Doanh nghiệp bất động sản lên kế hoạch lãi trăm, nghìn tỷ bất chấp thị trường đang đuối cầu

Thận trọng đánh giá lại nhu cầu thị trường

Thị trường bất động sản 2023 được đoán định còn tiếp diễn khó khăn trong bối cảnh sức cầu ở mức thấp. Một số chủ đầu tư và doanh nghiệp môi giới cho rằng họ không kỳ vọng vào việc bán được nhiều hàng trong năm nay. Những dự kiện mở bán với hàng nghìn người mua như giai đoạn 2021-2022 đến nay không còn.

Theo chia sẻ từ lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản, kế hoạch kinh doanh năm nay dựa trên kịch bản hết sức thận trọng, doanh nghiệp phải đánh giá lại nhu cầu cũng như sức tiêu thụ của thị trường hiện tại để đưa ra sản phẩm phù hợp.

Đơn cử như Nam Long đã tiến hành lọc lại danh mục bất động sản sẵn sàng bán và quyết định giữ lại sản phẩm có giá trị cao (vài chục tỷ đồng mỗi sản phẩm) để tập trung bán các sản phẩm vừa túi tiền với nhiều phân khúc khách hàng khác nhau, được hấp thụ tốt ngay thời điểm khó khăn.

TTC Land cũng đang đánh giá lại giá bán của một số dự án ở TP HCM để phù hợp với cả giá vốn và năng lực chi trả của người mua, bởi sau thời gian dài bị trì hoãn do tắc pháp lý thì dự án đã bị đội thêm chi phí đáng kể và hiệu quả gần như ngấp nghé ở điểm xuất phát.

Ngay trong chiến lược M&A của mình, Khải Hoàn Land cho biết sau khi mua lại dự án, doanh nghiệp sẽ cùng với đối tác ngoại đánh giá và xây dựng lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách hàng (ở hoặc đầu tư).

Dự kiến ghi nhận lãi từ dự án đã bán

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã công bố kế hoạch kinh doanh năm 2023 với mục tiêu lãi từ hàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng, chủ yếu ghi nhận lợi nhuận từ các dự án chuyển tiếp.

Trong đó, CTCP Vinhomes dự kiến sẽ bán hết các căn còn lại tại hai dự án Vinhomes Ocean Park 2 (The Empire) và Vinhomes Ocean Park 3 (The Crown). Tính đến hết tháng 3, Vinhomes đã bán được 9.000/12.600 sản phẩm tại dự án The Empire và đã bán 2.000/8.500 sản phẩm tại dự án The Crown. Các sản phẩm cao tầng tại hai dự án này đã được bán buôn hết 100%, còn lại là các sản phẩm thấp tầng. Doanh số trong năm nay của doanh nghiệp chủ yếu đến từ hai dự án này.

Năm ngoái, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) đã ký được các thỏa thuận nguyên tắc cho thuê đất 107 ha tại KCN Quang Châu và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh với tổng giá trị gần 3.540 tỷ đồng, ước tính lợi nhuận gộp khoảng 1.800 tỷ đồng nhưng chưa được ghi nhận vào kết kinh doanh 2022 và dự kiến sẽ ghi nhận trong năm nay.

Theo kế hoạch công bố, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, Mã: DIG) đặt mục tiêu lãi cao nhất từ trước đến nay với 1.400 tỷ đồng. Trong đó, công ty tập trung khai thác quỹ đất và các sản phẩm hiện có tại các dự án: Khu dân cư thương mại Vị Thanh - Hậu Giang (1.000 tỷ), Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên - Vĩnh Phúc giai đoạn 1 (hơn 1.000 tỷ), Khu nhà ở Lam Hạ Center Point - Hà Nam (hơn 1.000 tỷ), dự án điểm du lịch sinh thái và vui chơi giải trí Hồ Ba Hang (250 tỷ). Các dự án này sẽ được DIC Corp ghi nhận trong hai năm 2022-2023.

