'Rừng bê tông' ở Việt Nam và vết xe đổ của các nước láng giềng

Không khó để điểm danh những tuyến đường với không gian đang bị bóp nghẹt bởi những tòa chung cư cao tầng mọc san sát nhau. Đằng sau vẻ hào nhoáng, hiện đại của hàng trăm nghìn căn hộ cao cấp là bài toán hạ tầng đến nay vẫn chưa có lời giải.

Hậu quả nhãn tiền của việc chung cư mọc ồ ạt phá vỡ quy hoạch là cơ sở hạ tầng giao thông thêm phần quá tải. Hà Nội và TP HCM đang bế tắc trong việc tìm giải pháp đối với các vấn đề giao thông.

Thế nhưng bản thân cao ốc không có lỗi. Việc nhồi nhét những dự án chung cư chẳng có gì là sai. Trái lại, xây cao ốc ở đô thị trung tâm là lựa chọn của các quốc gia đất chật người đông tại châu Á.

Vết xe đổ của Philippines, Indonesia

Bấy lâu nay chúng ta luôn bức xúc với những tòa cao ốc khi được xây dựng “không theo một quy hoạch nào” hay “quy hoạch lỗi thời”. Trên thế giới, ở đâu quy hoạch cũng không thực tế, và vì vậy, đừng quá kỳ vọng vào quy hoạch.

Ví dụ, bản quy hoạch TP HCM năm 1998 thiên về hướng Nam và Đông Nam. Năm 2006 hướng chính là Đông Bắc, Nam và hướng phụ là Tây Bắc. Năm 2010 hướng phát triển là chùm đô thị, đa tâm và phát triển trên tất cả các hướng; 2 hướng chính là Đông và Nam, 2 hướng phụ là Tây Bắc và Tây – Tây Nam. Còn hiện tại, thành phố đang xem xét coi Tây Bắc là hướng phát triển chính.

Năm 2017, dân số Hà Nội đã là 9,6 triệu dân, tương đương mức quy hoạch cho năm 2030. Với tốc độ tăng dân số 3% mỗi năm, Hà Nội năm 2020 sẽ có dân số tương đương mức đưa ra trong quy hoạch của thủ đô năm 2050.

Hay Seoul trong giai đoạn chuyển mình đỉnh cao vào những năm 1960-1980 dựa trên quy hoạch năm 1956 dành cho thành phố 5 triệu dân, trong khi thực tế nó đã là thành phố 10 triệu người.

Không ai có thể ngồi mà vẽ được chính xác 10-20-30 năm nữa bộ mặt đô thị sẽ ra sao, chỗ này sẽ là nhà cao tầng, chỗ kia là trường học, bệnh viện. Nhưng có một điều, quy hoạch phải có tầm nhìn. Nếu hình dung về Hà Nội, TP HCM 20 năm nữa, lý tưởng nhất, tuyến hạ tầng giao thông thiết yếu sẽ định hình phát triển của thành phố.

Xét về mặt kinh tế, đô thị nén là phương án hiệu quả. Còn từ góc độ đầu tư hạ tầng, mật độ dân số cao dẫn đến sử dụng không gian hiệu quả hơn, làm cho các thành phố trở nên gắn kết hơn.

Ngay tại châu Á, số phận của các đô thị nén lại rất khác nhau. Trong khi Thượng Hải, Hong Kong, Seoul hay Singapore được đánh giá thành công thì Jakarta và Manila lại là các mô hình thất bại.

Khoảng cách giữa thành công và thất bại nằm ở giao thông công cộng.

Trong khi tại Seoul, 75% người dân di chuyển trong thành phố bằng phương tiện công cộng với hệ thống tàu điện ngầm hiện đại, thì tại Manila, tuk tuk và các phương tiện cá nhân được ưa chuộng dẫn đến việc kẹt cứng.

Đáng tiếc, Hà Nội và TP HCM lại đang đi vào vết xe đổ của Manila hay Jakarta khi chỉ chú trọng xây nhà mà không đi kèm hạ tầng giao thông công cộng. Nếu hình thành được các tuyến tàu điện ngầm, đường cao tốc trên cao, có lẽ bộ mặt đô thị sẽ tốt hơn. Còn không, Hà Nội, TP HCM sẽ chẳng khác nào là Manila, Jakarta - “những bãi đậu xe khổng lồ”.

Giá trị đất rơi vào túi ai?

Phát triển đô thị ở Hà Nội và TP HCM đang có thiên hướng giống như Jakarta và Manila khi các nhà đầu tư bất động sản dựa vào hệ thống hạ tầng nhà nước, hưởng lợi từ nó nhưng lại thiếu những đóng góp cho phát triển hạ tầng chung.

