Thị trường bất động sản bao giờ phục hồi?

"Tình hình thị trường bất động sản không quá xấu như mọi người nghĩ"

Chia sẻ tại Diễn đàn DInsights “Biến động TTCK: Tâm điểm ngành thép và bất động sản”, bà Nguyễn Thị Khánh Hiền, Giám đốc khối phân tích CTCP Chứng khoán VNDirect, cho rằng thị trường bất động sản sẽ phục hồi trong khoảng năm 2025 - 2026 với giả định thể chế tốt hơn và luật đất đai sửa đổi sẽ được thông qua trong năm nay. Nói cách khác, thời kỳ “đóng băng” của bất động sản có vẻ đang quay trở lại và có khả năng sẽ kéo dài đến hết năm 2024.

Bà Hiền dẫn chứng khủng hoảng  giai đoạn 2011 - 2013. Thời điểm đó, thị trường đóng băng khi lãi suất lên 25% dư nợ của bất động sản chiếm 40% trong hệ thống ngân hàng. Sau đó, Chính phủ có một loạt các động thái để hỗ trợ thị trường ban hàng gói tín dụng 30.000 tỷ cho nhà ở xã hội, hạ lãi suất để kích cầu, ban hành luật đất đai 2013 giải toả các nút thắt, thành lập công ty VAMC để xử lý nợ xấu bất động sản. 

Sau giai đoạn đó, giá sản phẩm đầu cơ như đất nền, bất động sản cao cấp giảm mạnh 20 - 30%. Nguồn cung 2013 - 2014 dần trở lại trạng thái cân bằng khi phân khúc bình dân chiếm 50%.

Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng nhà đầu tư đang quá bi quan và tình hình bất động sản hiện tại không quá xấu như mọi người nghĩ. Thị trường có thể phục hồi từ cuối năm nay nhưng sẽ không quá sôi động như giai đoạn 2019 - 2021.

“Tôi đồng tình với một số điểm tương đồng giữa cuộc khủng hoảng  hiện tại so với giai đoạn 2011 - 2013. Nhưng còn lại có nhiều điểm rất khác”, ông Lực nói. 

Ông phân tích, về bản chất, cuộc khủng hoảng  năm 2011 - 2023 là dư cung, còn hiện tại là thiếu cung. 

Bên cạnh đó, thời điểm điểm 2011 - 2013 nhu cầu rất yếu vì người dân vừa trải qua cuộc suy thoái kinh tế nặng với mức tăng trưởng GDP năm 2012 chỉ 5%, lạm phát năm 2013 là 19%. Nhưng bây giờ vĩ mô ổn hơn nhiều. 

Trước đó lãi suất rất cao lên tới 20- 25% gấp đôi bây giờ. Nhu cầu thực với phân khúc trung cấp và giá rẻ rất cao.

Thời điểm 2013 là Chính phủ hỗ trợ thị trường cơ bản bằng cách bơm tiền với gói 30k tỷ nhưng bây giờ ngoài gói tín dụng, các chính sách đồng bộ hơn. 

“Chưa bao giờ chúng ta làm 3 luật là đất đai, nhà ở, kinh tế bất động sản cùng lúc cho nhất quán. Rất nhiều quyết sách của chính phủ sẽ đưa ra như chính sách nhà ở xã hội. Có lẽ sắp tới Chính phủ đề xuất với Quốc hội có Nghị quyết riêng về phát triển nhà ở xã hội cho bền vững chứ không phải thuần bơm tiền như năm 2013”, ông Lực cho biết.

Ngoài ra, kinh nghiệm quản trị của doanh nghiệp và ngân hàng giờ đây rất khác so với 10 năm trước, dự phòng rủi ro cũng tốt hơn. 

Chưa bao giờ ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu tốt như giờ lên tới 145% tức 1 đồng nợ xấu có 1,5 đồng dự phòng. Trong khi đó, trước đây tỷ lệ này thường thiếu. 

Đâu là phân khúc phục hồi đầu tiên?

Trả lời câu hỏi này, bà Hiền cho rằng phân khúc bình dân, nhà ở xã hội sẽ phục hồi trước tiên nhờ yếu tố nhu cầu của người dân Việt Nam rất lớn kèm theo những hỗ trợ tín dụng từ chính phủ. Chẳng hạn như gần đây có gói 120.000 tỷ cho nhà ở xã hội.

Ngoài ra, các công ty bất động sản có mức độ chấp nhận rủi ro thấp, tỷ lệ đòn bẩy thấp sẽ chống chịu tốt hơn trước những biến động của thị trường.

Bà Hiền cho rằng trong thời gian tới nhà đầu tư cần chú ý đến ba yếu tố. Đầu tiên là chính sách của cơ quan quản lý hiện nay đóng vai trò quan trọng. Các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn để tái cấu trúc các nghĩa vụ thanh toán ngắn hạn; vướng mắc pháp lý hiện tại có được dần tháo gỡ hay không. 

Yếu tố thứ hai mà nhà đầu tư cần quan tâm là các doanh nghiệp có khả năng quản trị rủi ro và lựa chọn phân khúc hợp lý hay không. Theo bà Hiền, doanh nghiệp nào hướng đến phân khúc bình dân, nhà ở xã hội, tỷ trọng đòn bẩy thấp, khả năng thanh toán đảm bảo, đẩy đủ năng lực phát triển và quản lý dự án sẽ có lợi thế trong thời gian tới. 

Cuối cùng là yếu tố giải ngân đầu tư công.

“Đây được xem là một trong những cứu cánh quan trọng đối với thị trường bất động sản hiện nay. Giải ngân đầu tư công trong ngắn hạn sẽ hỗ trợ dòng tiền lưu thông trong nền kinh tế. Về dài hạn sẽ tạo ra sự kết nối giữa các thành phố cấp 2, hạ nhiệt thị trường bất động sản tại thành phố lớn”, bà Hiền nhận định.