Thị trường bất động sản: Dòng tiền đang đổ vào biệt thự, nhà phố

Người giàu xuống tiền

Non trưa một ngày tháng 10, trời cuối thu mà vẫn nắng gay gắt. Tại công trường một đại dự án hỗn hợp biệt thự - liền kề - chung cư trên đường Nguyễn Xiển, Hà Nội, bất chấp cái nóng và bụi, vẫn không thiếu những chiếc xe sang tấp vào lề hoặc đi thẳng vào bên trong để người trong xe đi xuống nghiêng ngó tìm hiểu. Các công nhân làm việc tại đây cũng chẳng nhìn lên, dáng chừng như họ đã quá quen với cảnh khách đến khách đi này.

Tọa lạc trên khu đất vàng cả trăm héc-ta hiếm hoi còn sót lại giữa trung tâm thủ đô, dự án mô phỏng phố phường Hà Nội xưa này đang rất hút khách nhà giàu. Mỗi căn biệt thự tại đây có giá vài chục tỷ đồng, nhưng đợt “phân phối thử nghiệm” mấy tháng trước đã bán hết rất nhanh, còn đợt mở bán sắp tới, dù chưa được công bố chính thức nhưng những căn ở vị trí đẹp đều đã được đặt chỗ.

Giám đốc một sàn môi giới lớn ở khu vực Hà Đông cho biết, 4 căn biệt thự có vị trí “hot” mà khách hàng của anh đặt chỗ đều không còn vì đã có người xí phần trước đó.

Biệt thự, nhà liền kề khu vực nội đô Hà Nội - phân khúc kén khách bậc nhất trên thị trường - dường như đang hút dòng tiền trở lại!

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận nghiên cứu CBRE cho biết, kể từ đầu năm 2016 trở lại đây, biệt thự, nhà liền kề Hà Nội ghi nhận sự quan tâm đặc biệt từ phía khách hàng. Các chủ đầu tư cũng nhân cơ hội này tung hàng dồn dập. Nguồn cung từ phân khúc này tăng đều qua từng quý, thậm chí ngay cả trong quý III vừa qua, dù có tháng Ngâu, vốn là tháng kiêng cữ mua, bán, nhất là với các tài sản có giá trị lớn như biệt thự, nhà liền kề, nhưng thị trường bất động sản Hà Nội vẫn ghi nhận nhiều dự bán mở bán mới.

Tập đoàn Nam Cường sau một thời gian khá “im hơi lặng tiếng”, cuối tháng 7 vừa qua đã chính thức quay lại thị trường bằng việc tung ra dòng sản phẩm nhà phố thương mại An Phú Shop Villa tại Khu đô thị Dương Nội (quận Hà Đông) với quy mô gần 200 ha.

Cách Khu đô thị Dương Nội không xa, Dự án Park City Hà Nội của Công ty cổ phần Phát triển đô thị Quốc tế Việt Nam (VIDC) cũng đã rầm rộ quảng cáo mở bán biệt thự thuộc giai đoạn 2 của dự án này. Trong khi đó, Hải Phát, dù không “cờ rong trống mở”, cũng đã chào bán sản phẩm khu Nhà phố thương mại 24h Vạn Phúc và nhà liền kề, biệt thự tại Dự án Khu đô thị Phú Lương, cùng ở quận Hà Đông.

Cũng trong quý III/2016, hàng loạt dự án khu đô thị khác tại Hà Nội được mở bán khu biệt thự, nhà liền kề, như Gamuda Land mở bán Khu Camelia, thuộc Dự án Khu đô thị Gamuda Garden (quận Hoàng Mai), MIK Group mở bán biệt thự Imperia Garden (quận Thanh Xuân), Vingroup mở bán biệt thự Vinhomes Thăng Long thuộc Khu đô thị Nam An Khánh (huyện Hoài Đức).

Đặc biệt, lần đầu tiên quận nội thành Đống Đa có một dự án biệt thự/liền kề ra mắt thị trường là La Casa Villa của Công ty Đầu tư RITM - Mekong, dù quy mô dự án này nhỏ, với chỉ gồm 16 căn biệt thự và 9 căn nhà phố thương mại.

Hầu hết trong số 146 căn nhà phố tại dự án Mon City đã có chủ sau thời gian ngắn mở bán (Ảnh: Dũng Minh)

Cẩn trọng với cơn sốt nóng

Sau quãng thời gian dài trầm lắng, sự ra mắt của nhiều loại hình biệt thự, nhà liền kề kiểu mới như shophouse đã tạo ra một kênh lựa chọn mới cho người mua nhà có thu nhập cao, cũng như nhà đầu tư.

Thay vì phải lùng sục khắp các tuyến phố chật chội để tìm kiếm cho mình “mảnh đất cắm dùi” chưa rõ tình trạng pháp lý ra sao, những căn liền kề phát triển theo hướng thương mại với diện tích vừa phải, giá tiền hợp lý, công năng sử dụng lớn, được cam kết về giấy tờ với nhiều giá trị gia tăng như shophouse được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.

