Thống đốc NHNN: Các doanh nghiệp BĐS cần minh bạch thông tin với ngân hàng khi đi vay

Sáng nay (13/11), Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cùng Bộ Xây dựng phối hợp tổ chức hội nghị trực tuyến triển khai Công điện 993 của Thủ tướng Chính phủ về tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Hội nghị đã ghi nhận 9 ý kiến từ đại diện các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) lớn, hiệp hội doanh nghiệp bất động sản; 6 ý kiến từ các ngân hàng và Hiệp hội ngân hàng; 2 ý kiến từ đại diện các Sở Xây dựng.

Theo ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong năm 2023 với những nỗ lực từ nhiều phía (Chính phủ, các bộ ngành, hệ thống ngân hàng, bản thân doanh nghiệp BĐS, môi giới BĐS...) đã góp phần tích cực nhằm “giữ” thị trường BĐS.

Tuy thị trường chưa đủ lực để có thể “vượt dốc” nhưng cơ bản đã thoát khỏi nguy cơ “khó kiểm soát” và đang lấy lại đà phục hồi. Các cơ chế, chính sách thúc đẩy cho thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu được hấp thụ. Lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần theo thời gian.

Thông tin tại hội nghị đã chỉ ra nhiều khó khăn thách thức của thị trường như: vấn đề pháp lý, mất cân đối cung cầu trên thị trường, năng lực tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế, mặt bằng giá cao và các kênh huy động vốn chưa phát triển tương xứng với vai trò cung ứng vốn.

"Thị trường BĐS vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, trong đó vướng mắc quan trọng nhất, chiếm 70%, là đến từ vấn đề pháp lý, các vấn liên quan đến giao đất, đấu giá đất, phân quyền, tổ chức thực hiện,...", Thống đốc Nguyễn Thị Hồng nói.

Theo Thống đốc, nguồn cung trên thị trường hiện tại chủ yếu là phân khúc cao cấp và trung cấp còn phân khúc cấp thấp thì rất hạn chế. Theo tổng hợp của Bộ Xây dựng, những căn hộ dưới 25 trđ/m2 là rất ít chỉ có một vài dự án. 

Cùng với đó, nhu cầu nhà ở thì rất lớn nhưng nhu cầu vay mua nhà của công nhân, người có thu nhập thấp là rất thấp. Thống kê từ Bộ Xây dựng cho biết 50% nhu cầu nhà ở không thể chuyển sang nhu cầu đi vay được bởi vì thu nhập thấp trong khi giá nhà ở lại ở quá cao.

Tại hội nghị vấn đề về tiếp cận nguồn vốn, lãi suất được đại diện các doanh nghiệp và ngân hàng tập trung trao đổi để cùng tìm ra giải pháp. Theo đó, nguồn vốn của thị trường BĐS đến từ nhiều kênh nhưng chủ yếu từ tín dụng ngân hàng, trái phiếu. Khi vốn từ trái phiếu bị chững lại do khủng hoảng vào cuối năm 2022 thì áp lực đẩy lên vai các ngân hàng. 

Theo số liệu mới nhất từ NHNN, đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các tổ chức tín dụng (TCTD) đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.

Trong đó tín dụng BĐS tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS. Điểm đáng lưu ý là trong 9 tháng đầu năm tín dụng kinh doanh BĐS lại có sự tăng trưởng rất cao (tăng 21,86% so với cuối năm trước), cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước. 

Tuy vậy, đại diện nhiều doanh nghiệp cho biết vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng, lãi suất cho vay còn ở mức cao, doanh nghiệp khó đáp ứng yêu cầu về tỷ lệ tài sản bảo đảm,...

Đại diện Vinhomes cho hay các doanh nghiệp bất động sản đến nay vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay lãi suất thấp từ ngân hàng, hạn chế ở room tín dụng khiến ngân hàng cân nhắc lựa chọn khách hàng khi cho vay, mặt bằng lãi suất vẫn chưa đạt như kỳ vọng.

Đại diện Văn Phú Invest cho rằng quy định của NHNN liên quan đến việc vay vốn phát triển dự án phải có vốn tự có là 30% đang làm khó các chủ đầu tư. Đồng thời, kiến nghị NHNN xem xét giảm tỷ lệ này xuống còn 10 – 15% để giúp doanh nghiệp vượt qua trong giai đoạn khó khăn.

