Nhà hẻm, nhà phố tại TP HCM 'rớt giá' hàng tỷ đồng

Anh Thạch, môi giới nhà riêng tại quận Bình Thạnh, Phú Nhuận cũ, đang chào bán một căn nhà 64 m2, hẻm xe hơi, cách đường Lê Văn Duyệt chưa đầy 100 m với giá 12,8 tỷ đồng, còn thương lượng. Mức này đã giảm gần 2 tỷ đồng so với giá rao hồi tháng 9.

Theo anh Thạch, căn nhà đang thế chấp ngân hàng, chủ muốn tất toán khoản vay nhanh nhưng phải hạ kỳ vọng sau nhiều tháng vì không bán được. Khách chủ yếu trả quanh 8-9 tỷ đồng.

Một căn nhà hẻm rộng 56 m2 khác trong khu vực này cũng vừa được môi giới chốt giao dịch hồi tháng 9. Chủ từng rao 14 tỷ đồng hồi tháng 5, nhưng cuối cùng phải giảm xuống 10,8 tỷ đồng để bán sau nhiều tháng giằng co.

Gần đó, một căn nhà 4x20 m, hẻm xe hơi cách không xa chợ Bà Chiểu cũng được hạ giá bán từ 12,9 tỷ đồng xuống còn 10,8 tỷ đồng để chốt giao dịch sau nhiều tháng thương lượng bất thành.

Không chỉ nhà trong hẻm, những căn mặt tiền có giá trị lớn cũng bắt đầu xuất hiện mức điều chỉnh đáng kể. Anh Đình Toàn, môi giới nhà phố, cho biết đang có rổ hàng hàng chục căn tại Phú Nhuận, quận 10, quận 5 và quận 3 cũ với giá chào thấp hơn đáng kể so với vài tháng trước. Một căn mặt tiền đường Lý Thường Kiệt, rộng 56 m2, hiện được ký gửi với giá 16,7 tỷ đồng, giảm hơn 5 tỷ đồng so với mức chủ nhà từng kỳ vọng hồi tháng 5. Chủ muốn bán nhanh để tất toán khoản vay đến hạn.

Hay trên đường Bàn Cờ, quận 3 cũ, một căn nhà phố 28 m2, xây một trệt bốn lầu, cũng giảm từ 15 tỷ đồng xuống khoảng 10,8 tỷ đồng. Tại khu vực Phan Văn Trị, quận 5 cũ, căn nhà mặt tiền từng cho thuê hơn 40 triệu đồng mỗi tháng được rao 16,4 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 2,5 tỷ đồng so với mức giá đầu tháng 9.

Khảo sát của VnExpress trong tháng 10 cũng cho thấy giá nhà riêng, nhà phố được điều chỉnh mạnh tại nhiều khu vực, từ khu trung tâm như quận 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình cũ đến Bình Tân, Gò Vấp, quận 7, quận 2 hay quận 12 cũ... Mức giảm phổ biến 1-5 tỷ đồng, thậm chí hàng chục tỷ đồng ở những tài sản giá trị lớn.

Áp lực giảm giá cũng lan sang nhà phố trong các khu đô thị. Tại phường Bình Trưng, một căn nhà phố kết hợp văn phòng rộng 5x19 m được chào 29 tỷ đồng, giảm 36% so với mặt bằng giá bán ghi nhận đầu năm. Dù vậy, căn nhà đến nay vẫn chưa có thanh khoản. Nhiều khu dân cư ngoại thành quận 2, quận 9, khu Nam và khu Tây cũng ghi nhận tình trạng giảm hàng tỷ đồng dưới áp lực chung của thị trường.

Diễn biến này tương đồng với dữ liệu của nhiều đơn vị nghiên cứu. Theo Batdongsan, giá rao nhà mặt phố tại TP HCM giảm trung bình khoảng 6-10% trong 9 tháng qua. DKRA Consulting cũng ghi nhận mặt bằng giá nhà riêng, nhà phố tại TP HCM giảm khoảng 10-15% so với cùng kỳ, trong đó mức điều chỉnh mạnh tập trung ở những tài sản mà chủ sở hữu chịu áp lực tài chính hoặc cần tất toán khoản vay.

