Áp lực lãi suất lên thị trường chung cư

Tại một sự kiện về thị trường bất động sản, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết dữ liệu trong 5 năm qua cho thấy lãi suất có tác động khá rõ đến diễn biến giá chung cư tại TP HCM nhưng mức độ điều chỉnh của giá thường thấp hơn nhiều so với biến động của chi phí vốn.

Theo ông Tuấn, mỗi khi lãi suất tăng, giá chung cư bắt đầu điều chỉnh, mức giảm thường khoảng 5 - 7%. Tuy nhiên, khi lãi suất giảm trở lại, giá nhà có xu hướng tăng khá nhanh.

Giai đoạn 2022 - 2024 là ví dụ rõ nét. Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, lãi suất có thời điểm lên mức 14 - 16% trong giai đoạn này nhưng giá chung cư tại TP HCM chỉ giảm khoảng 5 - 7%. Sau đó, khi điều kiện thị trường thuận lợi hơn, giá nhanh chóng phục hồi. Riêng trong giai đoạn 2025 - 2026, giá chung cư tại TP HCM đã tăng khoảng 22,5%.

"Diễn biến này cho thấy giá bất động sản có xu hướng bù đắp khá nhanh phần điều chỉnh trước đó. Nói cách khác, một chu kỳ lãi suất tăng có thể khiến giá nhà giảm nhưng mức giảm không đủ lớn để tạo ra một mặt bằng giá mới phù hợp với khả năng tài chính của số đông. Khi lãi suất giảm và dòng tiền quay trở lại, giá nhanh chóng tăng lên. Điều này tạo ra một nghịch lý đối với người mua nhà", ông Tuấn nói.

Ở thời điểm lãi suất cao, người mua chịu áp lực về chi phí vay và có xu hướng chờ giá giảm thêm. Đến khi lãi suất giảm, giá nhà lại có thể tăng nhanh hơn tốc độ cải thiện thu nhập và khả năng tích lũy của người mua. Vì vậy, chờ lãi suất giảm chưa chắc đồng nghĩa với việc người mua sẽ mua được nhà rẻ hơn.

Theo ông Tuấn, trong giai đoạn thị trường khó khăn, lãi suất cao gây áp lực lớn cho doanh nghiệp bất động sản và các sàn môi giới. Ở chiều ngược lại, đây có thể là thời điểm người mua có thêm lợi thế trong đàm phán.

Khi thanh khoản khó khăn, chủ đầu tư có xu hướng sử dụng nhiều công cụ để kích cầu như hỗ trợ lãi suất, hỗ trợ vay vốn, điều chỉnh chính sách thanh toán hoặc đưa ra các ưu đãi nhằm thu hút người mua.

Do đó, người có nhu cầu ở thực và khả năng tài chính phù hợp có thể tiếp cận sản phẩm với điều kiện tốt hơn so với giai đoạn thị trường tăng nóng.

Tác động của lãi suất không chỉ nằm ở câu chuyện giá tăng hay giảm mà còn nằm ở khả năng chuyển hóa nhu cầu thành giao dịch.

Theo ông Tuấn, hiện khoảng 80% nguồn cung bất động sản trên thị trường có giá trên 50 triệu đồng/m2, trong khi phần lớn người tìm kiếm lại quan tâm đến những sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2. Đây chính là khoảng cách lớn nhất của thị trường hiện nay.

Người mua vẫn tìm kiếm bất động sản nhưng không dễ tìm được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, còn doanh nghiệp phát triển dự án mới phải đưa ra sản phẩm ở mức giá cao do chi phí đất đai, vốn và phát triển dự án. Kết quả là nhu cầu vẫn tồn tại nhưng không đủ sản phẩm phù hợp để chuyển thành giao dịch.

Dữ liệu tìm kiếm cũng cho thấy nhu cầu chưa biến mất. Mỗi tháng Batdongsan.com.vn ghi nhận khoảng 100 triệu lượt tìm kiếm bất động sản. Trong thời gian gần đây, lượng tìm kiếm tại Hà Nội giảm gần 39%, trong khi TP HCM và một số tỉnh, thành khác giảm khoảng 15%. Mức giảm này đáng kể nhưng chưa đủ để phản ánh người mua rời khỏi thị trường.

Đặc biệt, cơ cấu tìm kiếm đang chuyển mạnh sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực. Có khoảng 40% lượng tìm kiếm bất động sản tại TP HCM là chung cư và tỷ lệ này tại Hà Nội là 49%. Theo ông Tuấn, xu hướng này cho thấy đầu tư để đầu cơ trong ngắn hạn đang giảm.

Mặt khác, khi giá chung cư trung tâm ngày càng cao, người mua bắt đầu thay đổi phạm vi tìm kiếm. Ông Tuấn cho biết giá bất động sản tại các khu vực trung tâm hiện trung bình khoảng 100 triệu đồng/m2. Với mặt bằng này, những người trẻ và nhóm có nhu cầu ở thực buộc phải tìm kiếm các khu vực xa hơn để tìm sản phẩm phù hợp khả năng tài chính.

Tuy nhiên, sự dịch chuyển này không đơn thuần là người mua chấp nhận sống xa trung tâm mà họ đang đi theo hạ tầng. Những khu vực nằm dọc các tuyến giao thông mới, các hành lang hạ tầng quan trọng và các đô thị mới ngày càng được quan tâm. Tại TP HCM, khu Đông và khu Đông mở rộng hiện chiếm phần lớn lượng tìm kiếm.

Điều này cho thấy giá nhà đang góp phần mở rộng không gian đô thị. Khi trung tâm trở nên quá đắt đỏ, nhu cầu ở thực sẽ tìm đến những khu vực có mức giá dễ tiếp cận hơn, với điều kiện khả năng kết nối được cải thiện.

Ông Tuấn lưu ý rằng quá trình này chưa thể diễn ra ngay lập tức. Nhiều khu đô thị mới vẫn chưa hình thành hoàn chỉnh, trong khi những tuyến giao thông quan trọng vẫn đang được đầu tư. Vì vậy, người mua vẫn cân nhắc kỹ giữa mức giá, khoảng cách, khả năng kết nối và chất lượng sống.