Tuy nhiên, đi cùng với sự sốt nóng là tình trạng tăng giá một cách đột biến tại một số dự án biệt thự liền kề được mở bán trong thời gian vừa qua, đặc biệt là những dự án nhà phố thương mại - shophouse. Báo cáo từ CBRE vừa công bố cho biết, với diễn biến thị trường tốt, giá có thể sẽ tăng nhẹ vào những tháng cuối năm, tuy nhiên, thực tế dù mới chớm sang quý IV, cá biệt đã có dự án đã tăng giá từ 20 - 30%.

Chẳng hạn dự án Nhà phố liền kề La Casa Villa của Công ty Đầu tư RITM - Mekong, dù quy mô dự án này nhỏ, với chỉ gồm 16 căn biệt thự và 9 căn nhà phố thương mại, thế nhưng theo khảo sát của phóng viên tại một số đơn vị phân phối, giá được chào bán lên tới trên 320 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với mức giá chào sàn dự tính ban đầu chỉ là khoảng 230 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá chào bán các căn biệt thự tại dự án tăng ít hơn, nhưng cũng thêm từ khoảng 20 - 30 triệu đồng/m2.

Tương tự, sau khi VIDC chính thức công bố tiếp tục mở bán nhà liền kề tại Park City, đến thời điểm hiện tại giá chào bán của một số đơn vị môi giới cũng đã lên tới gần 90 triệu đồng/m2, tức tăng từ 20 - 30 triệu đồng so với giá chào bán dự kiến ban đầu của giới đầu tư. Hay nhiều dự án nhà liền kề, biệt thự như Five Star Mỹ Đình, Mon Streets, có giá khởi điểm từ chủ đầu tư khá cao, trên dưới 100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mức giá bán trên thị trường thứ cấp sau đó vẫn tiếp tục tăng trên dưới 10%.

Tại Hoài Đức, việc Dự án Vinhomes Thăng Long chào bán biệt thự ra thị trường với giá cao hơn hẳn giá các dự án lân cận, khiến giá bán nhà liền kề, biệt thự các dự án lân cận như Lê Trọng Tấn, Khu đô thị Thiên Đường Bảo Sơn trên thị trường thứ cấp cũng tăng theo, giá lên tới cả trăm triệu đồng mỗi m2, dù những sản phẩm này trước đó vào giai đoạn cuối 2015 còn đang tính tới việc hạ giá bán nhằm đẩy thanh khoản.

PGS.TS Nguyễn Thị Minh, Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, sự sôi động của các phân khúc biệt thự, liền kề phần nào phản ánh sự ấm dần lên của thị trường của thị trường bất động sản Hà Nội. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cũng phải cân nhắc kỹ để tránh hiện tượng đầu cơ. Trong quá khứ, việc xuất hiện quá nhiều nhà đầu cơ chính là nguyên nhân khiến giá biệt thự, liền kề sốt nóng, dẫn đến bong bóng, gây ra khủng hoảng và làm nhiều dự án rơi vào cảnh đắp chiếu, bỏ hoang.

Đơn cử như Khu đô thị Lideco Bắc Quốc lộ 32, cách trung tâm Hà Nội khoảng 10 km. Đây là dự án do CTCP Phát triển đô thị Từ Liêm (Lideco) làm chủ đầu tư, với tổng diện tích quy hoạch gần 38,24 ha, vốn đầu tư ban đầu là 781 tỷ đồng. Dự án gồm 600 ngôi biệt thự kiểu Pháp, được khởi công năm 2007 và hoàn thiện năm 2013, nhưng đến cuối năm 2013, mới có 400 căn biệt thự được bàn giao cho khách hàng. Đến nay, dù hạ tầng, cảnh quan đã được hoàn thiện đồng bộ từ lâu, nhưng đa số người mua nhà vẫn chưa chuyển về ở, khiến khu đô thị vắng bóng người.

Một dự án biệt thự èo uột khác là dự án Hà Nội Garden City tại Long Biên, Thạch Bàn do liên doanh Berjaya liên doanh với đối tác trong nước là Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà số 12 Hà Nội (Handico 12) thực hiện dự án khu đô thị phức hợp thương mại và nhà ở trên diện tích 32 ha với tổng giá trị dự án đầu tư khoảng 500 triệu USD. Vào thời điểm mới ra mắt, dự án này cũng được các sàn đẩy giá tăng vù vù. Tuy nhiên, đến nay, hầu hết căn biệt thự, nhà liền kề ở đây không có người ở, nhiều căn bị hư hỏng, xuống cấp sau nhiều năm bị bỏ hoang.

Ngoài ra, có thể kể đến một số dự án biệt thự, liền kề hoàn thành nhiều năm nhưng vẫn còn khá hoang vắng khác như Khu đô thị Quang Minh 1, Quang Minh 2 (huyện Mê Linh), Khu đô thị Văn Phú (Hà Đông)…