Ngân hàng tăng lãi suất cho vay BĐS và tín hiệu sớm từ nhóm Big4

Big 4 đồng loạt nâng lãi suất cho vay bất động sản

Những con số 5,5% - 6,5%/năm hay thậm chí 7% - 7,5%/năm đã không còn xuất hiện phổ biến trên các bảng giới thiệu chương trình cho vay ưu đãi mua nhà của các ngân hàng trong thời gian gần đây.

"Lãi suất vay mua bất động sản giờ cao quá, không còn rẻ như ngày trước", chị Thu Hà (Long Biên) chia sẻ với chúng tôi vào những ngày đầu năm 2026. Chị cho biết khoản vay cũ của chị tại một Big4 có lãi suất 6,5%/năm giờ đã lên hơn 10%/năm, còn với khoản vay mới thì còn cao hơn nữa.

"Lãi suất cho vay mua nhà tăng cao" là một trong những vấn đề nóng được đề cập đến trên nhiều diễn đàn và nhóm nhà đầu tư. 

Điểm đáng chú ý trong thời gian này là động thái sớm của các "ông lớn" Big4, những ngân hàng thường có những chương trình ưu đãi với lãi suất thấp nhất thị trường nhờ có ưu thế mạnh từ nguồn vốn rẻ.

Mới đây, Vietcombank công bố chương trình cho vay ưu đãi vẫn với thời gian tối đa là 35 năm nhưng lãi suất vay ưu đãi nhất đã được nâng lên mức 9,6%/năm áp dụng cho lựa chọn cố định trong 6 tháng; 9,9% áp dụng khi cố định 12 tháng đầu.

Đáng chú ý, với các lựa chọn cố định 18 tháng và 24 tháng mức lãi suất được áp dụng tương ứng đã lên tới 13,6% và 13,9%/năm.

Không chỉ Vietcombank, một "ông lớn" khác cũng công bố biểu lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản với mức lãi suất tối thiểu là 9,7%/năm với lựa chọn cố định trong 6 tháng đầu và tối thiểu 10,1%/năm khi cố định trong 12 tháng đầu. Với lựa chọn cố định 18 tháng đầu, mức lãi suất áp dụng là 13,5%/năm.

Với một số mục đích vay khác như cho vay mua ô tô, cho vay phục vụ nhu cầu đời sống, cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay trả nợ trước hạn tổ chức tín dụng khác, có tài sản bảo đảm, lãi suất tối thiểu áp dụng ở mức thấp hơn lần lượt là 8,2%/năm khi chọn cố định 6 tháng; 8,7% khi cố định 12 tháng và 9%/năm cố định trong 18 tháng.

Hay trước đó vào giữa tháng 1, trên nhiều nhóm diễn đàn thông tin về việc VietinBank nâng lãi suất cho vay bất động sản. Theo đó, với các khoản vay giải ngân mới đàm phán áp dụng lãi suất là 14%/năm, các chi nhánh được phép chủ động giải ngân. Riêng với các khoản vay bất động sản có lãi suất thấp hơn ngưỡng này cần phải đăng ký trước và chỉ được giải ngân khi được duyệt từ Trụ sở chính.

Bên cạnh nhóm Big4, ở khối ngân hàng tư nhân, các chương trình cho vay mua nhà ưu đãi cũng không còn được quảng cáo rầm rộ như giữa năm 2025. Mặt bằng lãi suất tại nhóm này cũng tăng lên đáng kể.

Kiểm soát tốc độ tăng của tín dụng bất động sản

Động thái của các ngân hàng diễn ra sau khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung của chính tổ chức đó (ngày 31/12/2025).

NHNN cho biết sẽ theo dõi, đánh giá tình hình tăng trưởng tín dụng nói chung và tăng trưởng tín dụng lĩnh vực BĐS của TCTD trong năm 2026 và sẽ xem xét giảm trừ room tín dụng nếu TCTD không tuân thủ.

Cùng với đó, các TCTD phải hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, các động lực tăng trưởng của nền kinh tế.

Trên thực tế trong năm 2025, tín dụng toàn nền kinh tế tăng 19,01%, mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây với động lực tăng trưởng chính đến từ mảng cho vay doanh nghiệp, cho vay bất động sản.

Theo số liệu từ NHNN, tính đến cuối tháng 11/2025, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng (tăng 34,3% so với năm trước), chiếm 24,8% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Trong đó, tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản chiếm tới 44,2% dư nợ. 

Xét theo cơ cấu theo số liệu từ Bộ xây dựng, dư nợ tín dụng với các dự án đầu tư khu đô thị và nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn với hơn 628.000 tỷ đồng; dư nợ vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt hơn 673.000 tỷ đồng. Còn lại là dư nợ vay cho thuê các dự án văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng, sửa chữa nhà...

Tại nhiều ngân hàng, mảng cho vay kinh doanh bất động sản cũng ghi nhận tăng hai chữ số, có nơi tăng bằng lần so với cuối năm trước. 

Chu kỳ tiền rẻ đã kết thúc

Việc các ngân hàng đồng loạt nâng lãi suất cho vay bất động sản là tín hiệu cho thấy thời kỳ tiền rẻ kéo dài trong vài năm qua đã kết thúc. Lãi suất huy động tăng trở lại tại nhiều ngân hàng vào cuối 2025 đã kéo theo sự dịch chuyển của lãi suất cho vay.

Từ đó, ảnh hưởng gián tiếp tới thị trường bất động sản khi áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, tham gia thị trường trong những đợt tăng nóng.

Theo báo cáo mới đây của VinaCaptal, lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên khoảng 11% vào cuối năm 2025, mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ, nhưng vẫn ở ngưỡng có thể chấp nhận được đối với người mua nhà để ở.

Tuy nhiên, các chuyên gia của công ty quản lý quỹ này cũng cho rằng lập trường thận trọng với cho vay bất động sản của NHNN sẽ không kéo dài sang nửa cuối năm, bởi vì phát triển bất động sản là một trong ba động lực quan trọng mà Chính phủ có thể sử dụng để thúc đẩy tăng trưởng GDP trong năm nay.

Với giả định môi trường vĩ mô ổn định trong nửa đầu năm, đơn vị này dự báo các ngân hàng sẽ quay trở lại đẩy mạnh cho vay đối với chủ đầu tư và mở rộng tín dụng bất động sản vào cuối năm, qua đó giúp thị trường bất động sản phục hồi, dù khó có khả năng xuất hiện một đợt tăng giá mạnh mới.

Theo các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất đang là vấn đề rất đáng lưu ý. Chỉ trong thời gian ngắn, lãi suất đã có dấu hiệu tăng nhanh, tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà ở thực.

VARS cho rằng việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống nhưng không gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển. Bởi nếu mặt bằng lãi suất quá cao, không chỉ thị trường địa ốc mà cả nền kinh tế nói chung đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực.