Nhật Bản: Thị trường bất động sản bỏ hoang phát triển đáng lo ngại

Theo số liệu của Chính phủ Nhật Bản, số lượng nhà bỏ hoang - kết quả của sự tăng trưởng không bền vững trong vài thập kỷ, sau đó là sự sụt giảm mạnh nhân khẩu học - đạt 8,5 triệu căn vào năm 2018, tương đương 14% tổng nguồn cung nhà ở của Nhật Bản.

Viện Nghiên cứu Nomura của Nhật Bản ước tính con số này có thể vượt 30% vào năm 2033.

Theo thống kê của Chính phủ, tổng diện tích đất không có người ở tại Nhật Bản lớn hơn diện tích đất trên đảo Kyushu. Một phần của vấn đề này là do một số chủ sở hữu nhà đã qua đời mà không chọn người thừa kế. Trong các trường hợp khác, tài sản đã được để lại cho một nhóm người thừa kế, bao gồm nhiều thành viên trong gia đình và một hoặc nhiều người không muốn bán quyền sở hữu đó, khiến các tòa nhà bị bỏ trống.

Hơn nữa, một số chủ sở hữu bất động sản chuyển khỏi khu vực sinh sống cũ và không đăng ký thay đổi địa chỉ, khiến các quan chức thành phố không thể xác định được người có thẩm quyền đưa ra quyết định về một tòa nhà bỏ hoang.

Vào tháng 4/2021, Chính phủ Nhật Bản đã sửa đổi luật đăng ký bất động sản trong nỗ lực giải quyết tình trạng nhà bỏ hoang ngày càng gia tăng. Các điều luật sửa đổi này hướng tới việc giảm số lượng tài sản bị bỏ hoang trên toàn quốc bằng cách đưa ra hình thức phạt tiền đối với những chủ sở hữu tài sản không đăng ký người thừa kế trong trường hợp họ qua đời. Ngoài ra, luật sửa đổi cũng tạo ra các điều khoản để quyền sở hữu bất động sản bị bỏ hoang được chuyển giao cho Chính phủ nếu nhu cầu phát sinh.

Tuy vậy, sau một năm, các nhà phân tích trong ngành cho biết, việc sửa đổi luật đăng kỳ bất động sản đã không tạo ra sự sụt giảm đáng kể về tổng số bất động sản bị bỏ hoang trên cả nước nhật Bản. Và đó là một phần của vấn đề.

Sự tràn lan nhà bỏ hoang khiến việc giải quyết chúng trở nên khó khăn khi chỉ thông qua một đạo luật duy nhất. Nhưng điều đó không ngăn được một số sáng kiến của khu vực tư nhân, dẫn tới một số thành công ban đầu.

Thành công bước đầu

Wajima, một thành phố có 23.000 người trên bán đảo Noto ở tỉnh Ishikawa, là một ví dụ. Đối mặt với sự suy giảm nhân khẩu học và số lượng nhà bỏ hoang ngày càng tăng, thành phố đã hợp tác với Bussi-En, một công ty cung cấp dịch vụ phúc lợi xã hội, để biến các khu bất động sản bị bỏ hoang thành không gian cộng đồng sôi động.

Với thương hiệu Wajima Kabulet, dự án đã cải tạo các khu dân cư và cửa hàng cũ ở trung tâm thành phố thành các cơ sở hạ tầng mới bao gồm nhà hàng soba, cơ sở chăm sóc y tế và điều dưỡng, trung tâm thể thao, quán cà phê phục vụ bà mẹ và trẻ em, và nhà tập thể cho phụ nữ khuyết tật. Thậm chí, thành phố còn tận dụng các tòa nhà bỏ hoang để mở một không gian làm việc chung, một ga-ra xe máy và một suối nước nóng kiểu cũ với một quảng trường ở phía trước.