Hiện nay rất nhiều tòa chung cư cao ngất mọc lên gần những tiện ích giao thông công cộng như metro hay BRT. Đây là sự kết hợp hoàn hảo, là đòn bẩy để chủ đầu tư rao bán dự án của mình.

Thế nhưng, hiện nay chưa có một quy định hay cơ chế nào về việc các nhà phát triển bất động sản đóng góp xây hệ thống hạ tầng chung dẫn đến tình trạng vị trí đắc địa ai thầu được, người đó mặc sức xây dựng.

Thêm vào đó, Nhà nước vẫn chưa tạo ra những cách thức cụ thể để các doanh nghiệp này đóng góp vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng chung một cách có hiệu quả.

Ở những nước có thị trường bất động sản sôi động, thuế bất động sản và thuế phát triển là những công cụ kinh điển để khai thác giá trị, tăng thêm vốn đầu tư cho phát triển công.

Chính những khoản thu này sẽ trở thành nguồn vốn cho đầu tư hạ tầng. Dựa trên giá trị của đất, có thể thấy cơ chế hiện tại đang khiến quyền lợi rơi vào tay nhà đầu tư.

Hiện nay cả nước chỉ có Đà Nẵng là địa phương duy nhất khai thác được giá trị của đất, từ đó xây dựng được hệ thống cơ sở hạ tầng khang trang. Còn ở hai thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP HCM, với tình hình quy hoạch hiện tại, giá trị đất rơi vào túi ai?

Thị trường, nhà đầu tư quyết định diện mạo thành phố

Trục trặc tại các đô thị Việt Nam xuất phát từ việc nhầm tưởng về vai trò của Nhà nước với các quy hoạch. Thực tế, trong quá trình phát triển đô thị, Nhà nước chỉ đóng vai trò rất nhỏ.

Trong tham luận năm 2004, nhà phát triển đô thị lớn trên thế giới Alain Bertaud từng chỉ ra các lực lượng thị trường trong dài hạn sẽ tạo dựng các thành phố.

Diện mạo thành phố do thị trường và các nhà đầu tư bất động sản quyết định. Nhà nước chỉ có thể ảnh hưởng đến hình thù thành phố ở mức độ cận biên thông qua ba công cụ gồm: đầu tư cơ sở hạ tầng, các quy định sử dụng đất ở quy mô nhỏ và thuế khóa.

Vai trò của cơ quan điều hành là “nắn dòng” chứ không thể chặn dòng. Phải dựa vào thị trường mà nắn dòng vốn đầu tư một cách hiền hoà, mang lại lợi ích về kinh tế. Nguồn vốn nhà nước dành cho các dự án hạ tầng cần phải được sử dụng một cách thông minh và có chiến lược.

Đơn cử, trong khi tỷ lệ ngân sách được giữ lại của Seoul và Thượng Hải lần lượt giữ lại 11% và 21% thì tỷ lệ tương tự của TP HCM, Jakarta và Manila chỉ có 8%, 5% và 3%.

Việt Nam đang ưu tiên phát triển cho vùng nông thôn, vùng ven thay vì đầu tư nhiều hơn cho đô thị. Kết quả của xu hướng này có thể thấy ở những thành phố "ma" tại các khu đô thị vệ tinh quanh Hà Nội, TP HCM.

Hà Nội, TP HCM đã nhiều năm theo đuổi chiến lược phát triển phân tán, thông qua xây dựng các đô thị vệ tinh, dạng Bình Dương, Nhơn Trạch, Củ Chi…. Thế nhưng thị trường, và xu hướng lại quyết định khác.

Bình Dương mới, Nhơn Trạch sẽ không phải là đô thị "ma" nếu xây dựng được cao tốc nối liền với trung tâm TP HCM. Thế nhưng, nếu có vốn đầu tư để làm tuyến đó, việc đầu tư cho phần kết nối gần trung tâm hơn thậm chí còn hiệu quả kinh tế hơn nhiều lần.

Nói cách khác, chính sách của Nhà nước là phân tán nhưng thị trường lại tụ vào, và Nhà nước buộc phải điều chỉnh, chạy theo thị trường. Do ảnh hưởng,  các nhà đầu tư tư nhân thường xuyên thay đổi các kế hoạch và thực hiện manh mún.

Và quan trọng nhất là các quy hoạch. Kế hoạch hiện nay còn rất thiếu vắng sự tham gia trực tiếp của người dân - những người trực tiếp sinh sống và làm việc nhưng lại ít có cơ hội được tham gia vào quá trình đóng góp cho các kế hoạch phát triển.

Phát triển đô thị cần có một lộ trình cụ thể, bao gồm cả quá trình phát triển các đô thị vệ tinh hoặc là giãn dân. Thế nhưng, Hà Nội và TP HCM bao lâu nay vẫn chưa thể làm được điều đó.