Các ông lớn bất động sản khu công nghiệp đang làm ăn ra sao?

Thống kê sơ bộ từ 9 doanh nghiệp hoạt động trong mảng bất động sản khu công nghiệp vừa công bố kết quả kinh doanh quý IV/2022 cho thấy, đa số đều báo lợi nhuận sụt giảm, chỉ có 3 doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng (IDC, LHG, TIP).

Trong đó, quý IV, Tổng công ty IDICO - CTCP (Mã: IDC) doanh thu thuần đạt 1.208 tỷ đồng, tăng 8% và lãi ròng hơn 206 tỷ đồng (cùng kỳ năm trước lỗ gần 1 tỷ đồng).

Lũy kế năm 2022, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt 8.242 tỷ đồng, cao gấp đôi so với năm trước và là mức doanh thu cao nhất lịch sử của công ty. Lãi ròng đạt hơn 2.310 tỷ đồng; gấp 5 lần cùng kỳ. Đóng góp chính cho kết quả này là mảng dịch vụ khu công nghiệp với 4.227 tỷ đồng, tăng gấp 6 lần năm trước.

BCTC của CTCP Long Hậu (Mã: LHG) ghi nhận doanh thu thuần quý IV đạt 103 tỷ đồng, tăng 62% (chủ yếu do doanh nghiệp phát sinh gần 32 tỷ đồng doanh thu cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng và nhà xưởng xây sẵn) và lãi ròng 30,5 tỷ đồng, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước.

Luỹ kế năm 2022, Long Hậu đạt doanh thu 629 tỷ đồng, giảm 20% và lãi ròng ghi nhận 202 tỷ đồng, giảm 32% so với năm 2021.

Trong khi đó, Tổng Công ty Viglacera (Mã: VGC) quý này ghi nhận doanh thu thuần đạt 3.281 tỷ đồng giảm 11% và lãi ròng hơn 180 tỷ đồng, giảm 56% so với cùng kỳ.

Cả năm 2022, Viglacera ghi nhận 14.594 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 30% và lãi ròng gần 1.747 tỷ đồng, tăng 43% so với năm trước.

Trong cơ cấu doanh thu, mảng gạch ốp lát vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất của công ty, chiếm 24% (3.572 tỷ đồng), tăng 39% so với năm trước. Nguồn thu lớn thứ hai đến từ dịch vụ cho thuê bất động sản, hạ tầng công nghiệp hơn 3.338 tỷ đồng, tăng 31% so với năm 2021, đóng góp 23%.

Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC - Mã: BCM) cũng chỉ lãi sau thuế gần 7 tỷ đồng trong quý IV/2022 (trong khi cùng kỳ năm trước lãi gần 378 tỷ).

Lũy kế cả năm, doanh nghiệp này đem về 6.507 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 7% và gần 1.724 tỷ đồng lãi sau thuế, tăng 15% so với cùng kỳ. Trong cơ cấu doanh thu, mảng kinh doanh bất động sản và bất động sản đầu tư ghi nhận giảm mạnh từ 2.617 tỷ về gần 233 tỷ đồng.

Hai doanh nghiệp báo lỗ quý vừa qua là Kinh Bắc và Tân Tạo. Theo đó, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) ghi nhận doanh thu thuần âm hơn 331 tỷ đồng (các khoản giảm trừ doanh thu hơn 447 tỷ đồng) và lỗ hơn 482 tỷ đồng (cùng kỳ doanh nghiệp đạt 1.169 tỷ đồng doanh thu thuần và lãi ròng 523 tỷ đồng) trong quý IV.

Lũy kế cả năm, doanh thu thuần đạt của doanh nghiệp này đạt 957 tỷ đồng và lãi ròng 1.547 tỷ đồng, giảm 77,5% về doanh thu nhưng tăng 41,3% về lợi nhuận so với kết quả đạt được trong năm trước.

Năm vừa qua, Kinh Bắc ghi nhận gần 665 tỷ đồng doanh thu cho thuê đất và cơ sở hạ tầng, giảm mạnh so với năm trước (3.036 tỷ đồng).

Tương tự, quý cuối năm 2022, CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (Mã: ITA) hạch toán doanh thu thuần âm hơn 2.000 tỷ đồng (các khoản giảm trừ doanh thu trên 2.150 tỷ đồng) và lỗ ròng hơn 330 tỷ đồng.