Giá giảm đang kéo một bộ phận người mua trở lại sau giai đoạn khá trầm lắng. Theo các môi giới, lượng khách tìm nhà cải thiện khi mặt bằng giá hạ nhiệt, nhất là nhóm có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, việc giảm giá chưa đồng nghĩa giao dịch dễ dàng hơn.

Ông Phan Minh Toàn, đại diện sàn môi giới nhà đất Tân Bình, cho biết người mua vẫn giữ tâm lý "ép giá mạnh", với các tài sản đang thế chấp ngân hàng. Với ngân sách khoảng 10 tỷ đồng trở lên, khách hiện có nhiều lựa chọn nên không còn tâm lý phải quyết định nhanh. Không hiếm trường hợp hai bên đã thống nhất giá nhưng người mua sau đó đổi ý vì tìm được căn khác phù hợp hơn trong cùng tầm giá.

Ông Phan Vi, môi giới nhà phố lâu năm tại TP HCM, nhìn nhận điểm nghẽn giao dịch hiện nay nằm ở khoảng cách giữa mức giá người bán có thể chấp nhận và khả năng chi trả của người mua. Theo ông, nhiều căn nhà phố từ 70-100 tỷ đồng giảm còn 50-70 tỷ đồng, nhưng người có ngân sách 30-40 tỷ đồng vẫn không thể mua. "Với họ, tài sản vẫn vượt khả năng tài chính", ông nói.

Theo ông Vi, trước đây người mua nhà phố có thể vay thêm để nâng ngân sách khi kỳ vọng giá tiếp tục tăng. Hiện bài toán đã thay đổi. Lãi suất vay mua bất động sản phổ biến khoảng 12-14% một năm, một số khoản vay thả nổi lên 15-16%, khiến người mua phải tính kỹ khả năng trả nợ thay vì chỉ nhìn vào khoản tiền được giảm.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan, cho rằng khả năng khai thác cũng không còn đủ sức thu hút nhà đầu tư và người mua săn nhà phố như trước đây dù giá bán hạ nhiệt. Ông cho biết tỷ suất cho thuê nhà riêng, nhà phố hiện chỉ khoảng 2% một năm, khiến người mua khó chấp nhận mức giá cao nếu tài sản không tạo ra dòng tiền tương xứng. Bên cạnh đó, nỗi lo về quy hoạch, pháp lý, chỉnh trang đô thị thời gian qua cũng khiến nhóm tài sản này bị nhìn nhận thận trọng hơn.

Trong bối cảnh đó, giảm giá trở thành cách phổ biến để chủ nhà rút ngắn thời gian bán. Tuy nhiên, mức giảm tuyệt đối không phản ánh đầy đủ sức hấp dẫn của một tài sản. Một căn nhà giảm 10-20 tỷ đồng chưa chắc đã rẻ nếu giá sau điều chỉnh vẫn cao hơn đáng kể so với những tài sản tương tự hoặc đi kèm rủi ro về pháp lý, quy hoạch.

Các chuyên gia khuyến nghị trước khi xuống tiền, người mua cần đối chiếu giá giao dịch thực tế tại khu vực, kiểm tra quy hoạch và tình trạng pháp lý như thế chấp, tranh chấp, hoàn công, sở hữu chung hoặc riêng trước khi xuống tiền. Với nhà phố, kết cấu và khả năng khai thác cũng là những yếu tố cần được tính vào giá trị tài sản.

Bảng xếp hạng Dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường chứng khoán Việt Nam

VietnamBiz chính thức khởi động Best Retail Brokers 2026 - bảng xếp hạng thường niên nhằm ghi nhận và đánh giá chất lượng dịch vụ dành cho nhà đầu tư cá nhân tại các công ty chứng khoán Việt Nam.

Với hệ thống tiêu chí đánh giá đa chiều, Best Retail Brokers 2026 hướng tới cung cấp một góc nhìn toàn diện về chất lượng dịch vụ bán lẻ, đồng thời ghi nhận những công ty chứng khoán đang tạo ra trải nghiệm tốt nhất cho nhà đầu tư.

Tìm hiểu Best Retail Brokers 2026: https://rankings.vietnambiz.vn

Nhà đầu tư có thể tham gia khảo sát, góp tiếng nói vào Bảng xếp hạng và có cơ hội nhận quà từ Ban Tổ chức.

Tham gia khảo sát
Best Retail Brokers 2026