Manabu Sasaki, người phát ngôn của Bussi-En, cho biết: “Việc sử dụng những tài sản này là rất khó khăn vì việc nhường đất cho người lạ vốn không được ưu tiên trong tư tưởng truyền thống. Nhưng chúng tôi đã có nhiều cuộc thảo luận với người dân địa phương, và hiện đã có một lượng người quay trở lại những khu vực này. Người trẻ và người già đều đang sử dụng những hạ tầng này, thúc đẩy sự giao lưu giữa các thế hệ”.

Wajima Kabulet đã giành được nhiều giải thưởng cho cách tiếp cận thành công của họ. Tuy nhiên, đối với phần lớn các bất động sản bị bỏ hoang, chính quyền các thành phố vẫn phải vật lộn để giải quyết vấn đề.

Các giải pháp thông thường bao gồm việc thiết lập ngân hàng akiya, lên danh sách các tòa nhà bỏ trống để bán hoặc cho thuê, cũng như các chương trình khuyến khích việc cung cấp bất động sản miễn phí. Tuy nhiên, những năm gần đây, khu vực tư nhân đã tham gia vào nỗ lực biến các bất động sản bị bỏ hoang từ “điểm trừ” thành “điểm cộng”.

Công ty bất động sản Akiya & Inaka, cung cấp dịch vụ tư vấn cho những người muốn mua nhà bỏ hoang, đã thực hiện một cách tiếp cận độc đáo bằng cách chỉ liệt kê một số ít bất động sản và tập trung nhiều hơn vào việc xây dựng mối quan hệ với khách hàng và sau đó tìm kiếm bất động sản phù hợp với nhu cầu của họ, thường là một nơi nghỉ dưỡng ở nông thôn trong vòng một hoặc hai giờ từ trung tâm thành thị.

Những ngôi nhà vô giá trị

Minna no Zero-en Bukken, nền tảng cung cấp một giải pháp bất thường bằng cách giải quyết một số vấn đề thực tế liên quan đến nhà không có người ở. Có điều, những người đứng ra thừa kế những tài sản đó có thể không muốn. Đối với người khác, chúng có thể vô giá trị.

Trong khi đó, các chủ sở hữu phải đối mặt với tình trạng kiệt quệ tài chính. Thuế bất động sản nhà ở trung bình hàng năm ở Nhật Bản là khoảng 120.000 yen (977 USD), sau đó là các chi phí như bảo hiểm, bảo trì và thuế thừa kế, chưa kể đến việc phá dỡ nếu tòa nhà bị san bằng.

Doanh nhân Ryo Nakamura được thừa kế một dinh thự và cửa hàng sau khi người cha qua đời năm 2018. Ông không sử dụng đến nó, nhưng chi phí tháo dỡ tòa nhà còn nhiều hơn giá trị của mảnh đất. Tình cờ, anh gặp một người muốn mở quầy bán nước trái cây và có thể chuyển đổi tài sản miễn phí. Ông Nakamura nhận ra đó là một giao dịch đôi bên cùng có lợi và đã thành lập Zero Estate, một công ty con của Minna no Zero-en Bukken, vào năm 2019.

Nakamura nói: “Một trong những vấn đề lớn nhất đối với các bất động sản bị bỏ hoang là thiếu nhận thức về các vấn đề mà chủ sở hữu phải đối mặt. Nhiều tài sản không thể được phân phối thông qua mua bán bất động sản thông thường đang được giao dịch trên trang web của chúng tôi. Chúng tôi đang cung cấp những dịch vụ chưa từng có sẽ làm hài lòng cả những người muốn thanh lý bất động sản và những người muốn sử dụng nó cho mục đích mới”.

