Ngân hàng muốn thu hồi nợ nhưng bất động sản thế chấp khó thanh lý

Agribank Chi nhánh Đống Đa ngày 8/12 thông báo bán đấu giá lần 5 khoản nợ của CTCP Khách sạn Bến Du Thuyền (Marina Hotel) – chủ đầu tư dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia (Swisstouches La Luna Resort) tại TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

Tài sản đảm bảo cho khoản nợ của doanh nghiệp này là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản đấu giá gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc Dự án “Trung tâm Bến Du Thuyền Hoàng Gia – Khu B” tại Khu đô thị Vĩnh Hòa, phường Vĩnh Hòa, TP Nha Trang.

Cụ thể, gồm: Các tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc Khu B là căn hộ hình thành trong tương lai (bao gồm 690 căn hộ và sân vườn Penthouse tầng 36), Công trình xây dựng hình thành trong tương lai (bao gồm Tầng hầm và 35 tầng kinh doanh thương mại).

Các quyền, lợi ích, khoản thanh toán mà Bên thế chấp có thể nhận được sau thời điểm Hợp đồng thế chấp có hiệu lực liên quan tới Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhưng không giới hạn: các khoản thanh toán do thửa đất bị thu hồi; các khoản thanh toán từ các giao dịch cho thuê, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và/hoặc Tài sản gắn liền với đất; tiền bảo hiểm, bồi thường tài sản gắn liền với đất; ...).

Giá khởi điểm cho khoản nợ lần này là hơn 948 tỷ đồng, giảm gần 200 tỷ đồng so với lần rao bán đầu tiên (1.145 tỷ đồng) vào hồi tháng 9/2023.

CTCP Khách sạn Bến Du Thuyền được thành lập vào cuối tháng 11/2011, trụ sở đặt tại TP Nha Trang, Khánh Hòa. Tại thời điểm đăng ký thay đổi hồi tháng 6/2021, doanh nghiệp tăng vốn điều lệ từ 900 tỷ đồng lên 1.250 tỷ đồng. Người đại diện theo pháp luật công ty hiện nay là ông Trần Ngọc Thắng và ông Lã Quang Bình.

Hay cuối tháng 11 vừa qua, Agribank AMC LTD đã thông báo bán đấu giá lần 4 khoản nợ của Công ty TNHH Suối Cát tại Agribank Chi nhánh tỉnh Bình Thuận.

Theo giá trị ghi sổ của Agribank Chi nhánh tỉnh Bình Thuận, khoản nợ tạm tính đến ngày 21/9/2023 là 279,3 tỷ đồng. Trong đó, nợ gốc là 189,4 tỷ đồng đồng; hơn 93 tỷ đồng là nợ lãi.

Tài sản bảo đảm cho khoản nợ là toàn bộ Khu vui chơi giải trí Suối Cát (xã Tiến Lợi, TP Phan Thiết); 3 QSDĐ tại số 383 Trần Quý Cáp, xã Tiến Lợi, TP Phan Thiết; giá trị tài sản hình thành trong tương lai Khu vui chơi giải trí Suối Cát giai đoạn 2 trên tổng diện tích đất là 21.132 m2 bao gồm các công trình: Tàu lượn cao tốc, vũ trường, bãi đậu xe, cổng bán vé, phao đụng, xe đụng, khu vườn cây ăn quả.

Ngoài ra tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai Khu vui chơi giải trí Suối Cát giai đoạn 2 trên tổng diện tích: 6.570,5 m2 (bao gồm các hạng mục: Sân khấu ngoài trời có mái che và phần san lấp mặt bằng); tài sản hình thành trong tương lai Khu vui chơi giải trí Suối Cát giai đoạn 2 (các hạng mục: Quảng trường trung tâm, khách sạn), cùng với một số tài sản hình thành trong tương lai khác tại dự án này.

Giá khởi điểm đấu giá khoản nợ lần này 198 tỷ đồng, giảm hơn 12 tỷ đồng so với lần rao bán hồi tháng 10. Tài sản bảo đảm đã xuống cấp rất nhiều, các hạng mục bị hư hại, giảm chức năng sử dụng.

Trước đó, năm 2007, Công ty TNHH Suối Cát đã được UBND tỉnh Bình Thuận cấp giấy chứng nhận đầu tư Dự án Khu vui chơi giải trí và du lịch Suối Cát với diện tích 54.807 m2.

Mục tiêu chính của dự án là đầu tư xây dựng khu vui chơi giải trí, nhà hàng, khách sạn, với tổng vốn đầu tư hơn 1.300 tỷ đồng, phân kỳ thành 3 giai đoạn đầu tư. Thời điểm được chấp thuận đầu tư xây dựng, đây được xem là khu vui chơi giải trí lớn nhất của tỉnh Bình Thuận.

Thực tế việc ngân hàng rao bán phát mãi "ế" trong bối cảnh kinh tế suy giảm, thị trường bất động sản khó khăn là điều dễ hiểu. Nhất là với các dự án du lịch nghỉ dưỡng, khách sạn… nhà đầu tư còn cần một số tiền rất lớn để vận hành, chưa kể thời hạn thuê đất đôi khi không còn nhiều.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, mặc dù các ngân hàng thường dành một khoảng thời gian nhất định, phổ biến khoảng 3 - 6 tháng cho khách hàng vay có thể tự tìm cách rao bán tài sản để “không mất tất cả".

Tuy nhiên, phần lớn, các khách hàng vay đều không thể xử lý bán tài sản thế chấp trong khoảng thời gian nói trên do nhu cầu sụt giảm, tâm lý người mua vẫn mong muốn bắt “đáy",... đồng thời các “con nợ" này vẫn giữ mức định giá quá cao. 

Đến lượt ngân hàng, mặc dù được rao bán nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn, nhiều bất động sản phát mãi vẫn khó thanh khoản, có những tài sản được rao bán nhiều lần và hạ giá nhưng vẫn không có người mua. 

Tình trạng này theo chuyên gia là do các nguyên nhân khách quan của thị trường, của nền kinh tế. Một phần do việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó. Trong khi đó, có những tài sản bị giới hạn thời gian và tỷ lệ giảm giá.