thêm lợi ích hoặc nhu cầu sử dụng hạ tầng cho dự án.

Toàn bộ khoản thu được nộp vào ngân sách, được ưu tiên sử dụng cho phát triển đường sắt đô thị, giao thông công cộng, hạ tầng kết nối nhà ga, bồi thường tái định cư, phát triển quỹ đất TOD và chỉnh trang đô thị.

Dự thảo nghị quyết đang được TP HCM lấy ý kiến trong thời gian từ ngày 7 đến 21/9 trước khi hoàn thiện để trình HĐND thành phố xem xét.