Chuyên gia lý giải về việc giá cho thuê nhà mặt phố ở TP HCM neo cao bất chấp nhu cầu thấp

Tại TP HCM, trong khi bất động sản ở thị trường bán ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về giá thì thị trường cho thuê tăng trưởng cao ở một số phân khúc như chung cư và nhà phố kể từ cuối năm ngoái, bất chấp nhu cầu ở mức thấp.

Theo lý giải của chuyên gia Batdongsan.com.vn, trước đây vào các đợt thị trường hồi phục, bất động sản cho thuê rất kém nhưng bất động sản bán lại tăng tốt. Tuy nhiên, sau đại dịch COVID-19, do nền giá bất động sản đã quá cao, thị trường gặp khó khăn nên người mua có xu hướng chờ đợi mặt bằng giá trở về mức hợp lý hơn. Vì vậy, khách hàng có xu hướng chuyển sang thuê bất động sản, gồm cả thuê căn hộ và nhà phố.

Những tháng đầu năm nay, những tuyến đường vàng, những con phố chính ở TP HCM bắt đầu ghi nhận nhiều mặt bằng nhà phố được chào thuê ra thị trường. Rất nhiều nhà hàng bắt đầu rút lui, quay về lại con phố chính.

Ở những con phố chính như Nguyễn Huệ, Ngô Đức Kế,… hay những tuyến đường trước đây có giá thuê rất cao 200-600 triệu đồng/tháng đến nay chủ nhà đã thu hồi mặt bằng và đang đang tìm khách thuê mới. (Ảnh: Nguyên Ngọc).

Nhìn vào bức tranh chung, sức mua của người tiêu dùng đang giảm rất mạnh, trong đó ngành dịch vụ đóng góp rất lớn đối với nền kinh tế TP HCM. Thị trường du lịch cũng chưa có sự hồi phục rõ rệt dù số liệu về tình hình du lịch tăng trưởng khá nhiều so với tháng 3/2022.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, sự sụt giảm nhu cầu phân khúc cho thuê đến từ việc chuyển đổi linh hoạt mô hình sản xuất kinh doanh, dịch vụ đối với các nhà hàng lớn.

Trước đây, họ tập trung khá nhiều chi nhánh ở các tuyến đường chính để vừa quảng cáo, vừa bán hàng, chấp nhận chịu lỗ tại các vị trí này. Khi đến thời điểm khó khăn buộc phải thắt chặt chi tiêu, đây là những cửa hàng có sự điều chỉnh đầu tiên.

Ở những con phố chính như Nguyễn Huệ, Ngô Đức Kế,… hay những tuyến đường trước đây có giá thuê rất cao 200-600 triệu đồng/tháng đến nay chủ nhà đã thu hồi mặt bằng và đang đang tìm  khách thuê mới.

Chuyên gia Batdongsan.com.vn cho rằng kỳ vọng về giá chào thuê của các chủ nhà bây giờ tương đối cao. Sau hai quý II-III/2022 có sự tăng trưởng 20% về giá bán, đến quý I/2023 thị trường nhà phố bắt đầu có sự điều chỉnh giảm 10% so với cùng kỳ, nếu so với quý III/2022 thì giá đã điều chỉnh 8-10%.

“Chủ nhà không giảm giá vì nhìn lại biến động giá cho thuê trong 3-4 năm qua, giá cho thuê ở thời điểm hiện tại vẫn thấp hơn rất nhiều so với thời điểm trước dịch. Ở các tuyến phố chính, chủ nhà vẫn giữ nguyên mức giá.

Đặc biệt sau giai đoạn giá cho thuê giảm sâu 30-40% vào năm 2021, bây giờ là thời điểm các chủ nhà giữ nguyên giá thuê, thậm chí một vài thị trường tiếp tục tăng giá”, ông Đinh Minh Tuấn nói.

Chuyên gia đưa ra một vài ví dụ cho thấy dù mức độ quan tâm giảm sút nhưng giá chào thuê ở một số nơi vẫn neo mức cao. Tại khu vực Phú Nhuận, mức độ quan tâm giảm 50% nhưng chủ nhà vẫn tiếp tục tăng giá 9%. Hay tại quận 3, nhu cầu tìm kiếm giảm 40% nhưng giá cho thuê vẫn tăng 13%. Quận 1 - khu vực đón rất nhiều khách du lịch - ghi nhận sự sụt giảm nhu cầu 40% nhưng giá vẫn tăng 17%.

“Điều này cho thấy có sự lệch pha trong kỳ vọng của chủ nhà so với kế hoạch kinh doanh của những người thuê, đặc biệt trong thời điểm tăng trưởng GRDP của TP HCM giảm rất mạnh, đánh mạnh trực tiếp vào nhóm dịch vụ”, chuyên gia Batdongsan.com.vn nhận định.

Xét về tỷ suất lợi nhuận cho thuê, chuyên gia đánh giá ở TP HCM vẫn tốt hơn Hà Nội, rơi vào khoảng 3% (cao hơn mức 2,6% ở Hà Nội) và gần như tiệm cận so với thời điểm trước dịch. Đây cũng là một trong những dấu hiệu cho thấy giá thuê bắt đầu điều chỉnh, kéo theo sự điều chỉnh về giá bán.

“Xu hướng tỷ suất lợi nhuận cho thuê sắp tới có thể đi ngang hoặc tăng trưởng, phụ thuộc vào sức mua của người tiêu dùng. Ngay cả mặt những bằng bán lẻ lớn tại các trung tâm thương mại như Bitexco, Parkson Hùng Vương,… cũng chịu tác động mạnh mẽ từ yếu tố này”, chuyên gia nói.