Dấu hiệu bong bóng bất động sản nhìn từ sự bùng nổ căn hộ cao cấp

Khoảng 30.000 căn hộ cao cấp tại Hà Nội và 35.000 căn ở TP Hồ Chí Minh sẽ bàn giao trong giai đoạn 2017-2018, quá lớn so với nhu cầu thực.

Nếu chiếu theo quy ước giá trên 30 triệu đồng/m2 là căn hộ cao cấp thì có thể nói, tại Hà Nội đang bùng nổ các dự án chung cư cao cấp. Có thể kể đến một số khu vực nóng của thị trường như quận Cầu Giấy có dự án D’.Capitale (đường Trần Duy Hưng), D’. Palais De Louis (đường Nguyễn Văn Huyên) do Tân Hoàng Minh làm chủ đầu tư. Giá rao bán dao động 40-140 triệu đồng/m2.

dau hieu bong bong bat dong san nhin tu su bung no can ho cao cap

Thị trường đang bùng nổ nhà ở cao cấp trong khi nhu cầu về nhà ở giá rẻ rất lớn lại hầu như bị bỏ ngỏ.

Quận Nam Từ Liêm có nguồn cung lên đến hơn 11.000 căn hộ. Các dự án kể đến gồm có HDMon, Goldmark City, Mỹ Đình Plaza 2, Garden Hill, Mỹ Đình Pearl, Ecolife Capital... Tại quận Thanh Xuân, dự án GoldSeason do TNR Holding làm chủ đầu tư cũng dự kiến đưa ra thị trường thêm hàng nghìn căn hộ cao cấp vào năm 2018. Cạnh đó, Imperia Garden có giá bán khoảng 30 triệu đồng/m2 cũng bung hàng trong năm nay.

Quận Cầu Giấy, FLC có dự án Twin Tower, giá bán ban đầu được chủ đầu tư công bố khoảng 37-40 triệu đồng/m2. Tại quận Tây Hồ, điển hình có Sunshine Riverside với giá bán trung bình 40 triệu đồng/m2. Một số dự án khác có mức giá trên 30 triệu đồng/m2 như Lạc Hồng Lotus, Phú Mỹ Complex... Quận Hai Bà Trưng có 2 dự án của Sungroup và Vietracimex.

Tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ cao cấp cũng không kém. Khu đô thị Sala tại bán đảo Thủ Thiêm ra mắt đến 6.000 căn hộ, ngoài ra phải kể đến các dự án như Sunrise Riverside (2.200 căn), Gateway Thảo Điền (gần 500 căn), EverRich 3 (2.300 căn)…

Trong khi căn hộ cao cấp hứa hẹn chuẩn bị bung hàng ồ ạt thì báo cáo mới đây của Công ty nghiên cứu thị trường CBRE cho thấy: Trong 3 tháng đầu năm 2017, giao dịch căn hộ cao cấp, hạng sang tụt giảm mạnh trên thị trường phía Nam. Số căn hộ bán được với phân khúc này chưa đến 1.000 căn so với 4.200 giao dịch trong 3 tháng cuối năm 2016.

Báo cáo tình hình thị trường tháng 4/2017 của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) cũng cho biết: Tại TP Hồ Chí Minh, một số dự án cao cấp có hiện tượng giảm giá nhẹ do chủ đầu tư muốn đẩy nhanh tiến độ bán hàng. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà giá rẻ thì hầu như không được bổ sung thêm.

Hiện tượng lệch pha cung cầu trên thị trường BĐS đã được cảnh báo từ lâu. Ngay chính Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng đã phải lên tiếng cảnh báo tình trạng này nhưng xem ra đến nay thị trường vẫn chưa cân bằng được cán cân giữa nhà ở giá rẻ và nhà ở cao cấp, thậm chí cán cân càng ngày càng lệch về phía nhà ở cao cấp.

Lý giải điều này, các chuyên gia cho rằng, kinh doanh nhà ở cao cấp mang lại lợi nhuận nhiều và nhanh hơn so với nhà ở giá rẻ. Hơn nữa, hiện nay các cơ chế, chính sách về vốn cho phát triển nhà ở giá rẻ còn chưa được khơi thông nên không mấy doanh nghiệp mặn mà với mảng thị trường này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, cần giải quyết phân khúc nhà ở cao cấp dư thừa. Nếu không dồn lại, sau này sẽ dễ tạo nên một đợt bong bóng mới.

Còn theo ông Greg Ohan, Giám đốc JLL Việt Nam, thị trường BĐS nhà ở tại Việt Nam đã qua khỏi thời kỳ bong bóng BĐS từ năm 2011 và hiện tại người mua đang được tiếp cận mức tín dụng hợp lý hơn, tỷ lệ lạm phát thấp và tốc độ tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam trong số những nền kinh tế phát triển nhanh nhất tại khu vực ASEAN.

"BĐS thường trải qua qua 4 giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới. Các giai đoạn có thể được mô tả như sau: Phục hồi, Tăng trưởng, Sốt nóng và Đóng băng. Dường như Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu dịch chuyển từ giai đoạn Tăng trưởng và Sốt nóng", ông Greg Ohan nói và cảnh báo rằng, các nhà đầu tư và các chủ đầu tư ở Việt Nam không nên quá kì vọng vào sự lên giá của sản phẩm để kiếm lợi nhuận.

Từ năm 2016, trong một cuộc họp với các doanh nghiệp BĐS, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã cảnh báo rằng, nếu thực hiện hết các dự án BĐS đang triển khai thì có khả năng giữa năm 2017, thị trường sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp. Nguy cơ này ngày càng hiển hiện rõ nét và chính người mua nhà cần là những người tiêu dùng thông minh để chọn lựa sản phẩm đầu tư, tránh sa chân vào những dự án có giá ảo. Đồng thời, các cơ quan quản lý cũng cần có chính sách hợp lý để cân bằng nguồn cung sản phẩm BĐS trên thị trường.