'Làn sóng' trả mặt bằng kéo giá thuê nhà phố TP HCM lao dốc
Anh Hiền, chủ căn nhà phố 85 m2 trên đường Lý Thường Kiệt, cho biết vừa chốt giá cho thuê với mức thấp hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là lần thứ 2 trong một năm qua, anh phải giảm giá nhà để kéo khách.
Đầu năm ngoái, giá chào thuê mặt bằng trên là hơn 60 triệu đồng một tháng, đến gần cuối năm, khách thuê khó khăn, thương lượng giảm xuống 40 triệu đồng. Hiện nay, anh tiếp cận khách thuê mới với mức giá đưa ra chỉ khoảng 35 triệu đồng.
Tình cảnh tương tự ghi nhận tại một căn nhà phố trên đường Âu Cơ. Sau khi khách thuê trả mặt bằng vào tháng 8/2025 do kinh doanh thua lỗ, chủ nhà phải giảm giá từ 95 triệu đồng xuống 80 triệu đồng mỗi tháng. Hiện tại, giá chào thuê căn này chỉ còn quanh 70 triệu đồng, thấp hơn gần 26%.
Ở phân khúc cao hơn, anh Vỹ, môi giới nhà phố tại khu vực nội thành, cho biết một mặt bằng trên trục Điện Biên Phủ vừa được chào thuê khoảng 150 triệu đồng mỗi tháng, giảm khoảng 17% so với cuối năm ngoái. Trước đó, vào năm 2022, mặt bằng này từng được cho thuê gần 250 triệu đồng mỗi tháng, sau đó điều chỉnh còn khoảng 180 triệu đồng cuối năm 2024.
Ghi nhận của VnExpress cũng cho thấy làn sóng trả mặt bằng tại TP HCM chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, thậm chí gia tăng trong nửa đầu năm nay. Trên các trục thương mại được xem là "đất vàng" như Ngô Đức Kế, Hàm Nghi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Nam Kỳ Khởi Nghĩa... bên cạnh các mặt bằng bỏ trống kéo dài nhiều tháng, thậm chí cả năm, gần đây lại xuất hiện thêm những mặt bằng mới gia nhập làn sóng tìm khách thuê. Các tuyến lân cận như Phan Đình Phùng, Lê Thánh Tôn, Mạc Thị Bưởi, Nguyễn Công Trứ, Hai Bà Trưng... cũng ghi nhận tình trạng tương tự, khi các mặt bằng cũ chưa kịp lấp đầy đã tiếp tục xuất hiện thêm điểm mới chào thuê.
Xu hướng này cũng lan sang các quận cận trung tâm như quận 3, quận 10, Phú Nhuận và Bình Thạnh cũ. Trên các trục Điện Biên Phủ, Cao Thắng, Cách Mạng Tháng Tám, Sư Vạn Hạnh, Nguyễn Văn Trổi... số mặt bằng trống tiếp tục gia tăng khi nhiều điểm kinh doanh dừng hoạt động. Riêng đoạn đường 3/2 từ Cao Thắng đến vòng xoay Dân Chủ, chưa đầy 500 m đã có gần chục mặt bằng chào thuê.
Thống kê từ các sàn môi giới nhà phố tại TP HCM nửa đầu năm, lượng khách tìm thuê giảm rõ rệt trong khi nguồn cung mặt bằng cần cho thuê tăng khoảng 20-30% so với cùng kỳ năm trước. Để tăng khả năng chốt hợp đồng, nhiều chủ nhà phải điều chỉnh điều kiện thuê như giảm tiền cọc, kéo dài thời gian sửa chữa hoặc nới lỏng các điều khoản phạt vi phạm.
Mặt bằng nhà phố trên đường Ngô Đức Kế đang chào thuê tháng 6/2026. Ảnh: Phương Uyên
Làn sóng trả mặt bằng gia tăng đã kéo theo giá thuê nhà phố tiếp tục giảm sâu. Theo các sàn môi giới, giá chào thuê nhà phố tại TP HCM hiện giảm 8-10% so với cuối năm ngoái. Nhiều mặt bằng thậm chí giảm 15-20% so với giai đoạn phục hồi nhẹ thời điểm giữa năm 2025.
Dữ liệu từ Batdongsan cũng ghi nhận giá thuê nhà phố tại TP HCM đồng loạt đi xuống trong quý II. Trong đó quận 10 và quận 11 cũ giảm 24-25%, quận 1 cũ giảm gần 9%, còn các quận 4, 5, 7, Bình Thạnh và Phú Nhuận cũ giảm từ 7% đến 16% so với quý I trước đó. Mức giảm trên mới phản ánh giá chào thuê, còn thực tế khi chốt hợp đồng, biên độ giảm có thể lớn hơn.
