Nhà đầu tư căn hộ đã bớt lướt sóng

Đầu năm nay, thị trường bất động sản miền Bắc có đợt sóng nhẹ, được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ. Theo đánh giá của ông Nguyễn Duy Khánh, Tổng giám đốc CTCP DXMD Việt Nam, thị trường miền Nam có thể có diễn biến tương tự trong những tháng cuối quý II và đầu quý III bởi thị trường miền Nam thường có xu hướng phát triển sau thị trường miền Bắc một giai đoạn ngắn.

So với giai đoạn thấp điểm cách đây một năm, nguồn cung nhà ở mới, cụ thể là căn hộ chung cư ở hai thành phố lớn gồm TP HCM và Hà Nội tăng bằng lần. TS. Phạm Anh Khôi Viện trưởng Dat Xanh Services - FER, cho biết tổng nguồn cung nhà ở ghi nhận gần 20.700 sản phẩm, tăng 182% so với cùng kỳ năm 2023 và tăng gần 46% so với cuối năm 2023. Lũy kế tổng nguồn cung sơ cấp gần 69.200 căn và tồn kho xấp xỉ 45.700 căn (TP HCM và tỉnh giáp ranh chiếm hơn 22.800 căn, Hà Nội và tỉnh giáp ranh chiếm hơn 12.900 căn).

Ở thị trường sơ cấp, giá bán được ghi nhận 26 - 70 triệu đồng/m2 đối với khu vực Hà Nội, tăng 15 - 20% so với cùng kỳ và 29 - 82 triệu đồng/m2 ở khu vực TP HCM, tăng 3 - 5% so với cùng kỳ. Ở thị trường thứ cấp, dù tình trạng bán cắt lỗ vẫn còn nhưng nhìn chung giá bán đã tăng nhẹ trở lại. 

Theo chia sẻ của chị Hồng Hạnh, môi giới căn hộ bán và cho thuê tại TP HCM, các sản phẩm chào bán ra thị trường được hấp thụ tốt ở giai đoạn Tết Nguyên Đán, tức khoảng ba tháng đầu năm và đến nay đã hạ nhiệt hơn. “Vẫn có nhiều khách đi xem nhà, cả mua và thuê để ở nhưng hiện tại đang bán khó hơn giai đoạn Tết”, chị nói.

Ông Nguyễn Duy Khánh cho rằng lượng khách hàng mua chung cư trong những tháng vừa rồi có cả để ở và đầu tư, chỉ khác là người mua có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đô thị, trong khi tỷ lệ khách mua nhà ở TP HCM trước đây rất nhiều. Với lãi suất tiền gửi như hiện tại, bất động sản vẫn là kênh đầu tư nhưng hơi thiên hướng về tích lũy tài sản hơn là đầu tư lướt sóng như thời kỳ phát triển nóng.

Quan sát của ông Khánh cho thấy trong quý II vừa rồi, căn hộ Bình Dương được hấp thụ tương đối tốt với khoảng 1.000 - 2.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, trong bối cảnh khi phân khúc căn hộ trung – cao cấp tại TP HCM không có. Song, thị trường TP HCM vừa rồi có một số ít sản phẩm cao cấp, hấp thụ tốt khi đã bán được 500 - 600 sản phẩm ở đợt công bố đầu tiên.

“Sản phẩm ở đâu để tiếp tục là bài toán của thị trường TP HCM trong giai đoạn tới. Đến thời điểm hiện tại, tôi thấy gần như chưa có lời giải. Hiện trạng bây giờ là chi phí đầu vào phát triển dự án của doanh nghiệp rất cao, cộng thêm thuế rất cao nên việc doanh nghiệp sẵn sàng giảm giá bán gần như không có. Doanh nghiệp phải đánh đổi giữa việc cân đo đong đếm, giảm bớt lợi nhuận để đạt được mục tiêu, kế hoạch kinh doanh”, ông Khánh nói.

Cũng theo đánh giá của chuyên gia, hiện các đơn vị lựa chọn triển khai, bán sản phẩm như thế nào phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, nhất là các luật mới sắp có hiệu lực vào đầu tháng 8. Những dự án được duyệt pháp lý hiện nay rất hạn chế.

Chuyên gia dự báo "chu kỳ bất động sản chỉ vừa mới bắt đầu, có thể phát triển tiếp hay không phụ thuộc rất nhiều vào nguồn sản phẩm. Thị trường bất động sản không thể phát triển nhanh trở lại mà phải chậm hơn các giai đoạn trước đây".