Bức tranh Novaland sau 5 năm tăng trưởng trên 100% mỗi năm

Vốn gấp 99 lần sau gần 12 năm

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - Mã: NVL), trước đây là Công ty TNHH TM Thành Nhơn được thành lập vào tháng 9/1992, hoạt động trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh thú y, thuốc thủy sản, xây biệt thự cho thuê.

Đến năm 2007, Novaland tái cấu trúc và hợp nhất các công ty thành hai tập đoàn: Anova Corp (hoạt động trong lĩnh vực thức ăn gia súc, trại chăn nuôi, thuốc thú y,…) và Novaland Group hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Vốn điều lệ của Novaland lúc này là 95,3 tỉ đồng. 

Thành công vang dội từ dự án Sunrise City tại quận 7, TP HCM nhờ thị trường địa ốc bắt đầu phục hồi năm 2014 đã tạo bàn đạp đưa Novaland phát triển với tốc độ chóng mặt. Đến thời cuối năm 2016, vốn điều lệ Novaland đã tăng vọt lên gần chạm mốc 6.000 tỉ đồng. 

Trải qua hơn 10 lần tăng vốn sau gần 12 năm thành lập, vốn điều lệ của Novaland tính đến ngày 30/6/2019 gần 9.373 tỉ đồng, gấp 99 lần số vốn ban đầu.

Ngày 28/12/2016, 489 triệu cổ phiếu NVL của Novaland đã trở thành 'bom tấn' trên thị trường chứng khoán Việt Nam và là cổ phiếu địa ốc có qui mô lớn thứ nhì trên Sàn Giao dịch Chứng khoán TP HCM (HOSE) chỉ đứng sau VIC của tập Tập đoàn Vingroup của tỉ phú Phạm Nhật Vượng.

Sau khi lên sàn, Novaland nhanh chóng khẳng định sự lôi cuốn đối với các nhà đầu tư mức tăng giá 20% chỉ trong vòng 2 tháng. Tuy vậy, phải đến tháng 4/2018, cổ phiếu địa ốc này mới thực sự gây bão thị trường khi tăng giá đến 70% chỉ trong vòng 3 tháng. 

Cũng trong năm 2018, Novaland đã huy động thành công 570 triệu USD, bao gồm khoản vay 70 triệu USD do Credit Suisse thu xếp và khoản vay 60 triệu được thu xếp bởi Ngân hàng Standard Chartered, 240 triệu USD trái phiếu chuyển đổi và 150 triệu USD cổ phần riêng lẻ.

Đó là thời điểm mà Novaland cung cấp ra thị trường những báo cáo tài chính đẹp như mơ, sau năm 2017 tăng trưởng 22%, lợi nhuận năm tài chính 2018 tiếp tục tăng đến 59% so với năm 2017. Một con số tăng trưởng quá sức ấn tượng đối với một doanh nghiệp có qui mô lớn như vậy.

Sau 5 năm tăng trưởng mạnh

Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng quá nhanh luôn luôn song hành với những rủi ro tiềm ẩn. Những vụ lùm xùm về đất đai cùng với thị trường địa ốc TP HCM - căn cứ địa của Novaland mắc kẹt trước những vụ rà soát đất đai khiến nhiều dự án không thể triển khai theo kế hoạch. 

Năm 2019, Novaland đặt mục tiêu doanh thu tăng trưởng gần 18%, tiến tới 18.000 tỉ đồng; lợi nhuận sau thuế tương đương với kết quả thực hiện ở năm 2018 với 3.300 tỉ đồng. Tuy nhiên, kết thúc 6 tháng đầu năm, công ty mới thực hiện được 45% kế hoạch doanh thu và 24% kế hoạch lợi nhuận cả năm.

Theo ghi nhận của CTCP Chứng khoán Bản Việt (VCSC) mới đây, từ đầu năm đến nay Novaland chưa mở bán mới được dự án BĐS nhà ở nào. Nguyên nhân chủ yếu do thủ tục pháp lí tại TP HCM đang "tắc nghẽn".

Tính đến ngày 30/6/2019, tổng tài sản của Novaland đã lên đến 74.797 tỉ đồng, tương ứng 3,2 tỉ USD. Tuy nhiên, phần lớn trong số này chủ yếu là hàng tồn kho. 

