Tìm lời giải tái thiết chung cư cũ

Hà Nội đang đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch nhằm sớm hoàn thành cải tạo chung cư cũ. Ảnh: Bá Hoạt.

Nhiều cái khó...

Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, trên địa bàn thành phố có khoảng trên 1.500 chung cư cũ, có quy mô 2 - 5 tầng, được xây dựng từ những năm 1980 trở về trước. Đa số chung cư cũ đều hết niên hạn sử dụng, nằm chủ yếu tại 4 quận nội đô: Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa.

Năm 2003, UBND TP Hà Nội đã giao nhiệm vụ cho các nhà đầu tư phối hợp với UBND các quận tổ chức điều tra xã hội học, xây dựng nhiệm vụ thiết kế, quy hoạch 26 khu chung cư tập trung và 67 nhà chung cư độc lập. Thế nhưng đến nay, mới có 14 chung cư cũ được xây dựng mới và đưa vào sử dụng. 5 chung cư cũ đang phá dỡ, triển khai xây dựng. 4 chung cư cũ, nguy hiểm cấp độ D đang tổ chức di dời, nhưng chưa có phương án xây dựng lại do nhiều hộ dân đang sinh sống tại đó chưa ủng hộ việc cải tạo.

Ông Lê Văn Dục, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, năm 2015, Chính phủ đã ban hành nghị định xác định rõ trách nhiệm của các chủ sở hữu nhà chung cư trong việc cải tạo nơi ở của mình, đồng thời cơ bản tháo gỡ những bất cập, tồn tại trong thực tế cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ độc lập. Mặc dù vậy vẫn còn một số nội dung chưa phù hợp với thực tế tại Hà Nội, đặc biệt là khi cải tạo, xây dựng lại toàn bộ khu chung cư cũ.

Để tháo gỡ khó khăn trong việc này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề nghị, nên linh động cho phép tăng mật độ dân số ở mức độ nhất định bằng cách cho phép tăng chiều cao, số tầng của dự án. Mặt khác, có thể chuyển dự án cải tạo chung cư cũ thành dự án trung, cao cấp để tận dụng ưu thế vị trí bù đắp chi phí tài chính mà không tăng mật độ dân số quá cao.

Tuy nhiên, PGS.TS Vũ Thị Minh (Đại học Kinh tế quốc dân) lại cho rằng, việc nâng tầng các dự án có khả năng làm cho bức tranh đô thị thêm lộn xộn. Thay vào đó, chính quyền đô thị cần xây dựng cơ chế, chính sách khai thác không gian ngầm cho mục đích thương mại, tạo nguồn lực tài chính bền vững để cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Cùng quan điểm, ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội cho rằng, việc quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ phải được làm đồng bộ toàn khu, đồng thời phải tuân thủ quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chuyên ngành của thành phố, với các tiêu chí chính là dân số, không gian và hệ số sử dụng đất.

Khu chung cư cũ N3 Nguyễn Công Trứ đã được xây dựng lại và đưa vào sử dụng. Ảnh: Anh Tuấn

Sớm công bố quy hoạch cải tạo

Để tháo gỡ những bất cập về cơ chế cải tạo chung cư cũ, Sở Xây dựng Hà Nội đang xây dựng đề án đề xuất một số chính sách khung về xây dựng lại các khu chung cư cũ. Theo đó, khi cải tạo, xây dựng lại toàn khu, để khai thác hiệu quả giá trị đất đai, cần phải có một số cơ chế mới phù hợp với đặc thù các khu chung cư cũ.

Đối với việc lập quy hoạch, Sở Xây dựng đề xuất thành phố giao nhà đầu tư đủ năng lực tự bỏ kinh phí thuê đơn vị tư vấn có kinh nghiệm, khuyến khích mời, thuê tư vấn nước ngoài nghiên cứu quy hoạch tổng thể cả khu chung cư cũ, bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ, đủ tái định cư tại chỗ cho dân số hiện hữu.

Đặc biệt, theo Sở Xây dựng, các đồ án quy hoạch chi tiết sau khi hoàn thành, sẽ tổ chức trưng bày, lấy ý kiến rộng rãi của các cơ quan, tổ chức và cộng đồng dân cư. Sau khi quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 được duyệt, thành phố sẽ xem xét lựa chọn chủ đầu tư.

Đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Sở Xây dựng đề xuất chính sách thống nhất toàn bộ các dự án, vì Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô hiện nay hạn chế chiều cao công trình tối đa từ 9 đến 11 tầng; và Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 yêu cầu giảm dân số khu vực nội đô từ 1,2 triệu người xuống còn 0,8 triệu người.

Để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ, mới đây UBND TP Hà Nội đã thành lập Ban Chỉ đạo về Cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ trên địa bàn, do Chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Đức Chung làm Trưởng ban; các Phó Chủ tịch UBND thành phố làm Phó Trưởng ban.

Ban Chỉ đạo có nhiệm vụ chỉ đạo thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô; thực hiện các chủ trương, chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ của Thành ủy và HĐND thành phố; nghiên cứu đề xuất Thành ủy, HĐND thành phố, UBND TP Hà Nội cơ chế, giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Theo Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Hùng, việc cải tạo chung cư cũ rất khó khăn. Dù đã bàn nhiều, không ít ý kiến thuyết phục, giải pháp tưởng như khả thi nhưng để hiện thực hóa lại không dễ. Do vậy, mới có khoảng 1% chung cư cũ được cải tạo.

Trước mắt, cần phải đẩy nhanh tiến độ lập và sớm công bố quy hoạch cải tạo các khu chung cư cũ để người dân biết và lựa chọn chủ đầu tư phù hợp. Khi lập được quy hoạch tốt, đáp ứng nhu cầu lợi ích các bên thì sẽ có được sự đồng thuận của người dân.