Sẽ bỏ quy định bắt buộc dành 20% quỹ đất để xây NOXH?

Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời ý kiến của cử tri sau Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV liên quan đến việc dành quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng nhà ở xã hội (NOXH).

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết, trong thời gian qua, Bộ đã nghiên cứu, phân tích, đánh giá một số tồn tại, bất cập trong việc thực hiện các chính sách phát triển nhà ở xã hội.

Trong đó có quy định về việc dành quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội theo Điều 5 Nghị định số 100 ngày 20/10/2015 của Chính phủ, làm cơ sở nghiên cứu, xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 49 ngày 1/4/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100 nhằm khắc phục một số tồn tại, bất cập của quy định này.

Tuy nhiên, bên cạnh những tồn tại, vướng mắc trong quy định đã được sửa đổi, bổ sung trong Nghị định thuộc thẩm quyền của Chính phủ thì còn có những nội dung tồn tại, vướng mắc thuộc thẩm quyền của Quốc hội và cần được sửa đổi trong Luật Nhà ở năm 2014. 

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết thêm, hiện nay Bộ đã được Chính phủ giao nhiệm vụ chủ trì để nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, trong đó có nội dung về quỹ đất phát triển loại hình nhà ở này.

Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất phương án bỏ quy định yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng NOXH. Thay vào đó, Bộ yêu cầu bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển NOXH là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh.

Cụ thể, UBND cấp tỉnh căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng thời kỳ phải bố trí quỹ đất dành để phát triển NOXH. Bên cạnh đó, những kiến nghị liên quan đến mô hình dự án NOXH tập trung (dự án NOXH độc lập, quy mô lớn) sẽ được tiếp tục nghiên cứu, đề xuất trong quá trình Dự thảo Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến vào Kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).

Liên quan đến quy định yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để xây dựng NOXH, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) trước đó cũng từng có kiến nghị.

Cụ thể, theo HoREA, Nghị định 49/2021/NĐ-CP chỉ quy định phương thức chủ đầu tư phải xây dựng NOXH trong dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 2 ha trở lên, nhưng đã bãi bỏ phương thức chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% mà trước đây đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP là không hợp lý, thiếu tính khả thi và không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn.

Bởi lẽ, các dự án nhà ở thương mại (khu đô thị, khu nhà ở) rất đa dạng về phân khúc thị trường từ cao cấp đến bình dân. Đồng thời, đa dạng về quy mô diện tích từ dưới 1 ha đến vài chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn ha, nên cần có cơ chế phù hợp để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất để phát triển NOXH.

Trên thực tế, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng NOXH trên quỹ đất 20% của dự án nhưng có nhiều dự án nhà ở thương mại không phù hợp để làm việc này.

Hiệp hội đưa ví dụ, một chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp B tại phường An Phú, TP Thủ Đức có quy mô diện tích 2 ha nên phải dành 4.000 m2 đất để xây dựng NOXH trong dự án theo quy định.

Chủ đầu tư đã mua lại quyền sử dụng đất khu đất này với giá bình quân 80 triệu đồng/m2 dẫn đến chi phí giải phóng mặt bằng 4.000 m2 lên đến 320 tỷ đồng và đây là chi phí hợp pháp được tính vào chi phí đầu tư nhà ở xã hội. Nên, mặc dù dự án NOXH này được miễn tiền sử dụng đất, nhưng giá thành NOXH tại đây có thể lên đến 35-40 triệu đồng/m2 thì không thể làm NOXH được vì giá bán nhà quá cao.

“Nếu xác định giá trị quỹ đất 4.000 m2 này theo giá thị trường để hoán đổi quỹ đất khác hoặc quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương thì Nhà nước sẽ có nhiều nhà ở xã hội hơn ở vị trí khác và giá bán nhà ở xã hội phù hợp hơn”, HoREA nhận định.