Bất động sản công nghiệp qua 4 đợt bùng dịch còn giữ được ngôi vương?

Bất động sản công nghiệp nổi lên như một điểm sáng từ năm 2020 nhờ các Hiệp định thương mại tự do (FTA) đã và sẽ có hiệu lực. Bên cạnh đó là động thái của các doanh nghiệp nước ngoài trong việc đẩy mạnh dịch chuyển sản xuất và Việt Nam trở thành một điểm đến thay thế.

Dù được đánh giá là phân phúc hiếm hoi không lao dốc theo xu hướng chung của thị trường địa ốc, song, bất động sản công nghiệp cũng đã trải qua 4 đợt bùng phát của dịch COVID-19 và chịu không ít ảnh hưởng tiêu cực.

Đơn cử như hồi tháng 5, tỉnh Bắc Giang phải đóng cửa 4 khu công nghiệp (KCN) để chống dịch. Trong đó có ba khu có nhà máy của tập đoàn Đài Loan Foxconn,...

Vừa qua, tại khu vực phía Bắc, một số nhà máy của các doanh nghiệp nước ngoài đã vận hành trở lại sau một thời gian đóng cửa. Tuy nhiên, tại phía Nam, một số phân xưởng và bộ phận nhà máy tại các KCN vẫn trong tình trạng tạm ngưng hoạt động

Việc đóng cửa các nhà máy sản xuất có thể gây ảnh hưởng nhất định đến đà tăng trưởng chung. trong khi đó, tình hình dịch bệnh tại một số địa phương vẫn đang diễn biến phức tạp. Liệu về lâu dài, bất động sản công nghiệp có còn giữ được vị trí "ngôi vương"?

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, bất động sản KCN vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường địa ốc Việt Nam trong thời gian tới.

Bởi có nhiều yếu tố thuận lợi liên quan đến định hướng phát triển của Chính phủ, định hướng đẩy mạnh đầu tư công,... Bên cạnh đó, thời gian vừa qua, đa số các doanh nghiệp FDI đang đầu tư rất mạnh vào cơ sở vật chất của các KCN.

Vị chuyên gia này phân tích, đầu tư vào bất động sản công nghiệp là đầu tư mang tính chất dài hạn, không phụ thuộc vào yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh. Do đó, về mặt tổng quan, đây vẫn là phân khúc tiềm năng. Còn giai đoạn hiện tại, đây vẫn là phân khúc hoạt động tốt bất chấp dịch, chỉ trừ một số khu vực bị ảnh hưởng mạnh như Bình Dương chịu giãn cách và chính sách "ba tại chỗ".

"Bất động sản công nghiệp hiện tại vẫn nằm trong xu thế chung của sự phát triển. Do đó, cả về mặt ngắn hạn và dài hạn vẫn là một loại hình tốt. Nhưng đây là cuộc chơi dành cho các tổ chức, cá nhân nhỏ lẻ tham gia sẽ rất khó", ông Quốc Anh nói.

Còn theo ông Trương Anh Tú, Phó Tổng Giám đốc PropertyX (Tập đoàn Hưng Thịnh), ngoài yếu tố vĩ mô như chiến tranh thương mại Mỹ - Trung thì còn một yếu tố khác thúc đẩy bất động sản công nghiệp phát triển mạnh mẽ và bền vững.

Đơn cử như 13 hiệp định mà Việt Nam đã ký kết (gần đây nhất là Hiệp định EVFTA) và ba hiệp định đang đàm phán với các quốc gia khác. Do đó, Việt Nam đang đứng trước cơ hội hội nhập rất sâu và rộng trên thị trường quốc tế.

"Dịch COVID-19 tuy có ảnh hưởng đến phân khúc này nhưng không đáng kể, chỉ là ngắn hạn. Có chăng chỉ làm chậm lại ở một góc độ nào đó. Một số khu vực vẫn phát triển tốt có thể kể đến như khu vực Tây Nam Bộ, Bắc Trung Bộ (Thanh Hóa), duyên hải Bắc Bộ (Hải Phòng)", vị này cho hay.

Miền Nam trầm lắng

Báo cáo mới đây của JLL cho biết, do ảnh hưởng nặng nề bởi làn sóng dịch COVID-19 thứ 4, thị trường đất công nghiệp tại miền Nam trong quý III không có nguồn cung mới và vẫn duy trì ở mức 25.220 ha.

Nhà xưởng xây sẵn (NXXS) cũng ghi nhận ảm đạm với duy nhất một dự án mới được tung ra thị trường, được xây dựng từ quý I. Tổng nguồn cung đạt khoảng 3,3 triệu m2.

Thị trường không ghi nhận giao dịch nào đáng chú ý ở cả lĩnh vực đất công nghiệp và NXXS. Tỷ lệ lấp đầy của các KCN và NXXS lần lượt duy trì ở mức 85% và 87%.

