Thiếu nguồn cung, bất động sản công nghiệp còn nhiều cơ hội phát triển

Trong bối cảnh vốn FDI đăng ký mới giảm tốc vào cuối năm 2022, năm 2023 có thể là một năm có nhiều thách thức hơn đối với hoạt động các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam do rủi ro suy thoái toàn cầu. Tuy nhiên, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra sẽ là động lực tăng trưởng.

Việt Nam được đánh giá là một trong những quốc gia thu hút các nhà sản xuất lớn như Lego (vốn đầu tư 1 tỷ USD), LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD vào Việt Nam với mục tiêu biến Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai. Hay Foxconn - một trong những nhà cung cấp chính của Apple đang có kế hoạch đầu tư 300 triệu USD.

Bên cạnh đó, Samsung đang tìm cách tăng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung vào trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn và các lĩnh vực khác. Trong năm 2022, Quanta Computer - công ty gia công phần mềm lớn thứ ba thế giới đang lên kế hoạch xây dựng một nhà máy ở miền Bắc, nơi họ dự kiến sẽ thực hiện các đơn đặt hàng cho Apple MacBook; BOE Technology Group Co Ltd (Trung Quốc), nhà cung cấp của cả Apple Inc và Samsung Electronics Co Ltd, có kế hoạch đầu tư một số vốn lớn để xây dựng hai nhà máy ở Việt Nam, diện tích thuê 100 ha ở miền Bắc...

Theo các chuyên gia, đầu tư vào các khu công nghiệp Việt Nam được đánh giá là hấp dẫn. Yếu tố đầu tiên được cân nhắc là bởi VND mất giá ít hơn so với đồng tiền của các nước trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ, Malaysia và các thị trường trọng điểm khác của châu Á Thái Bình Dương như Nhật Bản.

Ngoài ra, các chính sách thu hút FDI của Việt Nam cũng giúp thu hút các nhà đầu tư bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và các ưu đãi hỗ trợ doanh nghiệp khác.

Đặc biệt, giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước ASEAN, cụ thể thấp hơn khoảng 30-36% so với Indonesia và Thái Lan - các chuyên gia dẫn chứng.

Khảo sát của Colliers (Tập đoàn về dịch vụ quản lý bất động sản và đầu tư), tại các trung tâm khu công nghiệp như Bogor - Sukabumi, Tangerang và Bekasi của Indonesia, giá đất trung bình dao động trong khoảng 164 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn 36% so với giá đất tại các trung tâm khu công nghiệp của Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng.

Cùng đó, cơ sở hạ tầng hỗ trợ kết nối các khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn tiếp tục được cải thiện. Cụ thể như: cải thiện cơ sở hạ tầng với các dự án như đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink và đường vành đai 3 và 4 sẽ tạo ra sự kết nối thuận tiện hơn giữa các khu công nghiệp.

Tuy nhiên, thời gian tới, các chuyên gia cho rằng, giá thuê dự kiến sẽ tăng nhẹ khi các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động. Trong năm 2022, Chính phủ đã phê duyệt thành lập mới 9 khu công nghiệp, với tổng diện tích khu công nghiệp là 2.472 ha (với khoảng 29,4 nghìn tỷ đồng tổng vốn đầu tư).

Mặc dù vậy, nguồn cung khu công nghiệp năm 2023 vẫn còn hạn chế. Nguyên nhân được các chuyên gia chỉ ra là do khó khăn trong đền bù giải phóng mặt bằng, nhất là đối với các hộ dân hiện hữu. Việc chuyển đổi đất trồng cao su sang đất khu công nghiệp tại nhiều địa phương gặp khó khăn do quy định về đấu thầu...

Ngoài ra, Nghị quyết số 115/NQ-CP của Chính phủ ngày 05/09/2022 về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm giai đoạn 2021-2025 cũng yêu cầu hạn chế và kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi đất trồng lúa, đặc biệt khi chuyển đổi sang đất công nghiệp.

Trước thực tế này, các chuyên gia dự đoán, giá đất khu công nghiệp khu vực phía Nam sẽ tăng với tốc độ chậm lại, ở mức 1-2%khi nguồn cung bất động sản tại các thành phố cấp 1 (Tp. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) hạn chế và nguồn cung mới tại các thành phố cấp 2 (Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh…) tăng từ 5-6% so với cùng kỳ.

Tại khu vực phía Bắc, Hải Phòng và Bắc Ninh sẽ tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung đất công nghiệp cho thuê. Theo đó, Khu công nghiệp Tiến Thành (Hải Phòng), Gia Bình 2 (Bắc Ninh) có diện tích lần lượt là 410 ha và 250 ha sẽ đi vào hoạt động vào năm 2023, giá cho thuê trung bình tại các khu công nghiệp khu vực phía Bắc có thể sẽ tăng từ 1-2% trong năm nay.

Năm 2023, lợi nhuận ròng của các công ty phát triển khu công nghiệp niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 12% so với cùng kỳ do tổng diện tích đất cho thuê tăng khoảng 10%/năm. Giá cho thuê dự kiến sẽ tăng 3% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Nam và 2% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Bắc vào năm 2023.

Thêm một số điểm đáng chú ý là các hợp đồng MOU (biên bản ghi nhớ thỏa thuận giữ các bên) ký kết trong năm 2022 sẽ giúp lợi nhuận của các khu công nghiệp tăng trưởng khả quan trong 6 tháng đầu năm 2023.

Nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp tăng mạnh trong năm 2022, do đó một phần hợp đồng MOU sẽ được hoàn thành trong nửa đầu năm 2023.

Cụ thể, trong số các khu công nghiệp thuộc các doanh nghiệp đã niêm yết nổi bật lên Tổng công ty IDICO (mã chứng khoán IDC) có thể ghi nhận khoảng 60-80 ha đất cho thuê (tăng 100% so với cùng kỳ) trong 6 tháng đầu năm 2023 từ các Khu công nghiệp Phú Mỹ II mở rộng và Khu công nghiệp Hựu Thạnh.

Trong khi đó, Tổng công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp (BCM) ghi nhận 60 ha đất cho thuê tại Khu công nghiệp Bàu Bàng và Khu công nghiệp Cây Trường; Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC) ghi nhận 21 ha đất cho thuê, chủ yếu từ hợp đồng với Tổng công ty Sonadezi (SNZ).

Các khu công nghiệp niêm yết còn quỹ đất cho thuê với lợi thế chi phí đầu tư thấp sẽ tiếp tục duy trì được tỷ suất lợi nhuận cao. Những công ty có quỹ đất còn lại sẵn sàng cho thuê với chi phí đầu tư thấp như IDC, SZC, BCM, Viglacer (mã chứng khoán VGC) với giá cho thuê cao trong năm 2022, giúp duy trì tỷ suất lợi nhuận gộp trên 40% trong năm 2023...

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo, dòng vốn FDI có thể chậm lại do tác động của suy thoái kinh tế thế giới, nhất là trong lĩnh vực sản xuất chế tạo vốn chiếm hơn 65% tổng vốn FDI. Tiến độ giải phóng mặt bằng bị kéo dài có thể dẫn đến nguồn cung đất tại những khu công nghiệp còn lại bị hạn chế, ảnh hưởng đến việc cho thuê diện tích lớn và pháp lý các khu công nghiệp mới có thể bị chậm.