Tồn kho bất động sản có thể được giải quyết nhờ M&A

Giải quyết tồn kho bằng chuyển nhượng dự án

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), thị trường bất động sản (BĐS) năm 2016 đã có dấu hiệu chững lại so với năm 2015 và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Điều đó phần nào thể hiện qua việc Ngân hàng Nhà nước ra Thông tư 06, hạn chế nguồn tín dụng vào các dự án BĐS quá lớn và dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Trước tình hình đó, các doanh nghiệp buộc phải nghĩ cách tự cứu mình. Thời gian gần đây, việc chuyển nhượng giữa các doanh nghiệp với nhau đã bộc lộ hiệu quả khi làm sống lại rất nhiều dự án vốn bị “đắp chiếu trùm mềm”. Do đó, xu thế M&A sẽ còn phát triển mạnh hơn trong năm 2017.

Hoạt động M&A đã làm sống lại rất nhiều dự án BĐS vốn bị “đắp chiếu trùm mềm” (Ảnh: Linh Lê)

Trước đó, HoREA cũng dự báo, xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu và hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trong năm 2017.

Trong khi đó, chính sách chuyển nhượng dự án BĐS đang là 1 trong 5 “điểm nghẽn” của thị trường hiện nay và trong thời gian tới bởi nó hạn chế việc giải quyết phần chìm của tảng băng tồn kho trong BĐS.

Cụ thể, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS quy định chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án sau khi đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Điều này không phù hợp với tình hình và nhu cầu của thị trường.

HoREA nhận định, hoạt động mua bán, sáp nhập chỉ diễn ra giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này.

Hơn nữa, sau khi nhận chuyển nhượng dự án, doanh nghiệp có thể sẽ thay đổi quy hoạch dự án, thậm chí phá bỏ hạ tầng cũ để xây dựng lại theo mục tiêu kinh doanh của mình, như vậy rất lãng phí.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh BĐS theo nhu cầu của các doanh nghiệp.

Thống kê của Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS cho biết, tính đến tháng 12/2016, tổng giá trị tồn kho BĐS trên cả nước là khoảng 31.842 tỷ đồng. Trong đó, lượng tồn kho của Hà Nội là 5.611 tỷ đồng, TP HCM là 5.954 tỷ đồng. Lượng tồn kho chủ yếu là đất nền tại các dự án xa trung tâm chưa có hạ tầng đầy đủ.

Các nhân tố tác động đến thị trường BĐS tương lai

Nhận định về thị trường BĐS thời gian tới, HoREA dự báo, trong giai đoạn 2017 – 2021 thị trường sẽ chịu tác động trước hết bởi hệ thống pháp luật, đặc biệt là pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS, xây dựng, đầu tư, đấu thầu, tín dụng, tiền tệ, thuế. Hiệp hội cho rằng xu hướng tác động sẽ tích cực hơn so với trước đây.

Bên cạnh đó, việc Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) với sự tham gia của Mỹ và Hiệp định Đối tác Kinh tế toàn diện khu vực (RCEP) với sự tham gia của Trung Quốc có được ký kết hay không sẽ tác động tới sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư vào Việt Nam và tác động trực tiếp đến thị trường BĐS trong trung và dài hạn.

Ngoài ra, kế hoạch phát triển hệ thống hạ tầng đô thị mới kết nối ngày càng đồng bộ hơn, trước hết là đường giao thông, metro, xe buýt nhanh, sẽ tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp "ăn theo" để đầu tư, phát triển thị trường BĐS.

Về mặt chủ quan, thị trường đang tồn tại một số rủi ro như tình trạng lệch pha cung - cầu về phía phân khúc bất động sản cao cấp (bao gồm cả bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng); một số tập đoàn BĐS quy mô đang được nhận nguồn vốn tín dụng lớn và nhiều dự án đang huy động nguồn vốn xã hội lớn từ người tiêu dùng, nhà đầu tư thứ cấp…

5 thương vụ M&A bất động sản giá trị nhất năm 2016