Một năm bất động sản mất thanh khoản

Sau giai đoạn tăng nóng 2020 - 2021, bắt đầu từ đầu quý II/2022, nhu cầu tìm mua bất động sản trên chợ địa ốc online ghi nhận sụt giảm, giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng chững lại. Thanh khoản thị trường tiếp tục sụt giảm nghiêm trọng hơn từ quý III/2022 cho đến nay.

Nguyên nhân một phần là do ảnh hưởng bởi việc kiểm soát tín dụng và phát hành trái phiếu, cùng với đó là việc xử lý một số sai phạm của các doanh nghiệp khiến các nhà đầu tư mất niềm tin.

Ngay từ giữa năm ngoái, giới chuyên gia đều đồng loạt đưa ra dự báo, những khó khăn sẽ còn tiếp diễn trong năm 2023. Bởi sau giai đoạn giá bán liên tục bị đẩy lên cao, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu giảm tốc, phát triển chậm lại. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu “hụt hơi”, nhà đầu tư thứ cấp cũng lao đao,…

Không ít người đã liên tưởng đến giai đoạn khủng hoảng 2011 - 2013, dù tính chất và mức độ chưa nghiêm trọng đến vậy. Tuy nhiên, sự lo lắng về một cuộc đổ vỡ dây chuyền là có và cụm từ “giải cứu bất động sản” cũng bắt đầu xuất hiện dày đặc. Chính phủ sau đó đã vào cuộc.

Tháng 11/2022, lần đầu tiên Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập Tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Tổ công tác do ông Nguyễn Thanh Nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm tổ trưởng. Ông Đào Minh Tú, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng làm tổ phó. Cùng với đó là 5 thành viên khác.

Có thể nói, chưa bao giờ thị trường bất động sản đón nhiều trợ lực về mặt chính sách như lúc này. Chỉ trong vòng chưa đầy 5 tháng đã có hàng loạt công điện, chỉ thị, nghị quyết, nghị định,… được ra đời.

Cuối năm 2022, Thủ tướng Chính phủ đã ký liên tiếp ba Công điện để chỉ đạo xử lý các vấn đề cấp bách. Đó là, Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế; Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 về thị trường trái phiếu doanh nghiệp; Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.

Ngày 5/3, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Ngày 11/3, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Tiếp đó, ngày 27/3, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký Công văn số 178/TTg-CN về việc thúc đẩy và tháo gỡ thị trường bất động sản.

Ngày 3/4, Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai chính thức được ban hành.

Ngày 23/4, NHNN đã ban hành Thông tư 02/2023 về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn. Cùng ngày, NHNN đã ban hành Thông tư 03/2023 quy định ngưng hiệu lực thi hành khoản 11 điều 4 Thông tư số 16/2021/TT-NHNN ngày 10/11/2021 của Thống đốc NHNN quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu doanh nghiệp kể từ ngày 24/4.

Mới đây nhất, ngày 27/5, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký ban hành Công điện 469/CĐ-TTg về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ở thời điểm hiện tại, mặc dù vẫn còn quá sớm để khẳng định ngành địa ốc đã hết khó khăn, tuy nhiên, nếu so với chu kỳ trước, lần này Chính phủ đưa ra các chính sách hỗ trợ sớm hơn, nhờ đó có thể kỳ vọng thị trường có thể hồi phục sớm hơn.

Song, điều này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Theo một vị chuyên gia, xét trong bối cảnh kinh tế thế giới có sự phục hồi, xuất khẩu ổn định và nền kinh tế thị trường nội địa thuận lợi hơn,…, kịch bản thị trường bất động sản tan băng trong năm 2024 là khá rõ nhưng sẽ tập trung ở khu vực dân cư đô thị, vùng có thể đầu tư khai thác được. Lúc này, mặt bằng giá sẽ giảm hoặc đi ngang chứ không có chuyện tăng.

Cũng theo vị này, năm sau, dòng tiền đầu tư bất động sản sẽ rõ ràng hơn, tức là nhà đầu tư sẽ xuống tiền mua bán ở những nơi đã thấy rõ tiềm năng và có thể khai thác được chứ không mua bán ồ ạt từ thành thị đến thôn quê hẻo lánh như trước đây. Các nhà đầu cơ hiện nay không còn niềm tin mua đất sau đó ăn bằng lần như 5 - 7 năm trước, do đó họ sẽ không mạo hiểm để xuống tiền.