Dù nhiều lĩnh vực sản xuất và các nhà đầu tư chưa thể triển khai các hoạt động mở rộng kinh doanh, giá đất vẫn tiếp tục tăng và đạt mức 114 USD/m2/kỳ hạn thuê, tăng 0,75% so với quý trước và tăng 7,3% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn được giữ ổn định, với mức 4,5 USD/m2 GFA/tháng, tăng nhẹ 1,4% so với năm trước.

JLL nhìn nhận do tác động của dịch bệnh, ngoài việc số lượng dự án FDI đăng ký mới có xu hướng giảm, thị trường cũng ghi nhận một số doanh nghiệp sản xuất đã phải chuyển dịch đơn hàng khỏi Việt Nam để ứng phó với tình hình. Tuy nhiên, việc dịch chuyển đơn hàng hiện chỉ mang tính tạm thời và chưa có doanh nghiệp FDI nào rời Việt Nam.

Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến hấp dẫn nhờ những lợi thế về nguồn nhân lực, các hiệp định thương mại tự do đa dạng và những cam kết của Chính phủ trong việc phát triển hạ tầng. Nếu đại dịch sớm được kiểm soát, Việt Nam sẽ tiếp tục hưởng lợi từ những thay đổi trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Điều cấp thiết nhất lúc này là các tỉnh khu vực phía Nam cần sớm mở cửa trở lại trong trạng thái bình thường mới một cách đồng bộ, để khôi phục tiềm năng và củng cố niềm tin của các nhà đầu tư.

Miền Bắc vẫn sôi động

Đối lập với khu vực miền Nam, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc vẫn sôi động với nguồn cung mới ở cả KCN và NXXS.

Cụ thể, trong quý III, Hưng Yên tiếp tục đón chào nguồn cung mới từ KCN Phố Nối A mở rộng với tổng diện tích 93 ha do Tập đoàn Hòa Phát làm chủ đầu tư.

Tại Bắc Ninh, KCN Yên Phong 2C của Viglacera cũng đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và tiến hành xây dựng cơ sở mặt bằng. Tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc đạt khoảng 9.900 ha.

Thị trường NXXS cũng đón nhận thêm nguồn cung mới tại KCN Nam Đình Vũ (Hải Phòng), nâng tổng nguồn cung lên 2,1 triệu m2 sàn. Mới đây, tại khu đất công nghệ cao thuộc KCN VSIP Bắc Ninh, một khu nhà xưởng mới 7 tầng với tổng diện tích sàn 15.000 m2 cũng vừa được khởi công xây dựng.

JLL đánh giá, thị trường bất động sản KCN miền Bắc trong quý vẫn đón nhận những thông tin tích cực, bất chấp diễn biến phức tạp của dịch bệnh.

Do có thêm nguồn cung mới, tỷ lệ lấp đầy của các KCN ở 5 tỉnh công nghiệp trọng điểm (Hải Phòng, Hưng Yên, Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Dương) tạm thời giảm nhẹ xuống mức 72%, thấp hơn so với quý trước.

Thị trường ở các tỉnh phía Nam Hà Nội như Thái Bình hay phía Tây Bắc Hà Nội như Phú Thọ, Vĩnh Phúc cũng sôi động với nhiều dự án lớn. Thị trường NXXS cũng hoạt động ổn định, với tỷ lệ lấp đầy đạt 89%.

Việc các KCN tại Bắc Ninh đã trở lại sản xuất từ tháng7 và nguồn vốn FDI tiếp tục đổ vào khu vực, tập trung chủ yếu ở Hải Phòng và Bắc Ninh đã giúp giá đất công nghiệp trung bình toàn khu vực tăng 6% so với cùng kỳ năm trước, đạt USD 108/m2/chu kỳ thuê. Giá thuê NXXS duy trì đà tăng ở mức gần 5% so với cùng kỳ, đạt USD 4,6/m2/tháng trong quý III.

"Miền Bắc đang chứng kiến xu hướng các nhà đầu tư đẩy mạnh phát triển mô hình bất động sản phức hợp", JLL cho biết.

Có thể kể đến Tập đoàn LH Hàn Quốc muốn đầu tư dự án công nghiệp, đô thị và dịch vụ phức hợp Đại Hưng quy mô 304 ha, tổng mức đầu tư gần 500 triệu USD tại Hải Dương. Công ty Idico dự kiến đầu tư thêm KCN đô thị dịch vụ Vinh Quang với diện tích 495 ha tại Hải Phòng.

Ngoài các tỉnh công nghiệp truyền thống, thị trường cũng có sự phát triển mô hình phức hợp ở các thị trường mới, điển hình là dự án nghiên cứu đầu tư tổ hợp KCN - đô thị - dịch vụ với tổng diện tích khoảng 496 ha tại tỉnh Yên Bái do Viglacera đề xuất.