Thanh khoản bất động sản đã giảm như thế nào?

Theo khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu thị trường, tính đến cuối quý II/2026, thanh khoản thị trường bất động sản tiếp tục có xu hướng giảm, tỷ lệ hấp thụ thấp, gây áp lực lên dòng tiền và lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp.

Theo số liệu báo cáo của các địa phương được Bộ Xây dựng tổng hợp, trong quý II/2026, cả nước có khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% so với quý I/2026 và bằng 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.

Như vậy, nếu so với quý đầu năm, lượng giao dịch bất động sản thành công giảm gần 30%. Còn so với cùng kỳ năm trước, thị trường mất hơn một phần ba lượng giao dịch.

Xét theo từng phân khúc, chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 26.567 giao dịch thành công, giảm 18% so với quý đầu năm và giảm 23% so với cùng kỳ năm trước. Đất nền vẫn chiếm phần lớn giao dịch với 73.438 giao dịch, nhưng mức giảm lại mạnh hơn, lần lượt giảm 33% quý trước và 40% so với cùng kỳ.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng từ quý IV/2023, tổng lượng giao dịch bất động sản đạt mức cao nhất rơi vào thời điểm quý II/2025 với 157.021 giao dịch, sau đó bắt đầu có xu hướng giảm mạnh kể từ quý IV/2025 và xuống mức thấp nhất vào quý II/2026 với 100.005 giao dịch. Đây cũng là mức thấp nhất kể từ quý IV/2023.

Xét riêng từng phân khúc, giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ đã giảm từ mức 37.865 căn vào quý IV/2025 xuống còn 26.567 căn vào quý II năm nay. Tương tự, giao dịch đất nền giảm từ 113.517 nền xuống còn 73.438 nền.

Một trong những nguyên nhân chính khiến thanh khoản bất động sản sụt giảm được các chuyên gia chỉ ra là mặt bằng lãi suất đã tăng từ cuối năm 2025, khiến chi phí vốn của người mua tăng theo. Phần lớn người mua bất động sản vẫn sử dụng một phần vốn vay ngân hàng, vì vậy khi chi phí tài chính cao hơn, sức mua sẽ có xu hướng giảm.

Bên cạnh đó, sau hai năm tăng trưởng rất mạnh, mặt bằng giá hiện đã ở mức khá cao, khiến dư địa tăng giá trong ngắn hạn thu hẹp. Đồng thời, nguồn cung tiếp tục được bổ sung mạnh, đặc biệt là nhiều đại đô thị sẽ lần lượt ra mắt, tạo áp lực cạnh tranh ngày càng lớn giữa các chủ đầu tư.

Dòng tiền ngày càng chọn lọc

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đánh giá thanh khoản chung cư ngày càng phụ thuộc vào giá trị sử dụng và khả năng khai thác của bất động sản thay vì kỳ vọng tăng giá như trước.

Theo vị này, áp lực điều chỉnh tập trung tại một số dự án từng tăng giá mạnh, đặc biệt là các dự án cao cấp hoặc của một số chủ đầu tư nước ngoài khi bước vào giai đoạn bàn giao, người mua phải thanh toán phần giá trị hợp đồng còn lại. Một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường từ giai đoạn 2023 - 2025 cũng bắt đầu điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận nhằm tăng khả năng chuyển nhượng và cân đối dòng tiền.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam nền tảng Batdongsan.com.vn, chỉ ra mặc dù nhu cầu ở thực hiện nay rất lớn, thị trường sơ cấp vẫn gặp khó khăn lớn do sự lệch pha nghiêm trọng giữa rổ hàng doanh nghiệp cung cấp và khả năng tài chính của người mua. 

Thống kê thực tế cho thấy 80% nguồn cung mới chào bán trên thị trường có giá vượt mức 50 triệu đồng/m2. Ngược lại, phần lớn khách hàng có nhu cầu mua nhà thực tế lại tìm kiếm những sản phẩm có giá dưới ngưỡng 50 triệu đồng/m2.

Sự chênh lệch này khiến các nhu cầu thực tế chưa thể chuyển hóa thành giao dịch thành công trên thị trường sơ cấp. Hệ quả của sự lệch pha này là tình trạng trầm lắng kéo dài ở phân khúc sơ cấp, buộc thị trường thứ cấp phải tự điều chỉnh.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills Hà Nội, cho biết khả năng chi trả vẫn là rào cản lớn nhất trên thị trường chung cư hiện nay. Lấy ví dụ tại Hà Nội, bà cho biết số lượng căn bán được trong 6 tháng đầu năm chỉ khoảng 9.800 căn, chưa bằng một nửa so với năm 2025.

“Trong bối cảnh hiện tại kỳ vọng mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà giảm trong cuối năm nay là rất khó. Mặc dù nhu cầu về nhà ở hiện nay rất lớn, nhất là tại Hà Nội và TP HCM nhưng nếu mặt bằng giá tiếp tục neo cao trong khi khả năng chi trả của người mua chưa được cải thiện, thanh khoản thị trường chung cư trong ngắn hạn được dự báo sẽ chưa thể phục hồi như giai đoạn trước”, chuyên gia nhận định.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng chu kỳ đầu tư của một loại hình đầu tư sẽ có giai đoạn điều chỉnh và thời gian điều chỉnh mất khoảng 2 - 3 năm là chuyện rất bình thường. Với chung cư, thị trường Hà Nội có thể sẽ có một chu kỳ điều chỉnh dài hơi hơn TP HCM.

Bởi từ nay đến cuối năm, kỳ vọng lãi suất cho vay bất động sản hạ nhiệt là rất khó, trong khi đó định hướng của Chính phủ hiện nay là tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Trong ngắn hạn, vị này dự báo thị trường chung cư vẫn sẽ tiếp tục điều chỉnh và chưa thể phục hồi nhanh thành một chu kỳ mới như kỳ vọng của một nhóm nhà đầu tư.