Theo dữ liệu từ BCTC soát xét bán niên của 67 doanh nghiệp BĐS đang niêm yết, Novaland là đơn vị có hàng tồn kho cao nhất nhóm địa ốc hiện nay với giá trị ghi nhận 41.677 tỉ đồng.

Novaland cho biết đang sở hữu quĩ đất 2.700 ha. Trong đó, BĐS nhà ở chiếm 25% và BĐS nghỉ dưỡng chiếm 75%. Công ty đang triển khai hai dự án tích hợp qui mô lớn là NovaWorld Phan Thiết (1.000 ha) và NovaWorld Hồ Tràm (600 ha).

Trong khi đó, chi phí xây dựng dở dang của các dự án tọa lạc tại TP HCM chỉ khoảng hơn 284 tỉ đồng. Các dự án này được Novaland cho biết là đang trong quá trình bổ sung và hoàn thiện hồ sơ pháp lí để tiếp tục triển khai.

Những dự án Novaland đang phát triển tại TP HCM bao gồm: Sunrise Cityview, Vitoria Village, Golf Park Residence, Botanica Premier, The Botanica và The Grand Manhattan & Soho Residence. 

Các BĐS đầu tư của Novaland hiện nay chủ yếu là các BĐS cho thuê, tổng giá trị còn lại tại ngày 30/6/2019 hơn 2.154 tỉ đồng và toàn bộ đã được dùng làm khoản vay thế chấp cho các khoản vay ngắn và dài hạn ở ngân hàng.

Sau 5 năm tăng trưởng nóng, đã có những dấu hỏi về tương lai, tiềm năng tăng trưởng của doanh nghiệp này. Đặc biệt khi mảnh đất màu mỡ đã "vỗ béo" Tập đoàn này trong những năm qua là TP HCM đã bắt đầu chật chội và "ngột ngạt".

Nguồn: Novaland

Tại ngày 30/6/2019, tổng nợ của Novaland hiện đã lên đến 52.600 tỉ đồng, chiếm 70% tổng tài sản trên sổ sách. Riêng nợ vay là  41.667 tỉ đồng. Trong đó, vay và nợ dài hạn hơn 18.636 tỉ đồng bao gồm trái phiếu dài hạn chiếm gần 9.657 tỉ đồng. 

"Mức 70% là một tỉ lệ đòn bẫy chấp nhận được của các doanh nghiệp tăng trưởng. Nếu Novaland thoát li ra khỏi vòng xoáy rà soát đất đai, có thể doanh nghiệp này sẽ có cơ hội tiếp tục đà tăng trưởng thần tốc trước đây.

Tuy nhiên, vấn đề đáng ngại đó chính là những tài sản được ghi nhận theo giá trị đất đai vốn lệ thuộc vào khả năng chuyển đổi thành tiền và yếu tố đầu cơ trên thị trường nhà đất có thể sẽ dẫn đến rủi ro "căng" thanh khoản bất cứ khi nào thị trường nhà đất xì hơi", một chuyên gia tài chính đưa ra nhận định.

Trên sổ sách của Novaland, gia đình ông Bùi Thành Nhơn vẫn đang sở hữu phần lớn cổ phần tại Novaland. Trong đó, CTCP Nova Group (21,15%), ông Bùi Thành Nhơn (20,37%; gần 191 triệu cp), CTCP Diamond Properties (11,3%). 

Ngoài ra, ông Bùi Cao Nhật Quân, con trai ông Bùi Thành Nhơn đồng thời là thành viên HĐQT tại cả hai công ty Nova Group và Diamond Properties cũng nắm giữ 4,52% vốn tại Novaland (ứng với 42,4 triệu cp).

Tuy nhiên, cơ cấu cổ đông trên có thể thay đổi, trước mắt là khi gói trái phiếu chuyển đổi có giá trị 240 triệu USD có thể được chuyển đổi thành cổ phần của Novaland bất cứ lúc nào.

Theo thông tin vừa được công bố, Chủ tịch HĐQT Novaland Bùi Thành Nhơn đã không còn là người đại diện theo pháp luật của công ty.

Trước đó, tháng 5/2017, ông Bùi Cao Nhật Quân cũng đã rút khỏi toàn bộ chức danh tại Novaland bao gồm vị trí Phó Chủ tịch HĐQT, thành viên HĐQT và Phó Tổng Giám đốc.