[Phần 1] Sóng ngầm chưa dứt tại Đầu tư Châu Á Thái Bình Dương (API): Đi lên từ lỗ lũy kế

[Phần 2] Sóng ngầm chưa dứt tại Đầu tư Châu Á Thái Bình Dương (API): Nội chiến

Những năm tháng lênh đênh

CTCP Đầu tư Châu Á Thái Bình Dương (Mã: API) được thành lập ngày 31/7/2006 với vốn điều lệ ban đầu chỉ 22,95 tỉ đồng, trải qua ba lần tăng vốn vào các năm 2007, 2009, 2014, vốn điều lệ của công ty tăng lên 364 tỉ đồng và duy trì cho đến nay.

Ngày 27/10/2009, cổ phiếu API đăng ký giao dịch trên UPCoM. Sau đó gần một năm, 26,4 triệu cổ phiếu API chính thức được niêm yết trên HNX. Một điều khá thú vị là trước khi đăng ký giao dịch vào năm 2009, API đã trải qua năm 2008 tệ hại với kết quả kinh doanh lỗ hơn 99 tỉ đồng, con số mà phải mất tới 10 năm sau đó API mới có thể lấp đầy.

Những năm 2008 – 2016 là những năm tháng lênh đênh đích thực của API. 6 năm liên tục kể từ năm 2008, công ty không có doanh thu về bán hàng và cung cấp dịch vụ do các dự án đều trong giai đoạn đầu tư, chưa phát sinh hoặc chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu (mặc dù vẫn có nguồn thu huy động được từ khách hàng), mãi cho đến năm 2014, doanh thu bán hàng mới trở lại với API nhưng giá trị còn quá thấp.

Điểm sáng hiếm hoi trong giai đoạn này là năm 2013 khi công ty ghi nhận khoản lợi nhuận từ công ty liên kết với giá trị hơn 34 tỉ đồng. Dù không có doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ nhưng nhờ lợi nhuận tài chính và lợi nhuận từ công ty liên kết, lỗ lũy kế có xu hướng giảm trong giai đoạn này, còn 28,7 tỷ đồng vào cuối năm 2016.

Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo tài chính

Dù kết quả kinh doanh yếu kém nhưng quy mô tài sản của API liên tục tăng do công ty huy động thêm được các nguồn vốn khác, chủ yếu là từ khách hàng vào các dự án và vay vốn tín dụng ngân hàng.

Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo tài chính

Trong giai đoạn đầu, API công bố thực hiện rất nhiều dự án, chủ yếu là dự án khu công nghiệp, khu đô thị ở các tỉnh Thái Nguyên, Bắc Ninh, Hà Nội, Huế, Hà Giang, tuy nhiên không phải tất cả các dự án đều được API duy trì đến hiện tại, một số dự án trọng điểm còn lại là: Dự án Ngã ba Bắc Nam Gia Sàng, Khu dân cư số 5 Túc Duyên (Thái Nguyên), Khu đô thị mới An Vân Dương – Royal Park Huế (Thừa Thiên Huế), Khu công nghiệp vừa và nhỏ Đa Hội (Bắc Ninh), Royal Park Bắc Ninh, Chợ Tam Đa (Hà Nội). Trong đó Royal Park Bắc Ninh, Royal Park Huế, Khu công nghiệp vừa và nhỏ Đa Hội là các dự án có hình hài rõ ràng nhất.

Kinh doanh ảm đạm, thị giá cổ phiếu API lúc thấp nhất chỉ còn 2.300 đồng/cổ phiếu.

Diễn biến giá cổ phiếu của API kể từ khi niêm yết HNX đến hết 2016. Nguồn: TradingView.

Nhìn chung, đây là giai đoạn mà hầu hết các dự án của API chưa sinh ra dòng tiền, có thể gọi một cách mỹ miều là “giai đoạn tích lũy đầu tư”, còn nhìn vào thực tế, API là một phép chiếu của nền kinh tế trong nước và thị trường bất động sản trong giai đoạn khủng hoảng.

Dự án thành công và nấc thang leo lên khỏi mặt nước

APEC Royal Park Bắc Ninh, Khu công nghiệp vừa và nhỏ Đa Hội, Royal Park Huế là các dự án mà API theo đuổi dài hơi và cũng là các dự án mang lại nguồn thu lớn cho API năm 2017.

