Thị trường bất động sản liệu có đang xuất hiện dấu hiệu 'bong bóng'?

Thị trường tăng trưởng sốt nóng, nguồn cung căn hộ nói chung và căn hộ cao cấp nói riêng đang bùng nổ trong khi lượng giao dịch thực tế sụt giảm mạnh khiến nhiều người lo ngại hiện tượng bong bóng bất động sản quay trở lại.

thi truong bat dong san lieu co dang xuat hien bong bong

Thị trường lệch pha về phía BĐS cao cấp chưa đủ điều kiện hình thành "bong bóng" BĐS. (Ảnh minh họa).

Theo Báo cáo mới nhất của Công ty Jones Lang Lasalle (JLL), khoảng 40.000 căn hộ dự kiến sẽ được mở bán trong năm 2017 và 2018 tại TP HCM. Thị trường cũng xuất hiện ngày càng nhiều các dự án bất động sản (BĐS) cao cấp (xét theo tiêu chí giá bán trên 30 triệu đồng/m2), nguồn cung quá lớn so với nhu cầu thực.

Cụ thể, Hà Nội có đến khoảng 30.000 căn hộ cao cấp, còn TP HCM có 35.000 căn sẽ bàn giao trong giai đoạn 2017 - 2018.

Hiện nếu tính riêng các dự án bất động sản cao cấp đang triển khai thì Hà Nội có tới hơn 20 dự án, rải rác tại nhiều quận ở cả nội và ngoại thành như Tây Hồ, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm. Khu vực có mật độ chung cư cao cấp lớn nhất là quận Nam Từ Liêm với 7 dự án, tổng nguồn cung lên tới gần 12.000 căn hộ; tiếp đến là quận Thanh Xuân 4 dự án; quận Cầu Giấy 3 dự án...

Tại TP HCM, nguồn cung căn hộ cao cấp cũng không kém cạnh khi số lượng dự án ít hơn nhưng quy mô, lượng căn hộ lại vượt xa các dự án tại Hà Nội. Dẫn đầu là quận 2 với 6 dự án, tổng cung khoảng gần 16.000 căn hộ; ngoài ra còn có một số dự án nằm rải rác ở quận 1; quận 4; quận 7 và quận Bình Thạnh.

Trong khi đó, báo cáo mới đây của Công ty nghiên cứu thị trường CBRE cho thấy, giao dịch căn hộ cao cấp, hạng sang tụt giảm mạnh trên thị trường phía Nam trong 3 tháng đầu năm: số căn hộ bán được chưa đến 1.000 căn, giảm mạnh so với mức 4.200 giao dịch của 3 tháng cuối năm 2016...

Thực trạng cung bỏ xa cầu tại phân khúc BĐS cao cấp khiến nhiều người lo ngại rằng thị trường bất động sản đang bắt đầu xuất hiện dấu hiệu “bong bóng” như giai đoạn năm 2009 - 2011.

Theo nhận định của JLL, dường như Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu dịch chuyển từ giai đoạn tăng trưởng và sốt nóng (thuộc trong 4 giai đoạn cơ bản của thị trường BĐS: phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và đóng băng). Biểu hiện của giai đoạn này là giá cả tăng vọt đáng kể, các dự án xây dựng quy mô lớn, và hầu hết mọi người muốn mua BĐS...

Tuy nhiên, trong Báo cáo tình hình thị trường BĐS 6 tháng đầu năm vừa công bố, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) lại khẳng định: năm 2017 khó có thể xảy ra hiện tượng “bong bóng” BĐS. Nguyên nhân là bởi sự can thiệp ngày càng kịp thời và hiệu quả của nhà nước; các doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp am hiểu thị trường hơn...

Thị trường vẫn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng sẽ tiếp tục xu thế chững lại so với năm 2016. Dự báo, giai đoạn 2017 - 2020, thị trường sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, sẽ chuyển hướng mạnh sang phân khúc BĐS vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình và thấp tại đô thị.

Trao đổi với PV, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, “bong bóng” BĐS chỉ xuất hiện khi hội tụ các yếu tố: (1) nền kinh tế phát triển “nóng”, các doanh nhân và người dân dễ kiếm tiền, chuyển qua đầu tư BĐS hoặc mua BĐS làm tài sản để dành; (2) chính sách tín dụng bị buông lỏng, điều kiện cho vay tín dụng dễ dãi và (3) thị trường phát triển lệch pha cung – cầu.

Hiện nay, yếu tố (1) và (2) chưa hình thành, nền kinh tế đang phục hồi và tăng trưởng chậm, trong khi Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng. Mặc dù thị trường chỉ đang có hiện tượng lệch pha sang phân khúc BĐS cao cấp nên cũng có tiềm ẩn rủi ro nhưng chưa đủ điều kiện để dẫn đến “bong bóng” BĐS.