Đà giảm giá thuê diễn ra trong bối cảnh nhiều chi phí vận hành tăng. Theo Cục Thống kê, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân 5 tháng đầu năm tại TP HCM tăng 5,7% so với cùng kỳ, với 10/11 nhóm hàng hóa và dịch vụ ghi nhận mức tăng. Áp lực chi phí sản xuất và vận hành gia tăng trong khi sức mua phục hồi chậm tiếp tục gây sức ép lên hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Lãnh đạo một sàn môi giới cho biết, điểm đáng chú ý hiện nay không chỉ là mức giảm giá, mà là vòng đời thuê ngày càng ngắn. Nhiều mặt bằng vị trí đẹp có thể nhanh chóng được lấp đầy, nhưng chỉ sau thời gian ngắn đã phải tìm khách mới do hiệu quả kinh doanh không như kỳ vọng. Việc liên tục treo biển thuê trở lại khiến giá trị thương mại của mặt bằng suy yếu, kéo theo đó là giá thuê sụt giảm.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc thị trường Savills TP HCM, nói mô hình nhà phố thương mại từng phát triển dựa trên ba lợi thế lớn gồm lưu lượng khách qua lại cao, khả năng nhận diện thương hiệu tốt và nguồn cung khan hiếm. Những yếu tố này giúp giá thuê liên tục tăng trong nhiều năm, thậm chí nhanh hơn tốc độ tăng trưởng doanh thu của không ít ngành bán lẻ.
Khi nền tảng thị trường thay đổi, sự phát triển của thương mại điện tử và mô hình bán hàng đa kênh khiến doanh thu không còn phụ thuộc hoàn toàn vào vị trí cửa hàng. Lợi thế độc quyền về vị trí, yếu tố từng giúp nhiều mặt bằng nhà phố duy trì mức giá thuê cao, dần suy giảm. Trong khi đó, các quy định quản lý vỉa hè ngày càng chặt chẽ cũng khiến việc khai thác mặt bằng gặp thêm nhiều hạn chế, khiến mặt bằng không còn là công cụ tạo doanh thu duy nhất mà chỉ là một phần trong hệ sinh thái bán hàng.
Theo bà Hương, xu hướng này đang thúc đẩy nhiều thương hiệu thu hẹp diện tích cửa hàng, chuyển sang mô hình showroom trải nghiệm hoặc kết hợp giữa bán hàng trực tiếp và trực tuyến. Điều này khiến nhu cầu đối với các mặt bằng lớn, giá thuê cao suy giảm đáng kể.
Bà Mai Võ, Trưởng bộ phận Bán lẻ CBRE Việt Nam, cho rằng nhà phố cho thuê sẽ không biến mất nhưng sẽ phân hóa mạnh hơn trong những năm tới. Các ngành hàng phụ thuộc nhiều vào khách vãng lai như thời trang, mỹ phẩm hay hàng tiêu dùng phổ thông sẽ chịu áp lực lớn do cạnh tranh trực tiếp với thương mại điện tử. Trong khi đó, các lĩnh vực cần hiện diện vật lý như giáo dục, y tế, dịch vụ cá nhân, ngân hàng, showroom trải nghiệm hoặc giải trí vẫn duy trì nhu cầu thuê ổn định.
Theo bà Mai Võ, thị trường cũng đang chứng kiến sự thay đổi trong cách định giá. Nếu trước đây giá thuê thường được neo theo kỳ vọng của chủ nhà hoặc các giao dịch lịch sử, thì hiện nay mức giá ngày càng gắn chặt với hiệu quả kinh doanh của khách thuê. Các mô hình hợp tác linh hoạt hơn như chia sẻ doanh thu, cho thuê từng phần diện tích hoặc hợp đồng ngắn hạn có thể trở nên phổ biến hơn trong thời gian tới.
"Câu chuyện của thị trường trong tương lai không còn là giá thuê có quay lại đỉnh cũ hay không, mà là khả năng thích nghi với xu hướng bán lẻ mới", bà Mai Võ nhận định. Theo bà, những mặt bằng có vị trí thuận tiện, dễ tiếp cận, công năng linh hoạt và mức giá phù hợp vẫn sẽ giữ được giá trị. Ngược lại, các tài sản chỉ dựa vào lợi thế mặt tiền nhưng chi phí khai thác quá cao sẽ tiếp tục đối mặt áp lực giảm giá và kéo dài thời gian bỏ trống.
Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 - Summer Summit
Thời gian: 11/06/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội
Vietnam Investment Forum 2026 - Summer Summit quy tụ đại diện cơ quan quản lý, lãnh đạo ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, giám đốc phân tích và các chuyên gia kinh tế độc lập, tập trung vào bức tranh vĩ mô, AI & Big Data và chiến lược tìm kiếm Alpha trong nửa cuối năm 2026.
Ba phiên thảo luận chính:
Phiên thảo luận 1: Vĩ mô 2026 - Việt Nam trước các cú sốc từ bên ngoài và cơ hội từ bên trong
Phiên thảo luận 2: AI & Big Data - Từ lợi thế ra quyết định đến thế hệ sản phẩm đầu tư mới
Phiên thảo luận 3: Cơ hội tìm kiếm Alpha trên thị trường chứng khoán và các kênh tài sản phổ biến
Tìm hiểu chương trình tại VIF 2026 Summer Summit.
Tham gia khảo sát "Dự báo của bạn về nửa cuối năm 2026" để có cơ hội nhận vé mời đặc biệt từ Ban Tổ chức.
