Nhà đầu tư lo thiệt hại nặng với lệnh cấm cho thuê chung cư ngắn ngày

Nhiều chung cư tại TP HCM những ngày qua đã ra các quy định không cho phép chủ căn hộ cho thuê ngắn ngày theo dạng Airbnb, sau khi UBND thành phố ra quyết định cấm hoạt động này.

Tại các chung cư như Icon 56, The Tresor, Milelium... ban quản lý không cho dẫn khách thuê ngắn ngày lên căn hộ. Động thái này khiến nhiều nhà đầu tư dịch vụ Airbnb "như đang ngồi trên lửa".

Ông Hoàng Tuấn, một nhà đầu tư kinh doanh mô hình cho thuê chung cư theo diện căn hộ dịch vụ, Airbnb, cho biết đã hoạt động trong lĩnh vực này 5-6 năm, đang cho thuê gần trăm căn hộ tại nhiều dự án ở TP Thủ Đức, Bình Thạnh, quận 7 và Phú Nhuận. Hầu hết căn hộ đang kinh doanh đều là thuê lại từ chủ sở hữu, với chi phí hàng tháng từ 15-25 triệu đồng mỗi căn.

Theo ông, việc cho thuê lưu trú ngắn ngày dễ có khách và thu nhập tốt hơn thuê dài hạn, có những thời điểm doanh thu từ việc cho thuê một căn hộ có thể đạt tới 50-60 triệu đồng mỗi tháng. "Cấm lưu trú du lịch, đơn vị tôi sẽ thiệt hại hàng trăm triệu đồng mỗi tháng, nguy cơ đền hợp đồng, mất tiền cọc với khách hàng đã đặt từ trước. Những chủ nhà đang cho thuê mô hình này cũng sẽ bị ảnh hưởng", ông nói.

Chị Quỳnh Hương (Thảo Điền, TP Thủ Đức) cho hay đã bỏ cả chục tỷ đồng (có đi vay) mua 2 căn hộ tại quận 7 và quận Bình Thạnh đầu tư cho thuê Airbnb. Ngoài số tiền trên, chị còn phải chi thêm gần tỷ đồng để mua sắm nội thất, thiết kế, dịch vụ vệ sinh, sửa chữa, quảng cáo... Số tiền đầu tư không nhỏ nhưng chưa khai thác được bao lâu, nay có nguy cơ phải dừng lại, làm chị lo lắng.

Chị cho biết trung bình mỗi tháng mô hình này mang về dòng tiền ổn định từ 25-30 triệu đồng, giai đoạn cao điểm có thể còn nhiều hơn. Đây là nguồn thu nhập chính của gia đình dùng để trả ngân hàng và sinh hoạt. "Nếu ban quản lý yêu cầu, tôi sẽ chuyển sang cho thuê dài hạn, chỉ là cho thuê dài hạn lợi nhuận không bằng, khó kiếm khách, sợ khó thu hồi được vốn", chị cho hay.

Theo chị Hương, thay vì cấm, thành phố nên có hướng đề ra quy định quản lý hình thức này để bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người dân.

Cũng đi vay tiền tỷ mua căn hộ cho thuê, đồng thời thuê các căn hộ và nhận quản lý (host) 25 căn khác kinh doanh dịch vụ lưu trú, anh Mạnh Dương (quận 10), cho biết dòng tiền từ khai thác cho thuê vẫn đang giúp anh gánh lãi ngân hàng, chưa có lời. Việc cấm không cho kinh doanh Airbnb có thể đẩy anh đến cảnh vỡ nợ, ảnh hưởng đến quyền lợi của những người đã đầu tư căn hộ.

"Nhiều người bỏ ra số tiền lớn để mua nhà, đầu tư nội thất nhưng lại không được kinh doanh, thiệt hại không kể được", anh nói.

Đánh giá về tác động từ quy định cấm lưu trú du lịch trong dự án chung cư để ở, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng mặt tích cực của chính sách là đảm bảo an toàn, trật tự trong các khu chung cư, giúp định hình thị trường theo hướng phục vụ nhu cầu ở thực hơn là khai thác đầu tư. Về dài hạn, thị trường sẽ dần thích nghi, với xu hướng dịch chuyển dòng vốn sang các phân khúc phù hợp hơn như căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp hoặc khách sạn.

