Sếp Savills: Từ sự kiện Parkson rời thị trường Việt Nam, chiến lược phát triển dự án trung tâm thương mại đã đến lúc chuyển đổi

Giai đoạn chuyển mình của mặt bằng bán lẻ TP HCM

Các xu hướng sống mới, sự thay đổi trong thói quen mua sắm của người tiêu dùng, thương mại điện tử tăng trưởng mạnh mẽ, nhóm khách hàng thế hệ GenZ hay bối cảnh lạm phát hậu COVID-19 đang tác động mạnh mẽ đến bất động sản bán lẻ truyền thống.

Chuyên gia Savills Việt Nam đánh giá các nhà bán lẻ và chủ đầu tư trung tâm thương mại (TTTM) tại Việt Nam đang trong giai đoạn thích nghi với những thay đổi mạnh mẽ này và xây dựng những kế hoạch kinh doanh dài hạn hơn.   

Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, trong năm 2023, nhiều thương hiệu mới đang có kế hoạch mở rộng với triển vọng phát triển trong dài hạn nhờ sự tăng trưởng dân số vững chắc và quá trình phục hồi kinh tế. Các thương hiệu với nhu cầu thuê diện tích lớn như Kohnan và Uniqlo đang mở rộng đến các thành phố vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương. 

Ở góc độ mặt bằng bán lẻ cho thuê, công suất thuê toàn thị trường đạt 92% trong quý đầu năm, ổn định theo quý và giảm nhẹ 0,4 điểm phần trăm theo năm. 

Nhiều khách thuê tiếp tục bỏ trống mặt bằng và không gia hạn thêm hợp đồng tại các dự án ở ngoài trung tâm. Theo phân tích của Savills, nguyên nhân chính của vấn đề này đến từ lượng khách qua lại thấp tại những mặt bằng có vị trí thuê không tốt, cùng với đó là chính sách marketing và quản lý không hiệu quả từ chủ đầu tư.

Theo thống kê của Savills, ngành hàng ăn uống chiếm 30% diện tích bị bỏ trống, ngành hàng thời trang chiếm 21%, ngành vui chơi giải trí chiếm 20% và ngành giáo dục chiếm 6%.

Dự kiến trong 2023, 6 dự án mới sẽ cung cấp tổng diện tích cho thuê 124.000 m2. Tuy nhiên, tiến độ xây dựng của nhiều dự án mới bị đình trệ và sự thận trọng ngày càng tăng của khách thuê có thể khiến các thương hiệu mới trì hoãn kế hoạch gia nhập thị trường trong thời gian tới.

Các dự án mới như Vincom Megamall Grand Park và Central Premium Plaza đã hoãn kế hoạch khai trương từ nửa đầu năm sang nửa cuối năm nay. Tại các dự án ở khu vực ngoài trung tâm với tỷ lệ lấp đầy thấp, các chủ nhà đang đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ để thu hút khách thuê mới. 

Theo kế hoạch năm nay, nhiều dự án trung tâm thương mại và các thương hiệu lớn sẽ gia nhập thị trường. Tuy nhiên, tiến độ hiện nay đang bị đình trệ. (Ảnh: Ngọc Anh).

'Chủ trung tâm thương mại cần chiến lược dài hạn hơn'

Gần đây nhất, nhà vận hành khối đế bán lẻ Parkson đã chính thức rút khỏi thị trường Việt Nam sau 18 năm kinh doanh phát triển tại đây.

Theo bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý Bộ phận Cho thuê Bán lẻ Savills Việt Nam, "mô hình kinh doanh của Parkson hay còn gọi là department store đã thể hiện sự thiếu hiệu quả tại thị trường Việt Nam từ cách đây gần 10 năm. 

Quyết định này của Parkson không phải là điều quá bất ngờ mà phản ánh đúng thực trạng của thị trường bán lẻ hiện tại. Các dự án trung tâm thương mại lúc này không còn quá ưu tiên cho thuê các diện tích lớn. Thay vào đó, họ ưu tiên chào thuê đa dạng ngành hàng, cung cấp đa dạng trải nghiệm mua sắm cho người tiêu dùng tại Việt Nam hơn”. 

Bên cạnh đó, chuyên gia của Savills cho rằng "những thói quen mua sắm mới ngày càng tác động rõ rệt đến hiệu quả kinh doanh của các thương hiệu, điều này khiến các trung tâm thương mại phải xây dựng chiến lược phát triển dài hơi, lên kế hoạch 3-5 năm để tiếp cải tiến mặt bằng hiện hữu, đón chào những thương hiệu quốc tế mới gia nhập vào Việt Nam. Khi một TTTM có thương hiệu nổi tiếng mới sẽ tạo ra sức hút và đặc trưng riêng, khiến cho dự án của mình khác biệt so với các đối thủ trong khu vực.

Bà Marie Hickey, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Bất động sản Thương mại Savills UK cũng đưa ra nhận định tương tự về việc các không gian bán lẻ đang chuyển mình từ cửa hàng truyền thống sang một không gian để khách hàng trải nghiệm nhiều hơn.