Theo ông Nakamura, Nhật Bản đang trong giai đoạn suy giảm dân số nhanh. Trong khi số lượng nhà bỏ hoang đang tăng lên, thì những ngôi nhà mới vẫn tiếp tục được xây dựng. Ông nói: “Tôi nhận thấy rằng cung và cầu đang mất cân bằng. Quá trình phát triển thị trấn vẫn đang được tiến hành và nhiều người cần suy nghĩ về cách tái sử dụng đất và các tòa nhà. Thông qua hoạt động của Minna no Zero-en Bukken, tôi muốn tạo cơ hội cho mọi người suy nghĩ về vấn đề này. ”

Chỗ ở cho thuê

ADDress là một công ty khởi nghiệp cung cấp một dịch vụ lưu trú qua đêm trên các bất động sản bị bỏ hoang. Chúng hơi giống Airbnb ở chỗ bạn có thể chọn trong số các khu bất động sản cho thuê trên khắp Nhật Bản, nhưng bạn phải trả phí thành viên hàng tháng là 44.000 yen.

Dịch vụ này được ra mắt vào tháng 4/2019 và hiện có hơn 220 khu lưu trú trên toàn quốc. Chúng bao gồm các tòa nhà đã được tân trang lại, cũng như các phòng trống trong các khu dân cư và nhà trọ đã bị ảnh hưởng nặng nề bởi lệnh phong tỏa xã hội liên quan tới đại dịch đối với du khách trong nước.

Nền tảng này không chỉ nhằm mục đích biến khả năng lưu trú dư thừa của Nhật Bản thành tài sản kinh tế mà còn thúc đẩy ý thức cộng đồng giữa người có nhu cầu và người dân địa phương. Vì vậy, mỗi khu bất động sản cho thuê có một người quản lý được gọi là yamori, có nghĩa là “người giám hộ ngôi nhà”. Yamori giống như hướng dẫn viên, có thể đưa ra lời khuyên về các điểm tham quan, sự kiện và hoạt động ở địa phương.

Trong đại dịch, ADDress đã chứng kiến tỷ lệ đăng ký thành viên của mình tăng gấp ba lần. Công ty đã giành được một số giải thưởng cho dịch vụ sáng tạo của mình, và thậm chí còn nhận được lời khen ngợi từ những người khác trong ngành.

Những ý tưởng mới

Khi nhận thức về các bất động sản bị bỏ hoang dần thay đổi, những thông tin về lĩnh vực này trở nên có giá trị hơn.

Công ty tư vấn Akiya Katsuyo có trụ sở tại Tokyo là sản phẩm trí tuệ của ông Takamitsu Wada. Từng là một nhân viên kinh doanh của một công ty xây dựng nhà ở, ông Katsuyo đã đến thăm hòn đảo bị bỏ hoang Gunkanjima ngoài khơi tỉnh Nagasaki, hiện là Di sản Thế giới được UNESCO công nhận, và rất ấn tượng trước những khu chung cư đổ nát, từng được coi là khu nhà ở hiện đại ở Nhật Bản.

Năm 2014, Wada ra mắt công ty Akiya Katsuyo, một cái tên có nghĩa là sử dụng những ngôi nhà trống. Nó cung cấp quyền truy cập trả phí vào cơ sở dữ liệu của hàng chục nghìn bất động sản bỏ trống trên khắp Nhật Bản cũng như các dịch vụ tư vấn về cách quản lý và xử lý các tài sản đó.

Công ty đặt mục tiêu niêm yết cổ phiếu và hiện đang hợp tác với các chính quyền địa phương để giải quyết các vấn đề gia tăng liên quan đến những ngôi nhà bỏ trống. Akiya Katsuyo đã tham gia với phường Setagaya của Tokyo để cung cấp các cuộc tham vấn cho những người đang gặp khó khăn trong việc giải quyết hơn 50.000 tài sản không có người ở trong phường này, con số cao nhất so với bất kỳ đô thị nào ở Nhật Bản.

Đây là một dịch vụ miễn phí dành cho những người có nhà được thừa kế và đang cân nhắc việc bán hoặc cho thuê hoặc đơn giản là không biết phải làm gì với bất động sản của mình.