Ông Phạm Thanh Hưng: 3-10 năm tới là giai đoạn vàng của thị trường bất động sản

Tại tọa đàm “Giải pháp phục hồi thị trường bất động sản hậu COVID-19" diễn ra mới đây, các diễn giả đã đưa ra một số nhận định về tương lai thị trường bất động sản.

Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup, trong ngắn hạn và trung hạn (từ 12 - 24 tháng), thị trường BĐS Việt Nam sẽ có những thay đổi cục bộ ở một số phân khúc. 

"Dịch bệnh không hẳn là nguyên nhân duy nhất tác động tới giao dịch BĐS, mà những xu hướng dịch chuyển này đã xuất hiện từ năm 2018 và trở nên rõ nét từ nửa cuối 2019.

Trong đó, đối với nhà ở đô thị, phân khúc giá rẻ vốn luôn giữ vai trò điều tiết thị trường sẽ chững lại và giảm nhẹ về số lượng giao dịch. Phân khúc trung và trung bình khá được quan tâm hơn", ông Hưng cho hay.

Cũng theo ông Hưng, bất động sản cao cấp vẫn sẽ gặp khó. Đây là phân khúc có độ "lì" cao, ít nhạy cảm về giá. Riêng biệt thự hoặc nhà liền kề trong những dự án cao cấp vẫn sẽ có khách hàng và giao dịch tốt hơn những chung cư cao cấp.

Đối với condotel và biệt thự biển, nếu không được cấp sổ đỏ lâu dài sẽ thoái trào trong vài năm tới. Thay vào đó, những căn hộ dịch vụ và những mô hình du lịch trải nghiệm như homestay, farmstay sẽ lên ngôi. Second home (ngôi nhà thứ 2) sẽ là một xu thế mới ở vùng ven các đô thị lớn.

Còn một số loại hình khác như BĐS công nghiệp (nhà xưởng), BĐS logistic (kho, bến bãi, căn hộ dịch vụ nằm gần khu công nghiệp…) sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.

"Nhìn chung, trong ngắn và trung hạn, thị trường BĐS VIệt Nam có thể chững lại về lượng giao dịch nhưng sẽ không có xảy ra hiện tượng giảm giá sâu, thậm chí còn có thể tăng nhẹ. Trừ loại hình BĐS du lịch truyền thống", ông Hưng nhận định.

Còn xét trong dài hạn (3-10 năm tới), ông Hưng khẳng định, Việt Nam sẽ chạm tới một giai đoạn vàng của thị trường BĐS (như từng xảy ra ở Trung Quốc) khi GDP bình quân đầu người của Việt Nam chạm, thậm chí vượt mức 3.000 USD. 

"Đây là mức mà những nhu cầu cơ bản đã được thoả mãn, người dân sẽ có tích lũy tốt để có thể đầu tư BĐS và cải thiện chất lượng cuộc sống.

Một trong những tác động của khủng hoảng do COVID-19 đó là lượng cung tiền mặt tăng vọt ở nhiều cường quốc khiến BĐS ở các nước phát triển sẽ tăng theo. 

Điều này sau vài năm sẽ tác động mang tính hiệu ứng đối với thị trường Việt Nam. Vì vậy, tôi dự báo năm 2023 - 2024 sẽ thiết lập một đỉnh mới của thị trường BĐS Việt Nam", Phó Chủ tịch CenGoup nhận định.

Còn theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, thị trường BĐS Việt Nam trong vài năm sắp tới dự kiến sẽ không bị sụp đổ như nhiều người nghĩ. Thậm chí, có những điểm sáng và những thay đổi bản lề để có một giai đoạn 2020 - 2030 phát triển mạnh mẽ hơn.

Ông Tuyển cho rằng, "trong dài hạn cần sự tài tình của các cơ quan Nhà nước điều tiết để quả bóng oxi không bị xẹp đi khi thu hồi dòng tiền (do lạm phát) hoặc không bị nổ tung khi thị trường quá hưng phấn khó kiểm soát.

Còn về các chủ đầu tư, phần thắng sẽ thuộc về các chủ đầu tư có sẵn quĩ đất và đưa ra được các dòng sản phẩm có giá trị thực, đáp ứng nhu cầu dài hạn của người mua".

Một số phân khúc chững lại

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, sau giai đoạn tăng trưởng liên tục (từ 2014 đến 2019), thị trường BĐS đang có xu hướng chững lại ở một số phân khúc, lượng giao dịch giảm hơn 40%, nguồn cung giảm 10% so với năm 2018.

Đặc biệt, trong những tháng cuổi năm 2019, các chỉ tiêu của thị trường đều giảm (lượng giao dịch BĐS giảm hơn 70%; nguồn cung dự án mới giảm hơn 40% so với cùng kì 2018).

Trong khi đó, thị trường đang chứng kiến sự lệch pha cung cầu. Nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa (có khoảng 70 - 100 triệu m2 sàn) nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ớ xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay có 206 dự án nhà ở xã hội với qui mô xây dụng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích hơn 8 triệu m2 bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. 

Nhà nước cũng chưa có cơ chế đế ưu đãi để khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có qui mô vừa và nhỏ, giá thấp để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Về hàng tồn kho, báo cáo tài chính của 178 doanh nghiệp có đăng kí kinh doanh BĐS (kể cả doanh nghiệp kinh doanh đa ngành nghề) niêm yết trên HNX và HOSE cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến hết năm 2019 là 209.100 tỉ đồng.

Trong đó giá trị tồn kho sản phẩm BĐS chiếm khoảng 50%, tương đương khoảng 104.550 tỉ đồng, chưa kể lượng BĐS tồn kho của các doanh nghiệp chưa niêm yết.

Tổng lượng hàng tồn kho tính theo giá trị chỉ chiếm dưới 5% tổng mức đầu tư các dự án đang triển khai, tuy nhiên giá trị tồn kho lại tăng khoảng 20 - 30% so với kì trước. 

Hàng tồn kho chủ yếu là căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nhà tái định cư được xây dựng tại các vị trí xa trung tâm, hệ thống hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ.

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, nếu không bị ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19 thì trong quí I, các chủ đầu tư có thể sẽ giải phóng được khoảng từ 15 - 20% lượng hàng tồn kho, từ đó giúp có thêm nguồn vốn phục vụ cho hoạt động đầu tư.