Tân Tạo cho biết, căn cứ các nguyên nhân bất khả kháng buộc doanh nghiệp phải thanh lý Hợp đồng thuê đất dài hạn xây dựng Trung tâm Điện lực Kiên Lương số 2804/HĐKT-10 ngày 28/4/2010, dẫn đến doanh nghiệp phải giảm trừ doanh thu hơn 2.142 tỷ đồng.

Năm 2022, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần âm hơn 1.576 tỷ đồng và lỗ ròng hơn 179 tỷ đồng. Trong cơ cấu doanh thu, mảng cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng ghi nhận gần 263 tỷ đồng, giảm 61%; mảng cho thuê nhà xưởng, kho bãi, đất đem về hơn 136 tỷ đồng, giảm 14% so với năm trước.

Triển vọng năm 2023

Trong báo cáo mới đây, Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) mới đây đưa ra nhận định, phân khúc bất động sản công nghiệp chưa có động lực tăng trưởng rõ nét trong năm 2023.

Cụ thể, lượng vốn FDI giải ngân dự kiến sẽ đi ngang hoặc giảm nhẹ so với mức nền cao của năm 2022, do tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư trước triển vọng của nền kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn nhờ vào chi phí nhân công, giá cho thuê đất và chi phí đầu tư thấp hơn so với khu vực.

Ngoài ra, nhóm phân tích cho rằng, trong năm 2023, giá thuê đất khu công nghiệp vẫn được dự đoán duy trì ở mức nền cao do nguồn cung hạn chế.

Tương tự, Chứng khoán VNDirect cho rằng, động lực tăng trưởng của phân khúc bất động sản công nghiệp đang dần phai mờ và thiếu yếu tố dẫn dắt.

Cụ thể, dòng vốn FDI chậm lại khi vốn đăng ký mới giảm so với cùng kỳ do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư với kinh tế toàn cầu phục hồi còn tiềm ẩn nhiều rủi ro và việc Fed tăng lãi suất có thể tác động đến dòng vốn FDI vào Việt Nam.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới suy giảm do những khó khăn trong thủ tục pháp lý. Công ty chứng khoán cho rằng thị trường bất động sản công nghiệp sẽ khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023 ở cả hai miền Nam - Bắc. Riêng tại miền Nam, thời gian khan hiếm có thể kéo dài đến năm 2026.

Bên cạnh những thách thức, CTCP Chứng khoán Bảo Việt (BVSC) nhận định, cơ hội của ngành bất động sản khu công nghiệp trong năm 2023 vẫn hiện hữu.

Cụ thể, sự chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc tiếp tục diễn ra, khi nước này tiếp tục theo đuổi định hướng Zero COVID, các nhà máy như Apple’s suppliers gồm Foxconn và Luxshare Pixel của Google, Xiaomi hay Lego đều đã chuyển sang Việt Nam,…

Với sự thận trọng của dòng vốn mới, vốn FDI thời gian tới sẽ thiên về mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp hiện hữu và M&A các doanh nghiệp nhỏ.

Bên cạnh đó, trong kế hoạch đầu tư công 2021 - 2025, đầu tư cho cơ sở hạ tầng chiếm khoảng 60% ngân sách. Giải ngân đầu tư công được chú trọng là động lực gián tiếp cho các khu công nghiệp khi tăng tính hấp dẫn do việc cải thiện hạ tầng dẫn tới sự thuận lợi về logistics.

Đặc biệt là các KCN trong các tỉnh thành được phân bổ vốn lớn, các dự án trọng điểm như Châu Đức, Phú Mỹ 2 (gần cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu), Hựu Thạnh, Nam Tân Uyên, Tân Phú Trung (gần Vành đai 3 TP HCM); các KCN tại Bắc Ninh (đường vành đai 4 Hà Nội); các KCN tại Hải Phòng (cao tốc Hà Nội – Hà Nội đã hoàn thành),…

Nhóm phân tích cho rằng, các doanh nghiệp được hưởng lợi trong thời gian tới là những doanh nghiệp còn nhiều đất thương phẩm sẵn sàng bán, vị trí thuận lợi, hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển vốn FDI từ Trung Quốc cũng như được ưa thích bởi các doanh nghiệp chế biến chế tạo, công nghệ cao, điện khí,… Bên cạnh đó là doanh nghiệp có lợi thế về vị trí và quan hệ với nhà đầu tư để giữ vùng giá cao của giá chào thuê và định giá hấp dẫn.