Dự báo chung cư khó hình thành sóng tăng giá mới trong ngắn hạn

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 chứng kiến hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp. Tuy nhiên vẫn chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, mua tại mặt bằng giá cao hoặc sở hữu sản phẩm chưa hình thành giá trị sử dụng.

Khả năng thanh toán của người mua đang đồng thời chịu tác động từ mặt bằng giá và chi phí tài chính. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất hiện nay đang neo ở mức cao. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến ở mức 8,5 - 11%/năm trong thời gian ưu đãi. Sau đó, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13 - 15%/năm.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đánh giá thanh khoản chung cư ngày càng phụ thuộc vào giá trị sử dụng và khả năng khai thác của bất động sản thay vì kỳ vọng tăng giá như trước.

Theo vị này, áp lực điều chỉnh tập trung tại một số dự án từng tăng giá mạnh, đặc biệt là các dự án cao cấp hoặc của một số chủ đầu tư nước ngoài khi bước vào giai đoạn bàn giao, người mua phải thanh toán phần giá trị hợp đồng còn lại. Một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường từ giai đoạn 2023 - 2025 cũng bắt đầu điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận nhằm tăng khả năng chuyển nhượng và cân đối dòng tiền.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam nền tảng Batdongsan.com.vn, chỉ ra mặc dù nhu cầu ở thực hiện nay rất lớn, thị trường sơ cấp vẫn gặp khó khăn lớn do sự lệch pha nghiêm trọng giữa rổ hàng doanh nghiệp cung cấp và khả năng tài chính của người mua.

Thống kê thực tế cho thấy 80% nguồn cung mới chào bán trên thị trường có giá vượt mức 50 triệu đồng/m2. Ngược lại, phần lớn khách hàng có nhu cầu mua nhà thực tế lại tìm kiếm những sản phẩm có giá dưới ngưỡng 50 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch này khiến các nhu cầu thực tế chưa thể chuyển hóa thành giao dịch thành công trên thị trường sơ cấp.

"Hệ quả của sự lệch pha này là tình trạng trầm lắng kéo dài ở phân khúc sơ cấp, buộc thị trường thứ cấp phải tự điều chỉnh. Giá bán thứ cấp ghi nhận mức giảm đồng loạt trên diện rộng. Tại thị trường Hà Nội, giá bán thứ cấp giảm 5 - 14%, trong khi tại TP HCM ghi nhận mức giảm 5 - 7% trong nửa đầu năm nay. Có thể thấy tốc độ điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp đang diễn ra rất nhanh”, vị này nói.

Nghiên cứu hành vi thị trường trong vòng 5 năm qua của Batdongsan.com.vn cho thấy mối tương quan chặt chẽ giữa biến động lãi suất và giá chung cư. Ông Tuấn phân tích rằng mỗi khi lãi suất vay ngân hàng điều chỉnh tăng, giá căn hộ chung cư sẽ chịu áp lực giảm giá.

Đơn cử, giai đoạn từ năm 2021 đến năm 2024, khi lãi suất neo ở mức cao 14 - 16%, giá chung cư tại TP HCM đã điều chỉnh giảm khoảng 5 - 7%. Tuy nhiên, ngay khi lãi suất có xu hướng hạ nhiệt vào năm 2025, giá phân khúc này lập tức bật tăng rất nhanh. Điển hình là trong năm vừa qua, giá chung cư tại TP HCM đã tăng vọt khoảng 22%, bù đắp toàn bộ phần sụt giảm của những năm trước đó.

Khó kỳ vọng sóng chung cư phục hồi trong ngắn hạn

Trao đổi với người viết, Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills Hà Nội, cho biết khả năng chi trả vẫn là rào cản lớn nhất trên thị trường chung cư hiện nay. Lấy ví dụ tại Hà Nội, bà cho biết số lượng căn bán được trong 6 tháng đầu năm chỉ khoảng 9.800 căn, chưa bằng một nửa so với năm 2025.

“Trong bối cảnh hiện tại kỳ vọng mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà giảm trong cuối năm nay là rất khó. Mặc dù nhu cầu về nhà ở hiện nay rất lớn, nhất là tại Hà Nội và TP HCM nhưng nếu mặt bằng giá tiếp tục neo cao trong khi khả năng chi trả của người mua chưa được cải thiện, thanh khoản thị trường chung cư trong ngắn hạn được dự báo sẽ chưa thể phục hồi như giai đoạn trước”, chuyên gia nhận định.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng chu kỳ đầu tư của một loại hình đầu tư sẽ có giai đoạn điều chỉnh và thời gian điều chỉnh mất khoảng 2 - 3 năm là chuyện rất bình thường. Với chung cư, thị trường Hà Nội có thể sẽ có một chu kỳ điều chỉnh dài hơi hơn TP HCM.

Bởi từ nay đến cuối năm, kỳ vọng lãi suất cho vay bất động sản hạ nhiệt là rất khó, trong khi đó định hướng của Chính phủ hiện nay là tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Trong ngắn hạn, vị này dự báo thị trường chung cư vẫn sẽ tiếp tục điều chỉnh và chưa thể phục hồi nhanh thành một chu kỳ mới như kỳ vọng của một nhóm nhà đầu tư.