Hàng nghìn ha đất sắp gia nhập thị trường bất động sản công nghiệp

Theo thống kê từ đầu năm đến nay, có khoảng 6 khu công nghiệp trên cả nước được khởi công xây dựng. Cụ thể, ngày 14/3, Khu công nghiệp số 5 nằm trên địa bàn 2 huyện Kim Động và Ân Thi (tỉnh Hưng Yên) được chính thức khởi công. Dự án có diện tích gần 193 ha, tổng vốn đầu tư 2.385 tỷ đồng. Chủ đầu tư hạ tầng là CTCP Đầu tư Khu công nghiệp Yên Mỹ.

Ngày 28/4, Tập đoàn Sơn Hà đã khởi công khu công nghiệp SHI IP Tam Dương tại Vĩnh Phúc, chính thức gia nhập thị trường bất động sản công nghiệp. Dự án có quy mô hơn 162 ha, trong đó tổng diện tích cho thuê hơn 116 ha và 5,59 ha là khu thương mại dịch vụ, điều hành phục vụ tiện ích cho khu công nghiệp. Với tổng vốn đầu tư là 1.576 tỷ đồng. Dự án dự kiến sẽ bàn giao mặt bằng lần 1 vào quý IV/2023 và bắt đầu đi vào hoạt động vào quý III/2024.

Cũng vào cuối tháng 4, UBND tỉnh Quảng Trị phối hợp cùng với Công ty TNHH liên doanh phát triển Quảng Trị (QTIP) tổ chức Lễ khởi động dự án Khu công nghiệp Quảng Trị. Dự án có quy mô gần 500 ha được thực hiện tại thị trấn Diên Sanh, các xã Hải Trường, Hải Lâm (huyện Hải Lăng) với tổng mức đầu tư 2.074 tỷ đồng.

Giai đoạn 1 sẽ triển khai trên phạm vi gần 100 ha với mức vốn đầu tư hơn 500 tỉ đồng, tiến độ thực hiện từ năm 2021 - 2025. Dự án do Liên doanh các nhà đầu tư gồm: Công ty Liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP), CTCP Đô thị Amata Biên Hòa (thuộc Tập đoàn Amata của Thái Lan) và Tập đoàn Sumitomo của Nhật Bản thực hiện.

Tại Hải Phòng, chiều 13/5, CTCP Đầu tư Xuân Cầu - Lạch Huyện đã tổ chức Khởi công Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp và Khu phi thuế quan Xuân Cầu.

Dự án có quy mô 752 ha, bao gồm 369 ha khu sản xuất công nghiệp và 173 ha khu dịch vụ kho bãi – logistics với tổng mức đầu tư 11.100 tỷ đồng. Tiến độ chuẩn bị và thực hiện dự án trong giai đoạn 2022 - 2033.

Tại Vĩnh Phúc, ngày 25/6, CTCP Phát triển Hạ tầng Vĩnh Phúc đã khởi công Khu công nghiệp Sông Lô II (xã Đồng Thịnh, huyện Sông Lô) với quy mô hơn 165 ha, tổng vốn đầu tư hơn 1.500 tỷ đồng.

Tại Đồng Nai, ngày 7/7, CTCP Đô thị Amata Long Thành đã tổ chức khởi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu công nghiệp công nghệ cao Long Thành. Dự án có có tổng diện tích 410 ha, tiếp giáp với đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây. Tổng vốn đầu tư dự án khoảng 282 triệu USD.

Sau đó hai ngày, sáng 9/7, CTCP Hanaka đã tổ chức lễ khởi công Khu công nghiệp Gia Bình 2 tại Bắc Ninh. Dự án có quy mô 250 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến gần 3.957 tỷ đồng. Dự kiến trong quý IV/2023 chủ đầu tư sẽ bàn giao mặt bằng sạch cho các nhà đầu tư thứ cấp thuê đất đầu tư xây dựng.

Khan hiếm nguồn cung đang là một trong những vấn đề đáng lo ngại của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đang trở thành một bài toán khó cho các nhà đầu tư nước ngoài khi tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp luôn đạt mức cao. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp hiện hữu hạn chế sẽ ảnh hưởng tới việc cho thuê các diện tích lớn.

Theo thống kê của Cushman & Wakefield, trong quý II/2023, thị trường bất động sản công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam không có khu công nghiệp mới nào được ghi nhận. Tổng nguồn cung ổn định với 28.000 ha diện tích đất cho thuê, tăng 1% so với cùng kỳ.

Còn tại vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, quý II ghi nhận nguồn cung đất công nghiệp mới khoảng 238 ha, đến từ hai khu công nghiệp ở Hưng Yên.

Theo đơn vị này, sẽ không có nguồn cung khu công nghiệp mới nào tại cùng trọng điểm phía Nam được ghi nhận trong nửa cuối năm 2023, nhưng năm 2024 sẽ đón thêm khoảng 1.800 ha diện tích đất công nghiệp mới, tập trung ở các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Nguồn cung đất công nghiệp trong tương lai sẽ tăng đáng kể, ước tính 2026 sẽ có thêm 5.254 ha, sau khi chính quyền các địa phương hoàn tất việc điều chỉnh quy hoạch tổng thể và định hướng phát triển của tỉnh.

Trong báo cáo mới phát hành, Chứng khoán VNDirect nhận định, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ trải qua khoảng thời gian khó khăn trong việc triển khai dự án mới, dẫn tới khan hiếm nguồn cung cho tới cuối năm 2023.

Nhóm phân tích cho rằng, thị trường miền Nam sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để triển khai dự án mới trong năm 2023. Sau đó, nguồn cung mới cho giai đoạn 2024 - 2027 cũng khá hạn chế, khoảng 1.388 ha.

Với thị trường miền Bắc, mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt nhưng tình trạng thiếu nguồn cung mới dự kiến sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023. Sau đó có khoảng 3.757 ha đất KCN được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024 - 2026 với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh.

VNDirect cho rằng, các yếu tố tích cực hỗ trợ với ngành bất động sản khu công nghiệp đang mờ nhạt bởi các thách thức dần xuất hiện. Đơn cử, thị trường sẽ chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023 khi thủ tục phê duyệt bị trì hoãn tới từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý; khả năng cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút vốn FDI đang dần suy yếu so với các quốc gia khác trong khu vực.

Trong bối cảnh này, theo nhóm phân tích, các nhà đầu tư đang dần hướng sự chú ý tới thị trường cấp 2 với những lợi thế như giá cả cạnh tranh. Trong khi thị trường cấp 1 có quỹ đất sẵn khá hạn chế, thị trường cấp 2 lại có quỹ đất sẵn sàng cho thuê dồi dào, dẫn đến giá cho thuê tại thị trường cấp 2 có xu hướng tăng chậm hơn so với thị trường cấp 1 ít nhất trong 3 năm tới.

Bên cạnh đó, quỹ đất sẵn có tại thị trường cấp 2 mang đến nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê, đặc biệt khi khả năng kết nối giao thông ngày càng được cải thiện.

Ngoài ra, khả năng kết nối giữa thị trường cấp 2 với các thị trường cấp 1 được cải thiện nhờ mạng lưới cơ sở hạ tầng được nâng cấp và ngày càng có nhiều dự án đầu tư lớn đổ về các thị trường cấp 2.