Những bất hợp lý từ phiên đấu giá đất xuyên đêm ở Hoài Đức

Sau gần một ngày với 10 vòng trả giá, phiên đấu giá 19 lô đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức kết thúc vào rạng sáng 20/8.

Các lô đất được đem đấu giá có diện tích 74-118 m2, khởi điểm từ 7,3 triệu mỗi m2. Mức giá khởi điểm được xác định bằng đơn giá tại bảng giá đất (x) hệ số điều chỉnh (K). Tại xã Tiền Yên, theo Quyết định 30/2019 của thành phố, đất ở là 3,32 triệu đồng một m2 và hệ số K là 2,2.

Với giá này, tiền đặt cọc của nhà đầu tư (tương đương 20% giá khởi điểm) trong khoảng 109 triệu đến gần 173 triệu đồng mỗi lô. Để sở hữu lô đất, nhà đầu tư phải trải qua nhiều vòng trả giá, với mỗi bước tối thiểu 6 triệu đồng một m2. Quy định này nhằm ngăn tình trạng người tham gia thông đồng, trúng với giá thấp.

Mức khởi điểm thấp - từ 7,3 triệu đồng một m2 giúp địa phương thu hút lượng lớn người tham dự phiên đấu giá. Tuy nhiên, nó cũng có thể khiến nhà đầu tư sẵn sàng bỏ cọc, không nộp số tiền còn lại trong trường hợp trúng giá quá cao hay không sang tay được. Ông Sơn Hồng, nhà đầu tư ở Hà Đông với 20 năm kinh nghiệm tham gia đấu giá đất, cũng như một số nhà đầu tư khác cho rằng giá khởi điểm cần cao hơn, sát giá thị trường như năm ngoái để tăng trách nhiệm của người tham gia.

Năm 2023, mức khởi điểm cho các lô đất cũng ở huyện Hoài Đức, tại khu đấu giá xã Đông La có giá khởi điểm cao nhất lên hơn 66 triệu đồng, tương ứng tiền đặt cọc từ trên 500 triệu đến gần 1 tỷ đồng.

Bất cập giá khởi điểm thấp tại các cuộc đấu giá của huyện ven Hà Nội gần đây xuất phát từ việc thành phố chưa ban hành được bảng giá đất hàng năm sát với giá thị trường. Chẳng hạn, huyện Thanh Oai sắp tới cũng có phiên đấu giá 57 thửa đất, giá khởi điểm chỉ 8,8 triệu đồng một m2. Lãnh đạo Trung tâm Phát triển quỹ đất Thanh Oai thông tin trước đây nếu thuê tư vấn định giá, mức khởi điểm sát thị trường phải 30-40 triệu một m2.

Giá trúng cao hơn 18 lần mức khởi điểm được nhìn nhận là cao bất thường. Phiên đấu giá kết thúc sau hơn 18 giờ, hơn chục thửa đất đã trúng với mức trên 100 triệu đồng một m2, trong đó lô cao nhất là 133,3 triệu một m2. Mức này được nhiều nhà đầu tư, chuyên gia nhận xét vượt giá trị thực so với các lô đất cùng khu vực.

Anh Chiến, một giới ở huyện Hoài Đức, có mặt tại hội trường sau phiên đấu giá nói "không nghĩ đất tại quê mình có thể được đẩy lên đến hơn 130 triệu một m2". Thực tế, tại những vòng cuối - thời điểm quá nửa số lô đất được trả lên đến hơn 100 triệu một m2, buổi đấu giá chỉ còn chưa tới 100 nhà đầu tư bám trụ lại, giảm mạnh so với khoảng 500 người ở đầu phiên.

Trước đó, một số nhà đầu tư, môi giới tại đây dự đoán mức giá trúng cao nhất với thửa có vị trí đẹp có thể quanh 100 triệu đồng. Con số này được đưa ra dựa trên cơ sở giá đất thổ cư tại mặt đường xã Tiền Yên rao bán 70-80 triệu đồng một m2, lô trong ngõ từ 40 triệu đồng.

Ông Sơn Hồng cho biết tại phiên vừa qua, ông muốn mua hai thửa nhưng cũng giới hạn mức trả cao nhất là 79 triệu một m2. Bởi theo ông, mức này hợp lý do các khu đất đã được đầu tư sẵn hạ tầng, gần trục đường giao thông lớn. Đồng thời, đây cũng là giá an toàn để đầu tư hay có thể chuyển nhượng với tình hình thị trường bất động sản hiện nay.

Còn theo dữ liệu của kênh Batdongsan vừa công bố, giá đất nền xã Tiền Yên quý II được rao bán phổ biến 43 triệu đồng một m2. Vì vậy, đơn vị này đánh giá mức trúng đấu giá cao 2-3 lần so với mặt bằng.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home nhận xét mức trúng cao nhất gấp hơn 18 lần khởi điểm tại phiên đấu giá đêm 19/8 ở Hoài Đức có thể do một số hội nhóm hoặc cò đất đến từ nơi khác đẩy giá. "Đây là hiện tượng không mới, vài năm trước cò đất từng gây nhiễu thị trường ở một số địa phương như Thái Bình khi giá đất trong thôn lên đến 40-50 triệu đồng một m2", ông Nam chia sẻ.

