Ông Lê Hoàng Châu: Chậm giải ngân đầu tư công và bất động sản giảm sâu khiến kinh tế TP HCM tăng trưởng thấp

Từ đầu năm đến nay, UBND TP HCM liên tục chủ trì các cuộc họp bàn giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho các dự án trên địa bàn thành phố. (Ảnh: Hải Quân).

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, GDP quý I/2023 của cả nước tăng 3,32% so với cùng kỳ. Riêng tại TP HCM, GRDP quý I/2023 chỉ tăng 0,7% so với quý I/2022, thấp nhất trong 5 thành phố trực thuộc trung ương và nằm trong top 10 tỉnh, thành phố tăng trưởng GRDP thấp nhất. Trong đó, kinh doanh bất động sản giảm 16,2% và ngành xây dựng giảm 17%. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), kết quả tăng trưởng GRDP thấp của TP HCM có thể do kết quả giải ngân đầu tư công trong quý I/2023 chỉ đạt 2% (không đáng kể), trong khi đầu tư công là một động lực dẫn dắt nền kinh tế; kế đến là do sự giảm sâu của thị trường bất động sản kéo theo các ngành liên quan như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội ngoại thất,... đều giảm mạnh.

Ông Châu đưa ra ước tính, riêng đối với 156 dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của 121 doanh nghiệp chủ đầu tư trên địa bàn TP HCM đang bị ách tắc, tạm tính bình quân mỗi dự án 2.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư khoảng 312.000 tỷ đồng. Nếu các dự án này được tháo gỡ vướng mắc để triển khai thực hiện trở lại bình thường thì nhà nước có thể thu được 31.200 tỷ đồng (10%thuế giá trị gia tăng). Nếu dự án đạt lợi nhuận 20% thì nhà nước còn có thể thu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp 12.480 tỷ đồng và các khoản thu thuế phái sinh khác, tạo công ăn việc làm,…

Ông Châu cho rằng việc tháo gỡ cơ chế là giải pháp ít tốn tiền ngân sách nhà nước nhất và mang lại hiệu quả, có tính lan tỏa rất lớn. 

"Để làm được điều này thì phải xây dựng được Luật chuẩn, chỉnh mà trước hết là phải xây dựng được Dự thảo Luật có chất lượng tốt nhất. Đáng lo là hiện nay vẫn còn có một số quy định của các Dự thảo Luật chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất hoặc còn bất cập, chưa sát với thực tế cuộc sống. Ban hành Luật chậm một chút để có Luật chuẩn, chỉnh còn hơn là ban hành Luật lại bất cập, không khả thi, sẽ làm cản trở sự phát triển", ông Châu nói.

Đề nghị cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản đã có quyết định giao đất, cho thuê đất

Theo đề xuất của ông Châu, Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét áp dụng cơ chế thí điểm cho phép chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản để tháo gỡ được ngay khó khăn về dòng tiền và thanh khoản cho các doanh nghiệp bất động sản.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị xây dựng, hoàn thiện lại nội dung Khoản 4, Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thành: Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Trường hợp bên chuyển nhượng dự án, một phần dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm, nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính này”.

Theo ông Châu, việc xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng mà tài sản đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định trong thời gian qua rất suôn sẻ, đã chứng minh tính hiệu quả và tính ổn định của cơ chế, chính sách thí điểm này nên rất cần thiết được luật hóa để áp dụng chung.

"Mặt khác, việc thực hiện Khoản 1, Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 trong 6 năm qua chưa bảo đảm tính công bằng đối với tất cả các doanh nghiệp, bởi chỉ có lợi cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại trong việc xử lý nợ xấu có tài sản thế chấp là dự án bất động sản và chỉ có lợi cho các doanh nghiệp đã đã gây ra khoản nợ xấu này (thiểu số doanh nghiệp).

Trong khi đó, cơ chế, chính sách thí điểm về chuyển nhượng dự án cho thiểu số doanh nghiệp nhưng lại không cho phép áp dụng cho đa số doanh nghiệp bất động sản khỏe mạnh, bình thường khác.

Nếu cho phép áp dụng tương tự cơ chế thí điểm chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị quyết số 42 cùng với cơ chế của Nghị định 08/2023/NĐ-CP sẽ tháo gỡ được khó khăn về dòng tiền và thanh khoản cho các doanh nghiệp bất động sản, trong đó có các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn và hỗ trợ các trái chủ, tạo điều kiện phát triển thông thoáng thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A).

Việc cho phép các doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án theo thỏa thuận, theo nhu cầu thì Nhà nước thu được thuế, khắc phục được tình trạng chuyển nhượng dự án chui dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần dẫn đến thay đổi cổ đông, thay đổi chủ doanh nghiệp mà thực chất là chuyển nhượng dự án có thể làm thất thu ngân sách nhà nước", ông Châu phân tích. 

Thời gian qua, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã liên tục có động thái tháo gỡ khó khăn cho ngành bất động sản. 

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã chỉ đạo mục tiêu cụ thể đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất đã định hướng việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý - khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản và chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp trong ngành. 

Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3 về việc sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế được các chuyên giá đánh giá bước đầu xây dựng được khuôn khổ pháp lý để tháo gỡ khó khăn, bất cập trong hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Đây là cơ sở quan trọng mở đường cho doanh nghiệp tiến gần hơn đến việc đạt được thỏa thuận với trái chủ, cũng như phát hành mới để tạm thời có nguồn vốn xoay chuyển khó khăn.

Kế đến ngày 11/3, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững, qua đó yêu cầu các bộ, ngành, địa phương vào cuộc để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư.

Đồng thời, Chính phủ cũng đã yêu cầu các doanh nghiệp bất động sản có trách nhiệm ưu tiên mọi nguồn lực để thanh toán nợ, đặc biệt là nợ trái phiếu; chủ động nghiên cứu tái cơ cấu lại giá cả, sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.  

Gần đây nhất, NHNN đã có một số giải pháp như hạ lãi suất điều hành, hạ trần tối đa lãi suất huy động các kỳ hạn, tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng giảm lãi suất cho vay và đang triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2023 - 2030 tại 4 ngân hàng thương mại với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay thương mại thông thường, được áp dụng cho các dự án nhà ở xã hội.

Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay với lãi suất giảm khoảng 1,5%. Còn người mua, thuê mua nhà ở xã hội được giảm lãi suất 2% hoặc dự án nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Song, ông Châu đánh giá mức lãi suất này vẫn còn rất cao, quá sức của người mua, thuê mua nhà ở xã hội.