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) sẽ đẩy mạnh kinh doanh các sản phẩm còn lại của dự án The Classia (176 căn nhà liên kế sân vườn tại phường Phú Hữu, TP Thủ Đức) và đưa vào kinh doanh dự án The Privia ở phía Tây TP HCM. Tính đến tháng 3, tỷ lệ bán hàng tại dự án The Classia đã đạt khoảng 80%.

“Năm 2023 được dự báo còn nhiều khó khăn và thử thách, Khang Điền không ngoại lệ. Tuy nhiên, với pháp lý sạch và tiến trình triển khai dự án hiện nay, công ty tự tin hoàn thành kế hoạch. Năm vừa rồi dự án The Classia đã thu tiền được 85%. Đầu năm nay việc bán hàng đã tốt trở lại. Kế hoạch lợi nhuận 1.000 chủ yếu từ dự án The Classia và một số hoạt động khác của công ty”, ông Vương Văn Minh, Tổng Giám đốc Khang Điền thông tin.

Trong kế hoạch kinh doanh của CTCP Tập đoàn Hà Đô (Mã: HDG) năm nay, lợi nhuận được đóng góp phần lớn từ mảng năng lượng với tỷ trọng khoảng 70% và 30% còn lại là bất động sản. Dự án Hado Charm Villas đã được bàn giao từ năm 2021 và doanh thu còn lại khoảng 2.000 tỷ đồng.

Năm nay, CTCP Tập đoàn Danh Khôi (Mã: NRC) sẽ tạm dừng triển khai các dự án mới. Kế hoạch kinh doanh của công ty trong năm nay sẽ phụ thuộc vào dự án Astral City (Bình Dương). CTCP Danh Khôi Holdings là đơn vị mua lại dự án này từ CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) và Danh Khôi đang đang phối hợp với Danh Khôi Holdings phát triển tiếp dự án này.

Bên cạnh đó, Danh Khôi sẽ phân phối các dự án Welltone Luxury Residence,The Royal Boutique Hotel & Condo Đà Nẵng và dự án Aria Đà Nẵng để có nguồn thu cho năm nay và gối đầu cho năm 2024.

Một số doanh nghiệp đã lên kế hoạch từ cuối năm ngoái và đang tính toán thêm kịch bản B (phương án dự phòng) như trường hợp của CTCP Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (Saigonres Group, Mã: SGR). Mục tiêu lãi 315 tỷ đồng của doanh nghiệp bao gồm phương án chuyển nhượng cụm dự án Chung cư An Phú Riverview và Chung cư An Phú Residences (Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức) cho đối tác.

Theo thông tin từ Chủ tịch HĐQT Saigonres Group Phạm Thu, hiện cụm dự án này chưa có đủ điều kiện chuyển nhượng (chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có đường vào,…). Saigonres Group vẫn đang bàn bạc với đối tác. Ở kịch bản tích cực, nếu việc chuyển nhượng diễn ra thành công, công ty có thêm nguồn thu 600-650 tỷ đồng.

Ngoài ra, Saigonres Group đang đôn đốc để hoàn tất các thủ tục cấp giấy chủ quyền nhà cho khách hàng tại các dự án: Chung cư An Phú Đông (quận 12), Chung cư An Bình (quận Tân Phú), Saigonres Plaza (quận Bình Thạnh),… nhằm thu hồi số tiền còn lại theo hợp đồng đã ký.

Việc ghi nhận doanh thu, lợi nhuận từ các dự án đã bán là cơ sở để các doanh nghiệp hoàn thành kế hoạch kinh doanh năm nhưng điều này không đóng góp đáng kể vào việc cải thiện dòng tiền. Bởi trên thực tế, nhiều doanh nghiệp đã nhận tiền ứng trước từ khách hàng mua dự án (được ghi nhận ở khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn trên bảng cân đối kế toán) và ghi nhận vào kết quả kinh doanh khi đáp ứng đủ điều kiện bàn giao.