Bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự cạnh tranh giữa hai thị trường

Vừa qua, tập đoàn Hyosung (Hàn Quốc) cho biết đang có nhu cầu đầu tư trung tâm dữ liệu lớn tại khu công nghệ cao TP HCM. Đây là đối tác FDI Hàn Quốc lớn thứ 3 đầu tư vào Việt Nam sau Samsung và LG, với tổng số vốn đã đầu tư tính đến hiện tại hơn 4 tỷ USD.

Dự án trên cũng là một trong số những ngành và lĩnh vực ưu tiên nằm trong kế hoạch thu hút FDI của TP HCM, bao gồm các lĩnh vực là kinh tế số, công nghệ vi điện tử, công nghệ bán dẫn, công nghệ thông tin và năng lượng sạch. Việc chọn lọc dự án đầu tư chất lượng là điều cần thiết nhằm gia tăng giá trị trên quỹ đất sẵn có của thành phố.

Theo nhận định của chuyên gia Avison Young Việt Nam, bất động sản công nghiệp cả nước được đánh giá tăng trưởng khả quan trong quý II vừa qua nhờ nhu cầu đầu tư sản xuất hồi phục, TP HCM nỗ lực nâng giá trị quỹ đất công nghiệp hiện có.

Thị trường bất động sản công nghiệp tại ba thị trường trọng điểm TP HCM, Đà Nẵng và Hà Nội không ghi nhận biến động về giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và nguồn cung mới. Diễn biến nổi bật trong quý xoay quanh các hoạt động đầu tư và triển khai dự án FDI trong KCN.

TP HCM tiếp tục không ghi nhận dự án KCN mới được đi vào hoạt động. Tính đến thời điểm hiện tại, thành phố đang có 14 KCN, 3 khu chế xuất  và 1 khu công nghệ cao đang hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 5.000 ha.

Để thu hút các nhà đầu tư lớn trong lĩnh vực công nghệ cao, TP HCM đang gấp rút giải quyết khó khăn trong việc thiếu quỹ đất công nghiệp lớn thông qua việc bổ sung KCN Phạm Văn Hai I và II với tổng diện tích 668 ha,gỡ vướng pháp lý cho các dự án ở TP.Thủ Đức, Củ Chi và Bình Chánh. Ngoài ra, thành phố cũng đang tháo gỡ một vài dự án đang gặp vấn đề về pháp lý hay giải phóng mặt bằng chậm. 

Trong bối cảnh nhiều năm liền không có nguồn cung mới, giá thuê đất công nghiệp trung bình tại thị trường TP HCM đã chạm ngưỡng 230 USD/m2/kỳ hạn và tỷ lệ lấp đầy trung bình trong KCN đạt 90%. Theo sau là Long An với giá thuê trong khoảng 140 - 260 USD/m2/kỳ hạn, Đồng Nai và Bình Dương có giá thuê lần lượt là 140 - 200 USD/m2/kỳ hạn và 135 - 200 USD/m2/kỳ hạn. 

Tại Hà Nội, giá thuê hạ tầng trong KCN duy trì ổn định, ở mức 214 USD/m2/kỳ hạn thuêvà tỷ lệ lấp đầy trung bình ở mức 86%. Giá thuê ở Hà Nội cao và diện tích trống thấp, trong khi cơ sở hạ tầng kết nối liên tỉnh hoàn thiện nên các tỉnh thành lân cận như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên và Vĩnh Phúc ghi nhận giá thuê tăng trưởng theo quý từ 5 đến 7% tùy khu vực.

Hà Nội là tỉnh thành có giá thuê đất cao nhất phía Bắc, theo sau là các tỉnh lân cận như Bắc Ninh Bắc Ninh (100 - 180 USD/m2/kỳ hạn), Hải Phòng (90 - 135 USD/m2/kỳ hạn) và Hưng Yên (95 - 130 USD/m2/kỳ hạn).

Trong đó, Bắc Ninh duy trì điểm sáng công nghiệp phía Bắc nhờ nhiều dự án lớn như nhà máy sản xuất bảng bo mạch 14,26 ha trị giá 383 triệu USD của tập đoàn Foxconn tại KCN Nam Sơn - Hạp Lĩnh; hay nhà máy vật liệu, thiết bị bán dẫn của Amkor tại KCN Yên Phong II-C với mức vốn tăng thêm 1,07 tỷ USD. KCN VSIP Lạng Sơn rộng 600 ha và KCN VSIP Hà Tĩnh rộng 190 ha cũng vừa khởi công.

Cũng trong quý vừa qua, Hà Nội đã phê duyệt chủ trương đầu tư KCN Đông Anh (300 ha) và KCN Phụng Hiệp (gần 175 ha). Hiện thủ đô có 9 KCN và 1 khu công nghệ cao đang hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên gần 2.000 ha. Lũy kế đến nay, các KCN của thành phố đã thu hút được hơn 700 dự án, trong đó hơn 300 dự án đầu tư nước ngoài với vốn đăng ký khoảng 6,7 tỷ USD.

Tính chung trên cả nước trong 6 tháng đầu năm, có 10 dự án KCN mới được thông qua với tổng diện tích 2.804 ha.Việt Nam đang đón làn sóng FDI về công nghệ cao, chất bán dẫn, xe điện và năng lượng tái tạo.Việt Nam đang có hơn 50 doanh nghiệp bán dẫn hoạt động, một vài ông lớn trong ngành như Samsung, Qualcomm, Infineon, Amkor đã đầu tư xây dựng nhà máy, mở rộng sản xuất có giá trị lên tới hàng tỷ USD. 

Ngoài ra, có hơn 10 dự án quy mô lớn trong lĩnh vực công nghiệp bán dẫn, công nghệ tương lai… đang được thương thảo, dự kiến một vài dự án sẽ được thực hiện trong năm 2024. 

Ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp tại Avison Young Việt Nam, nhận định: “Phân khúc BĐS công nghiệp đang chứng kiến sự cạnh tranh giữa thị trường cấp hai với thị trường cấp một, cụ thể như giữa Quảng Ninh, Thái Bình, Vĩnh Phúc với Bắc Ninh, Bắc Giang; hay Tây Ninh, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu với Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

Lợi thế cạnh tranh của các thị trường cấp hai là diện tích đất công nghiệp cho thuê còn lớn với tỷ lệ lấp đầy chưa cao và giá thuê vừa sức. Thứ hai là xu hướng phát triển KCN đạt tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng và thân thiện với môi trường để thu hút dòng vốn FDI trong các ngành công nghệ cao”

Chuyên gia nhấn mạnh "trong tương lai, các KCN truyền thống được cho là sẽ mất lợi thế cạnh tranh, các nhà đầu tư sẽ ưu tiên các KCN hướng tới yếu tố xanh, bền vững, hướng vào các dự án công nghệ cao sử dụng nguyên liệu sạch và giảm phát thải khí carbon".