Nhờ doanh thu ghi nhận khi bàn giao căn hộ tại Royal Park Bắc Ninh, cộng thêm doanh thu từ bán đất nền tại dự án Khu Công Nghiệp Đa Hội Bắc Ninh, Royal Park Huế, doanh thu năm 2017 của API ghi nhận 268 tỉ đồng, tăng 439% so với năm 2016, trong đó có 110 tỉ đồng doanh thu là ghi nhận từ cho thuê hạ tầng khu công nghiệp đa hội giai đoạn I, 156 tỉ đồng ghi nhận doanh thu bán bất động sản, chủ yếu từ Royal Park Bắc Ninh.

Cơ cấu doanh thu thay đổi theo hướng tăng mạnh doanh thu bất động sản, lợi nhuận sau thuế hợp nhất 55,6 tỉ đồng, chấm dứt 9 năm có lỗ lũy kế.

Tổng tài sản hợp nhất của API tại ngày 31/12/2017 đạt gần 1.446,7 tỉ đồng, tăng 101,3% so với năm 2016, trong đó khoản mục “khách hàng trả tiền trước ngắn hạn” ghi nhận 495,48 tỉ đồng, chiếm 34,25% tổng tài sản, luân chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh thặng dư 241,68 tỉ đồng.

Tuy nhiên, tại báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2017 do Deloitte soát xét, số liệu cuối kỳ 2017 đã được điều chỉnh với tổng tài sản chỉ còn 1.278,4 tỉ đồng, khoản mục “khách hàng trả tiền trước ngắn hạn” vẫn giữ nguyên.

Kể từ khi mở bán Royal Park Bắc Ninh và KCN Đa Hội bắt đầu ghi nhận doanh thu cho thuê hạ tầng giai đoạn I, giá cổ phiếu API đã bắt đầu tăng trưởng, từ dưới mệnh giá tăng phi mã lên hơn 30.000 đồng/cổ phần, có thời điểm cao nhất lên đến 38.000 đồng/cổ phần (ngày 18/9/2017), nhiều cổ đông mua cổ phiếu API từ những ngày đầu IPO, đã gần thập kỷ lãng quên số cổ phiếu mình mua thì nay bỗng dưng phát hiện mình có một tài sản lớn.

Diễn biến giá cổ phiếu API từ tháng 10/2016 đến 14/12/2018. Nguồn: TradingView

Các dự án mới

Ngoài các dự án đang nằm trong danh sách đang triển khai tại Thái Nguyên, Bắc Ninh, Huế, trong năm 2018, API đã tuyên bố phát triển thêm các dự án mới tại Bắc Giang (Aqua Park Bắc Giang), Hải Dương, (Royal Park Hải Dương), Hòa Bình (APEC Paradise Hòa Bình).

Trước mắt API có dự án Aqua Park Bắc Giang được giới thiệu và mở bán, đây là dự án Tổ hợp chung cư và khách sạn 5 sao, nằm trên mặt đường Nguyễn Văn Cừ, thành phố Bắc Giang, tổng mức đầu tư 1600 tỉ đồng, quy mô 8.927 m2, mật độ xây dựng 43,2%.

Dự án có 2 tòa, một tòa căn hộ APEC Luxyry Aparment (29 tầng), tòa thứ hai là APEC Mandala 5* Hotel 29 tầng (một thương hiệu khách sạn mới được APEC Group phát triển, với khách sạn đầu tiên tại Royal Park Bắc Ninh), căn hộ theo hình thức căn hộ khách sạn (Condotel). Nhìn vào cách làm đối với Aqua Park, có thể thấy rằng API đang muốn biến Aqua Park thành một Royal Park thứ hai, xét về mức độ thành công và lợi ích kinh tế mang lại cho tập đoàn.

Bên cạnh các dự án mới, Royal Park Huế vẫn rất được quan tâm, được API định hướng là thành phố Ecopark của Huế, sở dĩ như vậy có lẽ do chiến lược phát triển dự án này chịu một phần tư tưởng của chiến lược gia Đào Ngọc Thanh – Phó chủ tịch HĐQT và thành viên HĐQT độc lập.

Ông Đào Ngọc Thanh hiện là Chủ tịch Hội đồng quản trị của Tập Đoàn Cotana (tập đoàn này cũng hợp tác với API trong xây dựng Royal Park Huế), ông Đào Ngọc Thanh cũng đồng thời là người sáng lập và là CEO của CTCP Đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) – chủ đầu tư “thành phố xanh Ecopark”. Ở chiều ngược lại, ông Nguyễn Đỗ Lăng – Chủ tịch HĐQT API cũng là Phó chủ tịch HĐQT của Tập Đoàn Cotana.

Xem thêm [Phần 2] Sóng ngầm chưa dứt tại Đầu tư Châu Á Thái Bình Dương (API): Nội chiến [Phần 2] Sóng ngầm chưa dứt tại Đầu tư Châu Á Thái Bình Dương (API): Nội chiến