'Muốn cải tạo chung cư cũ, cần xây dựng cơ chế đảm bảo lợi ích 3 bên'

Ông Nguyễn Trần Nam cho biết, trên địa bàn Hà Nội có hơn 1.500 khối nhà chung cư (từ 4-6 tầng) và 10 khu nhà tập thể thấp tầng (từ 1-3 tầng), với diện tích khoảng 1,7 triệu m2 hiện đã bị xuống cấp, hư hỏng cần được cải tạo, xây dựng lại. Phần lớn quỹ nhà ở này đã được bán và xác lập sở hữu tư nhân cho các hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Chính phủ.

Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó phải kể đến việc buông lỏng quản lý, thiếu kinh phí bảo trì, làm cho quỹ nhà này ở trong tình trạng bị xuống cấp nghiêm trọng.

Hầu hết chung cư cũ đều xảy ra tình trạng “quá tải” và xuống cấp về chất lượng, các căn hộ bị đục phá, cơi nới, xây dựng thêm bể nước, chuồng cọp làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến độ bền và gây ra thấm dột...

Đặc biệt, theo ông Nam, có những nhà chung cư đã bị lún, nứt và xuống cấp trầm trọng, rất dễ bị sụp đổ do tác động bởi biến cố thiên nhiên như động đất, bão... khi đó sẽ trở thành những thảm họa khó lường.

“Do những bất cập trên, có một thời gian dài, người dân đô thị không muốn sống trong các khu nhà tập thể và có xu hướng muốn tạo lập nhà ở riêng lẻ, có đất, có khoảng không riêng, gây áp lực cho thị trường BĐS, sử dụng đất không hiệu quả cũng như tạo bộ mặt đô thị manh mún và lộn xộn”, ông Nam cho biết.

Trước tình trạng trên, ông Nam cho biết, trong thời gian vừa qua, Hà Nội mới chỉ hoàn thành cải tạo 9 khối và hiện nay đang tiếp tục triển khai một số dự án. Cụ thể là nhà B4, B14 Kim Liên, 187 Tây Sơn, khu I Thái Hà, nhà P3 Phương Liệt, khu 51 Huỳnh Thúc Kháng, C1 Thành Công, nhà C6 và B7 Giảng Võ...

Tuy nhiên, thủ tục triển khai và kết quả đạt được còn hạn chế, không đảm bảo mục tiêu “đến năm 2015 hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hoặc đã hết niên hạn sử dụng tại các đô thị trên cả nước” mà Chính phủ đã đề ra.

Một khu chung cư cũ ở quận Đống Đa, Hà Nội. Ảnh Trần Kháng

Có thể cho đấu giá đất

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, nguyên nhân và những vướng mắc chủ yếu của việc tiến độ cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội trì trệ là do: Thiếu quy hoạch, kế hoạch đồng bộ cải tạo lại các khu chung cư cũ của chính quyền đô thị, thiếu vốn, không khai thác hết tiềm năng quỹ đất, quy trình triển khai thực hiện dự án còn có những bất cập, thiếu sự hợp tác giữa doanh nghiệp và người dân....

“Muốn cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cần xây dựng cơ chế đảm bảo lợi ích 3 bên là chính quyền, người dân và doanh nghiệp. Việc cải tạo này cần tiến hành trên phạm vi cả khu, với một quy hoạch đồng bộ để tận dụng tối đa ưu thế về đất đai”, ông Nam cho biết.

Theo quan điểm của Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, về nguyên tắc, để đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ, thành phố có thể xem xét triển khai theo hai hướng:

Thứ nhất, di dời, tái định cư người dân với quỹ nhà dùng để tái định cư đã được xây dựng hoàn thiện trước. Tuy nhiên, cần lưu ý là nhà ở phục vụ tái định cư này phải được thực hiện theo dự án với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật cũng như xã hội, đồng thời giao thông kết nối thuận tiện với khu vực xung quanh; hoặc sử dụng quỹ nhà ở xã hội để tái định cư.

Thứ hai, thành phố có thể cho đấu giá đất/ dự án tại vị trí cũ để bù đắp chi phí.

“Làm như vậy, thành phố có thể đảm bảo được lợi ích của 3 bên: người dân sẽ có quyền chủ động lựa chọn nơi tái định cư, doanh nghiệp thì không mất thời gian giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ dự án còn chính quyền thì chăm lo được nhà ở cho người dân, kết hợp chỉnh trang được đô thị mà không bị sức ép lên hạ tầng”, ông Nam cho biết.

Chung cư cũ sau cải tạo là khu đô thị đa chức năng

Theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, từ những năm 1995, TP đã quy hoạch xây dựng lại một số khu chung cư như: Kim Liên, Mai Hương, Trung Tự, Văn Chương, Nguyễn Công Trứ, Thanh Xuân,... Một số doanh nghiệp đã được giao lập quy hoạch, lập dự án đầu tư, như với khu Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, Văn Chương,... Giải pháp này đã gắn cải tạo chung cư cũ với phát triển đô thị theo quy hoạch chung nhưng khó khăn về nguồn lực thực hiện, về hài hòa quyền lợi của người dân, nhà đầu tư và yêu cầu quản lý nhà nước và kết quả thực hiện vẫn chậm so với kế hoạch.

Theo ông Nghiêm, từ thực tiễn triển khai cho thấy, việc cải tạo chung cư cũ còn không ít khó khăn, vướng mắc: Phần lớn các khu chung cư cũ tập trung ở khu vực nội đô, trung tâm thành phố, nơi có mật độ dân số cao, cần giảm tải áp lực về hạ tầng, giảm dân số, cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn. Tồn tại này không chỉ do phát triển tự nhiên mà còn là lịch sử để lại từ cơ chế, chính sách.

Theo ông Nghiêm, ngay cả cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng chưa thỏa đáng. Trong khi đó, người dân chưa nhận thức đầy đủ quyền cũng như trách nhiệm của mình. Trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ phức tạp, điều chỉnh nhiều chưa xác định rõ yêu cầu...

Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội cho rằng, riêng với công tác quy hoạch, việc cải tạo, tái thiết chung cư cũ phải được lập quy hoạch cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu và lập quy hoạch.

“Quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của TP, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành, với các tiêu chí chính là: dân số, không gian và hệ số sử dụng đất. Cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phố biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng”, ông Nghiêm cho biết.