Đồng tình, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định với quy định mới, nhà đầu tư buộc phải chuyển hướng sang cho thuê dài hạn, kéo theo nguồn cung phân khúc này gia tăng. Giá thuê căn hộ qua đó có thể hạ nhiệt phần nào dưới áp lực cạnh tranh cao hơn, giúp người thuê nhà có nhiều lựa chọn hợp lý hơn. Ngoài ra động thái này cũng giúp vực dậy hoạt động ngành lưu trú du lịch chính quy là khách sạn và căn hộ dịch vụ.

Dù vậy các chuyên gia thừa nhận lệnh cấm của TP HCM sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường chung cư cả đầu tư và cho thuê, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp khu vực trung tâm và các điểm "nóng" về thu hút du lịch lưu trú ngắn ngày.

Ông Đinh Minh Tuấn nhìn nhận phân khúc cho thuê sẽ gặp khó khi mất đi một kênh đầu tư tiềm năng. Lợi suất cho thuê giảm, đặc biệt với những nhà đầu tư từng khai thác mô hình ngắn hạn như Airbnb. Khi không thể cho thuê linh hoạt, lợi nhuận từ việc cho thuê trở nên kém hấp dẫn hơn, sức hút đầu tư của phân khúc căn hộ có thể giảm theo.

Bên cạnh đó, nếu không thể khai thác cho thuê ngắn hạn, một số nhà đầu tư sẽ tìm cách thoát hàng, làm tăng lượng căn hộ trên thị trường thứ cấp. Điều này tạo áp lực giảm giá trong ngắn hạn, đặc biệt ở những khu vực có nhiều căn hộ từng được sử dụng để cho thuê ngắn ngày.

Theo ông Lê Quốc Kiên, phân khúc chung cư cao cấp bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi quy định này. Khách hàng mua căn hộ cao cấp thường đã có nhà ở chỗ khác, nên họ mua đầu tư và khai thác cho thuê. Do đó, việc cho thuê mất đi 1 phân khúc ngắn ngày, nhu cầu mua đầu tư giảm mạnh, dẫn đến thanh khoản chung cư suy giảm.

Việc bán căn hộ cũng trở nên khó khăn hơn với các chủ đầu tư, đặc biệt là với những dự án gần khu vực trung tâm, sân bay hoặc các điểm thu hút du lịch. Bởi một trong những cách để thuyết phục khách hàng chốt mua nhà là khả năng khai thác cho thuê.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng lệnh cấm này sẽ không gây ảnh hưởng đến hoạt động du lịch hay kinh tế địa phương bởi thị trường không thiếu sản phẩm thay thế như khách sạn, căn hộ dịch vụ, office. Tuy nhiên sẽ tác động đến thanh khoản của phân khúc căn hộ cũng như lợi nhuận của nhà đầu tư. Thực tế tại nhiều dự án chung cư từng nghiêm cấm hình thức lưu trú ngắn ngày, giá thuê sau đó đã giảm 15-20%. Dù vậy tác động sẽ chỉ trong ngắn hạn.

Một băn khoăn được nhiều chuyên gia quan tâm là tính khả thi của quy định. Thực tế việc cấm cho thuê lưu trú ngắn ngày ở căn hộ chung cư đã được đề cập trong Luật Nhà ở 2014, quy định chung cư chỉ được sử dụng vào mục đích để ở, không phải để kinh doanh lưu trú như khách sạn. Tuy nhiên những năm qua, do quản lý chưa chặt chẽ, nhiều nhà đầu tư đã lợi dụng kẽ hở để khai thác mô hình này mà không bị xử lý.

Việc siết chặt quản lý lần này của TP HCM, theo các chuyên gia, là bước đi nhằm đưa chung cư trở về đúng chức năng ban đầu của nó. Điều này sẽ giúp thị trường phát triển bền vững hơn, tránh những rủi ro pháp lý trong tương lai. Tuy nhiên, để thực hiện áp dụng triệt để hiệu quả, không tái diễn tình trạng "lấp lửng" như hiện nay, cơ quan chức năng cần chế tài xử phạt hành chính hoặc hình sự hợp lý với các bên tham gia gồm chủ căn hộ, đơn vị quản lý vận hành chung cư và người kinh doanh nếu việc lưu trú ngắn ngày đó để xảy ra cháy nổ, tổ chức các hoạt động trái pháp luật.