Lần đầu xuất hiện chính sách kích cầu bất động sản trên thị trường thứ cấp

Chính sách mới kéo dài thời gian cho chủ đầu tư nhưng áp lực trả nợ vẫn còn

Hiện tại, ngân hàng và nhà phát triển bất động sản, tổ chức phát hành trái phiếu đang được kéo dài thêm thời gian để xử lý vấn đề của mình, trong khi chờ đợi những diễn biến mới từ việc tháo gỡ các vấn đề pháp lý dự án và các luật cho ngành bất động sản sớm được thông qua.

Thực tế, thời gian qua đã có nhiều tổ chức phát hành trái phiếu đã thành công trong việc đàm phán với trái chủ, dời thời hạn thanh toán kèm điều kiện tăng thêm lãi suất và có lộ trình thanh toán cụ thể đối với một số lô trái phiếu.

Từ kiến nghị của nhà phát triển và địa phương, Chính phủ đã chỉ đạo từng bước, dần tháo gỡ tình trạng vướng pháp lý tại một số dự án. Theo quan điểm của SSI Research, vấn đề này đang được giải quyết theo từng trường hợp cụ thể, thay vì một giải pháp tổng thể cho toàn bộ các dự án.

Đối với các dự án không vướng mắc pháp lý, SSI Research kỳ vọng các dự án này có thể nhận được nguồn vốn từ ngân hàng để tiếp tục xây dựng và đủ điều kiện tái cơ cấu. Các khoản cho vay mua nhà liên quan sau đó cũng có thể được xem xét để giãn thời gian trả nợ. Như vậy, nhà phát triển bất động sản có thể hoàn thành dự án và bàn giao căn hộ cho người mua nhà sau này.

Đối với dự án có vấn đề pháp lý phức tạp (như sai quy hoạch), việc gia hạn thêm một năm cho các dự án này có thể là chưa đủ. Do đó, việc cơ cấu các khoản vay cho những dự án này và các khoản vay mua nhà liên quan có thể được ngân hàng xem xét một cách cẩn trọng.

SSI đưa ra quan điểm thận trọng rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ cần thời gian để tái cân bằng và giải quyết những vướng mắc đã kéo dài trong những năm gần đây. Tuy nhiên, so với chu kỳ giảm trước xảy ra vào năm 2011-2012, lần này có thể sẽ khác khi Chính phủ đưa ra các chính sách hỗ trợ sớm hơn, nhờ đó có thể kỳ vọng thị trường có thể hồi phục sớm hơn.

Lần đầu xuất hiện chính sách kích cầu trên thị trường thứ cấp

Tình hình thị trường bất động sản vẫn đang rất yếu, thanh khoản tiếp đà suy giảm kể từ đỉnh gần nhất là năm 2021 đến nay. Nhu cầu thị trường ở trạng thái khiêm tốn khi người mua duy trì thái độ “chờ xem”, kỳ vọng vào việc giá nhà và lãi suất mua nhà giảm thêm nữa.

Bên cạnh đó, những trường hợp “vỡ nợ kỹ thuật” gần đây cũng khiến người mua lo ngại về năng lực của chủ đầu tư, liệu rằng các chủ đầu tư có thể hoàn thiện dự án theo đúng kế hoạch hay không. Tình hình thị trường như vậy đã được phản ánh vào doanh số bán hàng sụt giảm đáng kể của các chủ đầu tư niêm yết trong quý đầu năm.

Tại thời điểm đầu năm, SSI Research  đã dự báo lãi suất có thể đạt đỉnh vào giữa năm 2023 rồi giảm dần. Tuy nhiên, lãi suất đã hạ nhiệt sớm hơn dự kiến, bắt đầu từ giữa tháng 3. Mặc dù chưa phản ánh đáng kể lên lãi suất cho vay nhưng lãi suất giảm vẫn giúp ổn định tâm lý thị trường về vấn đề này.

Thị trường bất động sản đã có những động thái tích cực hơn, chủ yếu từ phía chủ đầu tư và môi giới. Về phía nhu cầu, mặc dù lãi suất cho vay mua nhà trung bình đã giảm xuống khoảng 13,5%/năm trong tháng 4 từ mức cao nhất khoảng 15%/năm vào tháng 1 nhưng đây vẫn là mức cao và cần giảm hơn nữa để kích cầu mạnh hơn.

Để kích cầu thị trường, thời gian qua các chủ đầu tư đã đưa ra hàng loạt giải pháp như: Cho phép đặt cọc 30% đến khi bàn giao nhà; hỗ trợ lãi suất trong vòng 2–5 năm, ân hạn nợ gốc lên đến 24 tháng; kéo dài thời gian thanh toán lên 3-5 năm; chiết khấu cao lên tới 30–50% tổng giá trị hợp đồng khi thanh toán trước; miễn phí phí quản lý sau khi bàn giao nhà; cam kết cho thuê lại với lãi suất hấp dẫn (cụ thể 12%/năm trong 3 năm đầu sau khi bàn giao); các khoản hỗ trợ tài chính khác cho người mua.

Theo quan sát của Bộ phận phân tích SSI (SSI Research), trên thị trường thứ cấp, có nhiều trường hợp khách hàng mua sơ cấp sử dụng đòn bẩy tài chính cao gặp áp lực thanh toán khoản vay phải cố gắng bán lại tài sản của họ với mức lỗ lên tới 30-40%.

Đặc biệt, OneHousing gần đây đã hợp tác với Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank, Mã: TCB) cung cấp gói vay mua nhà ưu đãi cho người mua thứ cấp tại một dự án của CTCP Vinhomes (Mã: VHM) với ân hạn nợ gốc 24 tháng và lãi vay 7%/năm để kích cầu trên thị trường thứ cấp ở dự án này. Đây là một chính sách bán hàng khá mới trên thị trường vì các ưu đãi này thường chỉ áp dụng cho người mua sơ cấp nhưng hiện nay có thể mở rộng áp dụng cho người mua thứ cấp để kích cầu.

Gần đây, doanh nghiệp ngoại đã tích cực hơn trong hoạt động M&A và hợp tác phát triển với các đối tác trong nước như Keppel Land công bố hợp tác phát triển dự án với Khang Điền, hay Nomura, Capital Land,... được cho là đã mua lại đất đô thị của một chủ đầu tư trong nước. Fraser hay ESR cũng công bố cùng đầu tư vào các dự án công nghiệp với các đối tác trong nước.

Trong bối cảnh lãi suất giảm sớm hơn dự kiến và được hỗ trợ tích cực hơn của chính phủ, SSI Research  cho rằng thời điểm xấu nhất có thể đã qua đối với ngành bất động sản. Song, thị trường vẫn còn một số trở ngại nhất định: (1) Lãi suất cho vay vẫn cần giảm thêm để kích thích nhu cầu trở lại; (2) chính sách hỗ trợ cần thời gian để thực sự tác động lên thị trường, đặc biệt là tháo gỡ những nút thắt trong quá trình cấp phép dự án; (3) rủi ro vỡ nợ vẫn có thể xảy ra với những chủ đầu tư không thể thương lượng được với trái chủ để giãn thời hạn thanh toán hoặc cân đối dòng tiền để trả nợ.