Phản hồi các vấn đề trên, đai diện các ngân hàng cho biết hiện mặt bằng lãi suất đã giảm nhiều so với cuối năm trước. Mặt bằng lãi suất cho vay mới đã giảm hơn 2%. Tuy nhiên, với các khoản vay cũ cần thời gian để điều chỉnh vì chi phí vốn từ tiền gửi các kỳ hạn dài vẫn ở mức cao, ngân hàng còn phải cân đối để đáp ứng tỷ lệ an toàn theo quy định của NHNN.

"Với chi phí vốn như hiện nay, việc cho vay trung dài hạn hiện nay dường như là không có lợi nhuận", Phó TGĐ Techcombank cho hay.

Ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc VPBank, cho rằng bản thân các doanh nghiệp BĐS cũng phải xem lại mình xem thực tế doanh nghiệp có hoạt động lành mạnh hay không, có minh bạch thông tin hay không. Nhiều doanh nghiệp BĐS hoạt động không lành mạnh thể hiện ở chỗ trong thời gian tiền dễ quá (cho vay dễ, phát hành trái phiếu dễ) thì vung đầu tư, mua sắm nhiều. Đến lúc khủng hoảng thì lại chờ người khác giúp đỡ.

"Nhiều doanh nghiệp sử dụng vốn không đúng mục đích, ngân hàng không kiểm soát là dùng tiền dự án này sang dự án khác", ông Vinh cho hay. 

Tổng Giám đốc VPBank cũng kiến nghị gia hạn thêm thời gian áp dụng Thông tư 02 về cơ cấu nợ, xem xét lại hệ số rủi ro với tín dụng BĐS, đối tượng được hỗ trợ lãi suất 2%,... để hỗ trợ cho cả ngân hàng và các doanh nghiệp.

Doanh nghiệp BĐS cần minh bạch thông tin với ngân hàng

Kết luận hội nghị, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho rằng để tháo gỡ được các khó khăn cần một giải pháp đồng bộ từ nhiều bên. Trong đó, tập trung ưu tiên giải quyết vấn đề pháp lý, các vấn đề về thủ tục đầu tư, đấu thầu nhất là với các dự án NOXH, các vấn đề cấp tín dụng, lãi suất. Về vấn đề vốn tín dụng cần phải có sự nỗ lực từ hai phía, không chỉ ngân hàng mà cả các doanh nghiệp BĐS.

"Bản thân các doanh nghiệp cần quản trị doanh nghiệp, cân đối giữa mục tiêu lợi nhuận, cơ cấu sản phẩm, cân nhắc về vấn đề giảm giá bán,... cùng với các giải pháp của các bộ ban ngành để khuyến khích nhu cầu đầu tư của thị trường", Thống đốc nói.

Thống đốc cũng nhấn mạnh việc yêu cầu các doanh nghiệp BĐS minh bạch về tài chính, lành mạnh trong hoạt động, trong việc hợp tác, cung cấp hồ sơ cho các ngân hàng.

Về phía các TCTD, cần cân đối nguồn vốn để cung ứng tín dụng cho nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Về vấn đề quy trình thủ tục được phản ánh là phức tạp, kéo dài, thời gian thẩm định lâu, các TCTD cũng đã giải trình, tuy nhiên cũng cần tiếp tục xem xét rút ngắn nhất có thể.

Về vấn đề tài sản đảm bảo, hiện nay NHNN không có quy định mà hoàn toàn do ngân hàng và khách hàng thoả thuận, quan trọng là dựa vào tính khả thi của dự án.Do đó chứng minh tính khả thi và dòng tiền của dự án là rất quan trọng.

Về lãi suất, hiện nay mặt bằng lãi suất cho vay mới đã giảm khoảng 2%, NHNN sẽ tiếp tục yêu cầu TCTD tiết giảm chi phí, cân đối để giảm tiếp lãi suất trong khả năng.

Theo Thống đốc, các TCTD cùng với các doanh nghiệp phải ngồi lại với nhau chi tiết, phải rất rõ ràng và sòng phẳng với nhau. Các giải pháp đưa ra với TCTD không đe doạ đến an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Với các kiến nghị liên quan đến cơ chế chính sách như giảm hệ số rủi ro của cho vay BĐS, kéo dài Thông tư 02 về cơ cấu lại nợ, sửa đổi Thông tư 03 về mua trái phiếu DN, Thông tư 06 về quy định liên quan đến đặt cọc,... đang được các cơ quan chức năng của NHNN rà soát lại, vấn đề nào sửa được thì sẽ đề xuất sửa, không được sẽ có giải thích cụ thể.

Về kiến nghị mở rộng gói 120.000 tỷ đồng, Bộ Xây dựng đang triển khai, tham mưu và NHNN đang phối hợp thực hiện.