Đề xuất luật hóa nhà ở thương mại có giá phù hợp

Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Công an và Bộ Tư pháp, đề xuất bổ sung chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp” vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). 

Theo HoREA, tại dự thảo Luật Nhà ở ngày 22/7/2026, Bộ Xây dựng từng đề xuất một mục riêng về nhà ở thương mại giá phù hợp để bán, bán trả góp cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Tuy nhiên, đến dự thảo ngày 5/8/2026, chính sách này không còn được tiếp tục đề xuất. Hiệp hội cho rằng cần giữ lại và hoàn thiện nội dung này để đưa vào dự thảo luật. 

Nguồn cung nhà ở giá phù hợp gần như biến mất

Một trong những cơ sở được HoREA đưa ra là sự thay đổi mạnh về cơ cấu nguồn cung nhà ở thương mại tại TP HCM cũ. Theo số liệu Hiệp hội tổng hợp, số dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn giảm từ 92 dự án với 42.991 căn năm 2017 xuống còn 6 dự án với 3.845 căn năm 2024.

Cụ thể, năm 2018 có 77 dự án với 28.316 căn; năm 2019 còn 42 dự án với 23.046 căn; năm 2020 là 31 dự án với 16.895 căn; năm 2021 có 20 dự án với 14.443 căn; năm 2022 có 25 dự án với 12.147 căn; năm 2023 có 19 dự án với 17.753 căn, trước khi giảm mạnh còn 6 dự án trong năm 2024. 

Đáng chú ý hơn là sự biến mất của phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp. Năm 2017, phân khúc này có 12.495 căn, chiếm 29,1% nguồn cung nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn. Đến năm 2018 còn 6.981 căn, chiếm 24,7%; năm 2019 còn 2.359 căn, tương đương 10,2%.

Năm 2020 chỉ còn 163 căn, chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung. Từ năm 2021 đến 2024, theo thống kê của HoREA, không còn căn nhà ở thương mại giá phù hợp nào được đưa ra thị trường tại TP HCM cũ.

Ở chiều ngược lại, phân khúc cao cấp ngày càng chiếm tỷ trọng lớn. Theo HoREA, từ năm 2019 đến 2023, nhà ở thương mại cao cấp chiếm trên dưới 70% nguồn cung. Đến năm 2024, toàn bộ 3.845 căn nhà ở thương mại được thống kê đều thuộc phân khúc cao cấp, tương đương 100% nguồn cung.

HoREA cho rằng tình trạng này cho thấy thị trường vừa thiếu nguồn cung nhà ở, vừa có sự lệch pha về phân khúc khi nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp gần như không còn.

Nhắm tới nhóm người nằm giữa nhà ở xã hội và thương mại cao cấp

Theo đề xuất của HoREA, nhà ở thương mại giá phù hợp hướng tới nhiều nhóm người mua hơn so với nhà ở xã hội.

Hiệp hội xác định ba nhóm có nhu cầu đối với loại hình này. Thứ nhất là người có thu nhập trung bình nhưng không thuộc nhóm được mua nhà ở xã hội.

Thứ hai là người có thu nhập thấp nhưng không thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội. Các trường hợp cá nhân có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng có tổng thu nhập trên 50 triệu đồng/tháng hoặc cá nhân nuôi con chưa thành niên có thu nhập trên 35 triệu đồng/tháng thì không thuộc diện mua nhà ở xã hội.

Nhóm thứ ba là một bộ phận người thu nhập thấp thuộc diện mua nhà ở xã hội nhưng có khả năng huy động thêm nguồn lực tài chính và muốn mua nhà thương mại giá phù hợp thay vì chờ nguồn cung nhà ở xã hội.

Nhà ở thương mại nhưng có giá trần

Một điểm đáng chú ý trong đề xuất của HoREA là phân biệt rõ nhà ở thương mại giá phù hợp với nhà ở xã hội.

Nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn là dự án nhà ở thương mại và doanh nghiệp tham gia trên cơ sở tự nguyện. Vì vậy, Hiệp hội cho rằng Nhà nước không nên khống chế lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp. Thay vào đó, doanh nghiệp tự tính toán chi phí, giá thành và lợi nhuận, nhưng giá bán thực tế phải nằm dưới mức giá tối đa do địa phương quy định.

HoREA đề xuất chủ đầu tư được quyết định giá bán, giá bán trả góp hoặc giá cho thuê trong dự án trên cơ sở tính đúng, tính đủ chi phí, cộng lợi nhuận của doanh nghiệp, nhưng không vượt quá giá bán, giá bán trả góp và giá cho thuê tối đa do UBND cấp tỉnh quy định.

Hiệp hội cho rằng địa phương có thể quy định một mức giá trần chung hoặc mức giá trần theo từng khu vực, qua đó phù hợp hơn với mặt bằng giá nhà ở tại từng địa phương.

Cách tiếp cận này cũng được HoREA viện dẫn từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng triển khai theo Nghị quyết 02/NQ-CP năm 2013. Khi đó, chính sách áp dụng đối với căn hộ có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng/căn, không phân biệt đó là nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại và đã thu hút hàng trăm doanh nghiệp tham gia.

Về tín dụng, HoREA đề xuất áp dụng gói tín dụng 145.000 tỷ đồng, với mức lãi suất 6,1%/năm đối với chủ đầu tư. Người mua cũng được đề xuất vay ưu đãi, với mức lãi suất 5,9%/năm. 

HoREA không đồng tình với một số ưu đãi từng được đưa vào dự thảo ngày 22/7. Hiệp hội cho rằng dự án nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội, không nên sử dụng quỹ đất được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội cho mục đích phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời không nên dùng ngân sách địa phương để hỗ trợ bồi thường, giải phóng mặt bằng cho dự án thương mại.

Giá nhà vẫn phụ thuộc lớn vào chi phí đất

HoREA cũng đưa ra một ví dụ thực tế để minh họa bài toán giá nhà. Theo Hiệp hội, tại một dự án căn hộ thương mại giá phù hợp ở phường Dĩ An, căn hộ diện tích 70 m2 có giá khoảng 3,15 tỷ đồng/căn, tương đương 45 triệu đồng/m2. Trong tổng mức đầu tư, chi phí về đất gồm bồi thường, nhận chuyển quyền sử dụng đất và tiền sử dụng đất chiếm khoảng 35%.

HoREA cho rằng việc áp dụng cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền bồi thường, tiền sử dụng đất trong thời gian tới có thể góp phần giảm chi phí đất, qua đó tạo dư địa kéo giảm giá thành và giá bán nhà.

Hiệp hội đồng thời dẫn trường hợp Nam Long phát triển dòng sản phẩm EHome từ năm 2008. Theo HoREA, doanh nghiệp này đã thực hiện 8 dự án EHome với hơn 6.000 căn hộ tại TP HCM, theo cơ chế thị trường, tự tạo lập quỹ đất, sử dụng tín dụng thương mại và vẫn thực hiện nghĩa vụ dành 20% quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Hiệp hội đánh giá những trường hợp như trên cho thấy nếu có cơ chế phù hợp, doanh nghiệp có thể được khuyến khích tham gia phát triển nhà ở có giá vừa khả năng chi trả mà không nhất thiết phải chuyển sang mô hình nhà ở xã hội.