Tín dụng cho bất động sản thiếu bền vững

Hiện nay, có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng. Tín dụng cho bất động sản lại đổ nhiều vào phân khúc cao cấp, thậm chí là tập trung vào một số dự án lớn của một số chủ đầu tư. Đây là những biểu hiện đáng lo ngại, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường này nếu như không có sự kiểm soát tốt cũng như đưa ra được giải pháp mang tính định hướng lâu dài.

Lễ ký kết hợp tác giữa chủ đầu tư với các ngân hàng liên tục diễn ra, với nhiều cam kết về nguồn vốn tín dụng đảm bảo cho việc xây dựng dự án cũng như hỗ trợ khách hàng vay tiền mua nhà. Tuy nhiên, ngân hàng đang “bơm tiền” chủ yếu vào các dự án ở phân khúc nhà ở cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng… , dẫn đến lo ngại về việc dư thừa nguồn cung trong thời gian tới. Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu rất lớn nhưng không hấp dẫn cả nhà đầu tư lẫn ngân hàng kể từ sau khi gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng kết thúc. Nguy cơ lệch pha cung – cầu là những điều mà nhiều chuyên gia lo ngại và cảnh báo.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Giám đốc điều hành Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội, các ngân hàng đều có những quy trình thẩm tra, thẩm định trước khi cho vay rất chặt chẽ, nhất là trong lĩnh vực bất động sản. Nhưng trên thực tế vẫn có những vụ việc như hàng loạt chung cư được đem thế chấp ngân hàng nhiều lần đã bị phát hiện trong thời gian qua… Vì vậy, việc đầu tiên là cần thực hiện nghiêm theo đúng các quy định của pháp luật:

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, Việt Nam đang rất thiếu những ngân hàng thương mại cho vay đầu tư bất động sản dài hạn và lãi suất thấp. Chẳng hạn ở Australia, cho vay bất động sản chỉ với lãi suất khoảng 1-2%/ năm, thậm chí cho vay đến 20-30 năm. Nhưng ở nước ta, tất cả các ngân hàng đều không phải trường sức, nên không có khả năng tiếp cận nguồn vốn cho vay dài hạn với lãi suất thấp. Thêm vào đó, còn 1 ách tắc cần tính đến là hiện vẫn không cho phép thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam để vay tiền ở các ngân hàng đăng ký ở nước ngoài, có pháp nhân nước ngoài.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, đã đến lúc cần nghiên cứu đến việc thay đổi chính sách để tiếp cận với các nguồn vốn lớn, cho vay dài hạn với lãi suất thấp: “Tất cả các khủng hoảng của thị trường bất động sản trên thế giới đều bắt đầu từ kênh vốn giữa thị trường tài chính – tiền tệ với thị trường bất động sản. Nếu cứ như thế này thì chúng ta rất dễ lặp lại nghịch lý cũ đã gặp phải và không có cách nào khác vì cấu trúc của luồng vốn giữa thị trường tài chính tiền tệ và thị trường bất động sản đã như vậy và không có khả năng thay đổi trong giai đoạn hiện nay”.

Liên quan đến vấn đề này, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà khẳng định, nếu không kiểm soát tốt tình hình tài chính, khả năng thanh khoản, và cân đối về nhu cầu sản phẩm thì sẽ rủi ro rất lớn cho thị trường bất động sản. Nguồn lực là yếu tố then chốt, cho nên cần hướng đến việc tạo thêm các nguồn tiền dồi dào hơn để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Theo Bộ trưởng, “hiện nay huy động cơ bản 3 nguồn là tiền tiết kiệm của người dân, vốn của doanh nghiệp và từ ngân hàng. Theo thông lệ quốc tế, như vậy chưa đủ, tới đây chúng ta phải phát triển thêm các quỹ, các định chế tài chính mới từ các ngân hàng. Các ngân hàng hiện cơ bản có tính chi phối bởi ngân hàng nhà nước. Làm sao thúc đẩy thị trường vốn cho bất động sản dồi dào, minh bạch hơn, nâng cao khả năng tham gia của các thành phần xã hội trong việc tạo nguồn lực cho thị trường bất động sản”.

Ngân hàng Nhà nước cũng đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng với bất động sản, đặc biệt là đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực này; rà soát việc cấp tín dụng với một số chủ đầu tư lớn và tránh tập trung tín dụng để giảm thiểu rủi ro.

Nhiều chuyên gia cho rằng, cần có những giải pháp cụ thể hơn, chứ không chỉ là chủ trương kiểm soát chung chung. Trước mắt, cần yêu cầu các ngân hàng thương mại công khai việc sử dụng vốn tín dụng đầu tư vào bất động sản, tạo ra sự minh bạch, ngăn chặn thế chấp bất động sản nhiều lần, đồng thời khuyến khích người dân tham gia giám sát việc cho vay tín dụng đối với bất động sản…/.