Thanh khoản thị trường bất động sản Đà Nẵng ở mức thấp

Trong báo vừa được công bố, DKRA Vietnam cho biết thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận trong 6 tháng đầu năm 2022 có tín hiệu khởi sắc về nguồn cung ở hầu hết các phân khúc so với cùng kỳ.

Cụ thể, phân khúc đất nền có khoảng 11 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 1.556 nền, tăng 66% so với cùng kỳ năm trước (khoảng 936 nền). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 60% (tương ứng 940 nền), tăng khoảng 65% so với cùng kỳ năm (571 nền).

Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng và Quảng Nam, riêng Thừa Thiên Huế không ghi nhận nguồn cung mở mới.

Mặt bằng giá sơ cấp tăng trung bình khoảng 18%, giá bán thứ cấp tăng 5% - 15% so với cùng kỳ năm 2021. Thanh khoản thứ cấp ở mức khá thấp, ngoại trừ Thừa Thiên Huế vẫn duy trì mức ổn định ở các dự án có pháp lý đầy đủ và hạ tầng triển khai đồng bộ.

Phân khúc căn hộ có 5 dự án mở bán, tập trung toàn bộ tại Đà Nẵng, cung cấp ra thị trường khoảng 386 căn, tăng 93% so với cùng kỳ năm 2021 (200 căn). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới ở mức thấp khi đạt 44% (khoảng 170 căn), tăng 65% so với cùng kỳ năm trước (103 căn).

Quảng Nam không ghi nhận nguồn cung mới. Các chuyên gia DKRA dự đoán sự khan hiếm này có thể sẽ kéo dài trong 2 - 3 năm tới.

Phân khúc căn hộ hạng C tiếp tục giữ vị trí chủ đạo, chiếm 60% tổng nguồn cung mới trong kỳ, đa phần là người mua tại Đà Nẵng với nhu cầu ở thực. Mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp duy trì ổn định. 

Phân khúc nhà phố - biệt thự ghi nhận 7 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 656 căn, tăng 91% so với cùng kỳ năm trước (343 căn). Tỷ lệ tiêu thụ chung trên toàn thị trường đạt khoảng 83%, tương đương 542 căn, gấp 2,5 lần so với 6 tháng đầu năm 2021 (219 căn).

Nguồn cung tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng và Quảng Nam. Những sản phẩm có diện tích nhỏ 85 - 150 m2, với mức giá trung bình khoảng 3,5 - 8 tỷ đồng/căn thu hút tốt sự quan tâm của thị trường.

Giá bán sơ cấp tăng nhẹ 1,5% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, Quảng Nam có dự án ghi nhận giá tăng đến 6%, tuy nhiên kèm theo đó là nhiều chính sách ưu đãi. Giá bán thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang và không có nhiều biến động so với cùng kỳ.

Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận sự gia tăng về nguồn cung so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên vẫn còn khá khiêm tốn so với những địa phương phát triển du lịch khác. 

Trong đó, thị trường đón nhận nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng mới đến từ 3 dự án với khoảng 103 căn (cùng kỳ năm trước 15 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 54% (tương đương 56 căn).

Lượng tiêu thụ trong kỳ hầu hết tập trung vào những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn và có giá bán dao động 15 - 30 tỷ đồng/căn. Chi phí đầu vào, lạm phát ngày càng tăng tạo áp lực lên giá bán, do đó giá bán sơ cấp ghi nhận mức tăng 8-10% so với nửa đầu năm 2021.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng có 138 căn mở bán, đến từ giai đoạn tiếp theo của một dự án hiện hữu, chiếm khoảng 6% tổng nguồn cung mới của cả nước. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở Quảng Nam, riêng Đà Nẵng và Thừa Thiên Huế không có nguồn cung mới. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 100% (138 căn), cao hơn đáng kể so với tỷ lệ tiêu thụ cả năm 2021.

Phân khúc condotel tăng nguồn cung so với cùng kỳ năm 2021 nhưng vẫn còn ở mức thấp so với giai đoạn trước năm 2019. Thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận 177 căn condotel mở bán đến từ 2 dự án.

Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 24% (43 căn), chủ yếu đến từ một dự án trên đường Võ Nguyên Giáp. Mặt bằng giá bán sơ cấp dao động 22 - 120 triệu đồng/m2 và không có nhiều biến động so với cùng kỳ năm trước.

Đà tăng giá sơ cấp đất nền có thể chững lại

Theo dự báo từ DKRA Vietnam, nguồn cung mới của phân khúc đất nền trong 6 tháng cuối năm dao động 2.000 - 2.500 nền, tập trung chủ yếu ở quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), thị xã Điện Bàn, TP Hội An (Quảng Nam).

Sức cầu chung toàn thị trường dự báo tăng, tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, hạ tầng hoàn thiện và đặc biệt các dự án gần khu vực giáp sông sẽ có lợi thế cạnh tranh. Đà tăng giá sơ cấp có thể chững lại trong 6 tháng cuối năm do những khó khăn chung của thị trường. Thanh khoản thị trường thứ cấp có khả năng được cải thiện trong nửa cuối năm nhưng sẽ khó có sự đột biến.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự kiến tăng so với nửa đầu năm 2022 với khoảng 600 - 800 căn, tập trung tại thị trường Đà Nẵng. Sự khan hiếm nguồn cung có thể tiếp tục diễn ra ở các thị trường còn lại.

Giá bán sơ cấp và thứ cấp duy trì ổn định, không có nhiều biến động. Sức cầu chung toàn thị trường có thể hồi phục, tuy nhiên khó có sự tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn.

Nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự duy trì ở mức tương đương 6 tháng đầu năm, dao động khoảng 600 - 700 căn. Quảng Nam và Đà Nẵng tiếp tục dẫn đầu nguồn cung, riêng Thừa Thiên Huế khan hiếm nguồn cung mới.

Sức cầu thị trường dự kiến tăng và tập trung chủ yếu ở những khu đô thị quy mô lớn, được quy hoạch bài bản và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Chi phí nguyên vật liệu đầu vào, lãi suất, lạm phát tăng cao tiếp tục gây áp lực lên giá bán sơ cấp. Thị trường thứ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel dự báo tăng so với 6 tháng đầu năm, cung cấp ra thị trường khoảng 500 - 600 căn. Dự báo nguồn cung phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng có khoảng 400 - 500 căn được đưa ra thị trường. Trong khi đó, nguồn cung nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng 6 tháng cuối năm duy trì sự khan hiếm.

Sức cầu chung thị trường có thể tăng nhẹ so với 6 tháng đầu năm nhưng khó có sự gia tăng đột biến. Giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng do áp lực chi phí đầu vào, lạm phát, lãi suất,...