Thị trường bất động sản công nghiệp diễn biến khả quan

Hoạt động xuất nhập khẩu và sản xuất tiếp tục cho thấy những dấu hiệu phục hồi khi tổng kim ngạch xuất nhập khẩu 6 tháng đầu năm tăng 15,7% so với cùng kỳ năm trước, đạt 368,53 tỷ USD góp phần tạo sự sôi động cho thị trường.

Theo CBRE Việt Nam, tại thị trường miền Nam, tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 89% và diện tích hấp thụ đạt hơn 259 ha trong 6 tháng đầu năm 2024. Các nhà sản xuất có xu hướng mở rộng ra các thị trường như Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu, nơi quỹ đất công nghiệp còn tương đối dồi dào cùng với giá thuê cạnh tranh hơn so với các thị trường cấp 1 khác.

JLL Việt Nam cho biết, hoạt động xuất nhập khẩu cho thấy những dấu hiệu phục hồi, nhưng mức độ cải thiện còn khiêm tốn. Thị trường nội địa tiếp tục là động lực chính của nhu cầu kho vận. Trong quý II/2024, lượng hấp thụ ròng đạt xấp xỉ 16.000 m2, gần gấp ba lần so với quý trước.

Theo Phó Giám đốc CBRE Việt Nam Phạm Ngọc Thiên Thanh, trong nửa đầu năm 2024, giải ngân vốn FDI vào Việt Nam đạt 10,8 tỷ USD cao nhất trong vòng năm năm trở lại đây, cùng với đó hàng loạt các nhà máy lớn ở hai miền được khởi công xây dựng, tiêu biểu như nhà máy Pandora (Bình Dương), nhà máy Suntory Pepsico (Long An) hay nhà máy SK (Hải Phòng) tiếp tục cho thấy những tín hiệu khả quan của bất động sản công nghiệp.

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường nhà kho xây sẵn tại miền Nam không có nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm 2024, tỷ lệ lấp đầy, do đó tăng 9 điểm phần trăm so với quý trước đạt 63% nhờ các giao dịch lớn ghi nhận tại các dự án ở Thành phố Hồ Chí Minh và Long An.

Ngược lại, thị trường nhà xưởng xây sẵn có những diễn biến sôi động khi các dự án quy mô lớn với tổng diện tích hơn 371.000 m2 tại Bình Dương và Đồng Nai đi vào hoạt động trong 6 tháng đầu năm nay. Do nguồn cung tăng trưởng mạnh mẽ, tỷ lệ lấp đầy giảm 5 điểm phần trăm so với quý trước đạt 81%.

Về giá thuê trung bình, giá thuê kho xưởng xây sẵn tại thị trường miền Nam vẫn giữ mức ổn định so với quý trước lần lượt đạt 4,5 và 4,9 USD/m2/tháng, với mức độ tăng trưởng đạt 2% so với cùng kỳ năm ngoái đối với nhà kho và 1% đối với nhà xưởng. Nhóm ngành nhu cầu về kho xưởng xây sẵn miền Nam đến từ các nhà sản xuất ở lĩnh vực công nghệ cao, năng lượng tái tạo, bên cạnh sự mở rộng của các công ty thuộc lĩnh vực thương mại điện tử.  

Theo JLL Việt Nam, tiếp nối sự ra mắt của dự án Cainiao Đồng Nai Logistics Park vào quý vừa qua, SLP đã giới thiệu giai đoạn 2 của dự án SLP Park Long Hậu ở Long An, bổ sung thêm hơn 27.000 m2 diện tích cho thuê mới trong quý II/2024. SLP đã hoàn thiện thành công hai dự án ở khu vực phía Nam, khẳng định vị trí trong số năm nhà phát triển hàng đầu với thị phần 8,8%.

Giữa bối cảnh nguồn cầu nhà kho ảm đạm, một số dự án đã chuyển đổi công năng tài sản. Đáng chú ý, một dự án nhà kho xây sẵn quy mô lớn tại Bình Dương đã chuyển đổi hơn 60% sàn nhà kho xây sẵn thành nhà xưởng xây sẵn, có hiệu lực từ quý II/2024. Theo đó, tổng nguồn cung thị trường giảm trở lại mức 1,9 triệu m2, giảm 3,7% theo quý nhưng vẫn tăng 12,3% theo năm.

Với sự chênh lệch cung - cầu hiện tại, người thuê duy trì vị thế thương lượng với các ưu đãi đáng kể được đưa ra dưới hình thức giảm giá trực tiếp, thời gian miễn phí tiền thuê dài hơn,…

Trong ba năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 5 - 8%/năm ở miền Bắc và tăng 3 - 7%/năm ở miền Nam. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho/nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 1 - 4%/năm với phân khúc xưởng xây sẵn sẽ có tốc độ tăng giá cao hơn trong ba năm tới.

Giám đốc cấp cao Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, bà Nguyễn Hoài An cho biết: “Với sự phát triển của hạ tầng giao thông, thị trường bất động sản công nghiệp đang lan ra những khu vực mới như các thị trường cấp 2 hay các khu kinh tế của khẩu. Bên cạnh đó, sự mở rộng của các chủ đầu tư hiện hữu hay gia nhập thị trường của các chủ đầu tư mới khiến cho bức tranh bất động sản công nghiệp thời gian tới càng trở nên sôi động”.

Nói về triển vọng thời gian tới, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam Trang Lê nhận định, việc chuyển đổi kế hoạch phát triển sang nhà xưởng xây sẵn nhằm ứng phó với nguồn cung dồi dào và nguồn cầu ảm đạm đã làm giảm đáng kể nguồn cung mới. Dự kiến, chỉ có khoảng 100.000 m2 cơ sở mới sẽ được hoàn thành vào nửa cuối năm 2024. Những người chơi hiện hữu, cụ thể là BWID và KCN Việt Nam, tiếp tục mở rộng thị phần của họ thông qua việc liên tục đưa ra thị trường các dự án mới.

Bên cạnh chiến lược chuyển đổi công năng tài sản, một xu hướng đáng chú ý khác là sự xuất hiện của các dự án đa chức năng. Những cơ sở này cung cấp không gian phù hợp cho cả mục đích sử dụng nhà kho và nhà máy, nhằm thu hút đa dạng đối tượng khách thuê và đẩy nhanh tốc độ lấp đầy.