Điểm bất hợp lý nữa là cách tổ chức khiến thời gian phiên đấu giá kéo dài, xuyên đêm. 10 ngày trước, phiên đấu giá gần 70 lô đất ở huyện Thanh Oai có lượng người tham dự gấp 3 lần phiên ở Hoài Đức, với hơn 4.000 hồ sơ nhưng chỉ mất khoảng 5 giờ để hoàn thành.

Sự chênh lệch lớn về thời lượng như trên chủ yếu bởi hình thức tiến hành cuộc đấu giá. Tại huyện Thanh Oai, toàn bộ nhà đầu tư sẽ viết phiếu trả giá trong một lần. Ngay sau đó, đấu giá viên xem xét các phiếu công khai tại chỗ để xác định người trúng theo nguyên tắc trả cao nhất cho một m2 của lô đất.

Còn Hoài Đức tổ chức đấu giá bằng cách bỏ phiếu trực tiếp qua nhiều vòng và tối thiểu qua 6 vòng. Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi không còn ai tham gia trả giá. Trường hợp không có người tham gia trả giá ở bất cứ vòng nào (từ 1 đến 6), họ sẽ bị loại và cuộc đấu giá coi như không thành. Đại diện Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức cho biết so với trả giá một lần, phương thức nhiều vòng đấu giá này sẽ giúp thu ngân sách tốt hơn. Theo tính toán, nếu 19 chủ lô đất đều nộp đủ tiền, huyện có thể thu về khoảng 186 tỷ đồng.

Sau gần 12 tiếng - lúc 22h ngày 19/8, cuộc đấu giá mới hoàn thành 6 vòng bắt buộc này. Đến 4h30 sáng 20/8, sau 10 vòng, thửa đất cuối cùng mới tìm người trúng, khép lại phiên đấu giá. Chậm nhất 30 ngày sau khi có kết quả, người trúng cần nộp số tiền còn lại. Ngoài ra, họ cần thanh toán các khoản lệ phí, thuế liên quan như phí công chứng, trước bạ và một số chi phí khác. Nếu không nộp tiền đúng hạn, người trúng có thể mất tiền đặt cọc và quyền sở hữu đất.

Anh Thanh Tiến, một người rời cuộc đấu giá vào lúc gần 2h sáng cho rằng phương thức đấu giá phải qua tối thiểu 6 vòng làm mất nhiều thời gian, công sức của nhà đầu tư. Theo anh, do lượng phiếu đăng ký lớn, các công tác từ đơn vị tổ chức ở những vòng đầu còn nhiều vấn đề cần phải khắc phục.

Thời gian đấu giá dài cùng cảnh dòng người xếp hàng, chờ đợi thông tin ở bên ngoài cũng phần nào tạo nên hiệu ứng sợ bỏ lỡ (FOMO) trên thị trường. Vì vậy, nhà đầu tư này đề xuất cơ quan quản lý điều chỉnh cách thức, xem xét áp dụng công nghệ để các cuộc đấu giá đất tổ chức sau này diễn ra thuận lợi, nhanh chóng hơn.

Những bất hợp lý trong đấu giá đất, nhất là giá trúng quá cao, theo giới chuyên môn sẽ để lại nhiều hệ lụy. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam kênh Batdongsan cho rằng tình trạng trên có thể dẫn tới hiệu ứng người dân sở hữu đất gần khu vực đấu giá sẽ đẩy giá bán tài sản của mình lên theo.

Theo ông, giá trúng đấu giá cao đột biến còn có thể tạo xu hướng đầu cơ đất đai khi có thêm nhiều người đổ đi mua, với kỳ vọng tiếp tục kiếm lời từ làn sóng này. Dòng tiền thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác, lại ứ đọng trong đất. Ngoài ra, theo ông, các dự án mới cũng có thể trở nên đắt đỏ hơn do phát sinh thêm chi phí giải phóng mặt bằng với mức giá đất cao hậu đấu giá.

Đại diện một nhà phát triển bất động sản lớn ở miền Bắc cũng nhận định "mức trúng đấu giá đất ở Hoài Đức phi thị trường". Trong ngắn hạn, địa phương có thể tăng thu từ đấu giá đất, nhưng về lâu dài những người có nhu cầu ở thực khó mua nhà khi mặt bằng giá bị đẩy lên cao.

Hiệu ứng FOMO có thể "dâng cao" tại các phiên đấu giá đất tập trung đông người. Vì thế, ông Nguyễn Hoàng Nam khuyến cáo người dân cần tỉnh táo khi tham gia, để tránh tình trạng giá "ảo" tại các địa phương mới phát triển, mật độ di dân cơ học không nhiều.